不動産クラウドファンディングに興味がありつつも、リスク面や失敗が気になり、実際に始める決心がつかない方も多いのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングには、「元本割れを起こす」「原則途中解約できない」「人気の案件に出資できない」などのリスクがあります。しかし、失敗のリスクを正しく把握しておけば、事前に対策をとることも可能です。

この記事では不動産クラウドファンディングのリスクや失敗を回避する方法を詳しく解説します。おすすめの不動産クラウドファンディング事業者も紹介しているので、これから不動産クラウドファンディングを始めようか悩んでいる方はぜひ参考にご覧ください。

なお、不動産クラウドファンディング、特に不動産BANKは平均利回り6%とかなり高めで、投資面で大きなメリットがあるのも事実です。

気になる方はぜひ、メリット面・デメリット面を把握したうえで、登録してみてください。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で不特定多数の投資家から集めた資金をもとに、事業者が不動産の売買や運用をおこなうサービスのことです。投資家には、出資額に応じて運用益の一部が分配されます。基本的に投資家は資金を提供するだけであるため、不動産を管理・運営する手間が少ない点が特徴です。

投資対象の不動産は、マンションやアパート、商業施設、ホテルなどさまざまな種類があります。そのため、個人では購入できないような不動産に対しても投資することが可能です。

また、不動産クラウドファンディングは出資までの手続きも簡単に進められます。不動産クラウドファンディングサービスのホームページ上で会員登録をおこない、気になるファンドに出資申請して入金すれば、あとはファンドの成立を待つだけです。ファンドが成立し、運用が始まると、定期的に分配金が付与されます。

不動産クラウドファンディングでよく見られる失敗例

まずは、不動産クラウドファンディングのリスクを確認しましょう。

• 元本割れを起こす
• 原則途中解約できない
• 事業者の不祥事や倒産
• 人気の案件に出資できない
• 償還が遅延する
• 出資できるファンドが見つからない
• 確定申告を忘れる

不動産クラウドファンディングで安定した利益を出すためには、大切な資金を投じる前にリスクを正しく理解したうえで、しかるべき対策を講じることが大切です。

元本割れを起こす

まず知っておくべき不動産クラウドファンディングのリスクは、状況によって元本割れを起こすことです。元本割れとは、分配金と運用終了後に支払われる償還金の合計額が出資額を下回ることを指します。たとえば、300万円を出資したものの、分配金が10万円で償還金が270万円しか支払われなかった場合は、「300万円-（10万円+270万円）=20万円」の元本割れが起きている状態です。

分配金は、不動産クラウドファンディングの事業者が不動産運営によって得られた利益のなかから投資家へ分配されます。しかし、不動産投資の専門事業者であっても必ず利益を出せるわけではありません。昨今のコロナ禍により、ホテルやリゾート施設などは、大きく収入を減らしました。投資先不動産の運用成績が悪化すれば、分配金が配分されない可能性もあります。

また、不動産クラウドファンディングの事業者は、運用期間終了後に不動産を売却して売却益を償還金に充てるケースが一般的です。しかし、不動産市場の状況や相場の変化によっては、想定より売却益が少なくなる場合もあります。売却益が少なくなれば償還金も少なくなり、元本割れのリスクにつながる可能性もあるため注意が必要です。

原則途中解約ができない

不動産クラウドファンディングは、一度運用を開始してしまうと途中解約できないことが一般的です。そのため、何らかの事情で手元に資金が必要になっても、解約して現金化できない可能性があります。もちろん、途中でファンドの運用成績が悪化した場合でも、運用期間を終えるまでは資金を引き出せません。

6ヶ月や1年など設定される運用期間は案件によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。特に長期間運用されるファンドは、市場変化の影響を受けて、大きな損失を生み出す可能性があるため注意してください。

事業者の不祥事や倒産

不動産クラウドファンディングでは、事業者が不祥事を起こしたり、倒産したりするリスクがあります。

万が一、利用している不動産クラウドファンディングの運営事業者が不祥事を起こした場合は、業務停止命令を受ける可能性もゼロではありません。また、不動産クラウドファンディングサービスを含め、会社の事業全体がうまくいかず、倒産に追い込まれることもあるでしょう。

不動産クラウドファンディングでは、不動産というよりも事業者に対して投資するため、投資先の事業者が不祥事や倒産によって撤退すれば、基本的に出資金は返ってきません。

ただし、不動産クラウドファンディングの運営事業者となるためには「不動産特定共同事業法」に基づき、国土交通大臣か都道府県知事の許可を得る必要があります。厳しい審査基準を満たしている企業のみが事業者となれるため、倒産のリスクは極めて低いといえるでしょう。

人気の案件に出資できない

人気の案件に出資できないリスクがあることも考慮しておかなければなりません。不動産クラウドファンディングでは「抽選式」または「先着式」によって、各ファンドへの出資者を募集しているケースが一般的です。

高利回りが見込まれる人気の案件が先着式で出資者を募集した場合、募集開始から数分で上限に達するケースがあります。そのため、普段パソコンやスマートフォンを自由に触れない環境にいる方が、人気の案件に出資するのは難しいといえるでしょう。

ただし、希望していた案件に出資できないからといって、投資先を適当に選ぶことはおすすめしません。人気の高さと実際の利回りは必ずしも比例するものではないため、自身が納得して出資できる案件を見つけることが大切です。

償還が遅延する

償還が遅延する可能性があることも、不動産クラウドファンディングのリスクといえるでしょう。不動産運用がうまくいかなかった場合は、事業者が損失を補填して出資者に償還するケースが一般的です。しかし、事業者に十分な資金がなければ、償還が予定より遅れる可能性があります。

償還が遅延したとしても、あとで手元に戻ってくるのであれば失敗とまではいえないかもしれません。しかし、遅延している期間は資金拘束を受けるため、予定していたお金のやりくりができなくなったり、新たな投資によってお金を増やせるチャンスを逃してしまったりするリスクがあることを理解しておきましょう。

出資できるファンドが見つからない

出資できるファンドが見つからないケースがあることも、不動産クラウドファンディングのリスクのひとつです。不動産クラウドファンディングの案件数はそれほど多くありません。そのため、出資先を探そうとしても募集中の案件が見つからない可能性があります。

たとえば、主要な不動産クラウドファンディングサービスとして不動産BANK・CREAL・TECROWDがあげられますが、2024年1月に募集をおこなっていたのはそれぞれ1～2件だけです。そのほかのサービスにおいても、毎月何十件もの募集がおこなわれているようなことは基本的にありません。

そのため、不動産クラウドファンディングは、そもそも投資機会が限られている点に注意しておく必要があります。出資を前向きに考えているのであれば、複数のサービスを利用し、案件情報を日々確認することが大切です。

確定申告を忘れる

不動産クラウドファンディングを始める前に知っておくべきリスクのひとつが、確定申告を忘れてしまうことです。一般的な不動産クラウドファンディングで得た利益は雑所得に該当し、所得税と住民税の課税対象となります。状況次第では確定申告が必要となり、申告を怠った場合は、無申告加算税や延滞税が課されるおそれもあるため注意しましょう。

不動産クラウドファンディングにおいて、確定申告が必要なケースは以下のとおりです。

• 雑所得が20万円を超えているとき
• 課税所得が695万円未満のとき
• もともと確定申告が必要なとき

まず、雑所得が20万を超えている場合は確定申告が必要です。雑所得には副業での利益なども含まれます。そのため、会社からの給与とは別に収入を得ている場合は合算するようにしてください。

課税所得が695万円未満の方は、確定申告によって払い過ぎた税金を取り戻せる可能性があります。課税所得が695万円未満の場合、本来適用される所得税率は高くても20％です。しかし、不動産クラウドファンディングの分配金からは源泉徴収によって20.42%が差し引かれるため、税金の過払いが発生していることになります。分配金の金額によっては、まとまった金額が還付されることになるため、必ず確定申告をおこなってください。

また、自営業者などで毎年確定申告をおこなっている場合や、ふるさと納税や医療費の控除を受ける場合、会社員で年収2,000万円以上の場合なども、不動産クラウドファンディングで得た利益を確定申告で計上しなければなりません。金額の大小は関係ないため、1円でも利益が発生した場合は漏れなく申告しましょう。

不動産クラウドファンディングは失敗しにくいといえる5つの理由

不動産クラウドファンディングは投資のひとつであるため、損失のリスクは必ずともないます。しかし、比較的失敗しにくい投資手法といえるのも事実です。ここでは、不動産クラウドファンディングが失敗しにくいといえる5つの理由を解説します。

少額で出資できる

不動産クラウドファンディングが失敗しにくいといえる理由のひとつが、少額で出資できることです。少額で出資しておけば、大きなリターンは期待できないものの、損失のリスクも大幅に抑えられます。

最低出資額は利用するサービスやファンドによっても異なりますが、1万円程度が目安です。投資が初めての方や資金が少ない方でも、無理なく始められるでしょう。最初は少額からスタートして、慣れてきたら徐々に投資金額を増やしていくことをおすすめします。

優先劣後方式が採用されている

優先劣後方式が採用されていることも、不動産クラウドファンディングが失敗しにくいといえる理由のひとつです。

優先劣後方式では出資者の資金を「優先出資」、事業者の資金を「劣後出資」として扱い、損失が出た場合は事業者の資金から優先的に補填する仕組みがとられています。そのため、あらかじめ決められた事業者の補填分を損失が上回らない限り、出資者の資金は守られるわけです。

なお、事業者が損失を補填する上限額は、優先劣後割合によって定められています。たとえば、物件の取得価格が5,000万円で優先出資が80％、劣後出資が20％だったとしましょう。この場合、「5,000万円×20%=1,000万円」までは損失が生じたとしても、事業者が補填することになります。もし1,000万円を超える損失が出た場合は、劣後出資の超過分を出資者が補填しなければなりません。

不動産クラウドファンディングにおいては、ほとんどの事業者が優先劣後方式を採用しています。しかし、優先劣後割合は事業者やファンドによっても異なるため、できるだけ劣後出資の割合が高いものを選ぶようにしましょう。30％以上であれば十分高い水準といえます。ひとつの目安にしてください。

過去の実績を確認できるケースが多い

事業者のホームページ上で、過去の実績を確認できるケースが多い点も不動産クラウドファンディングが失敗しにくいといえる理由にあげられます。各不動産クラウドファンディングサービスのホームページを見ると、ファンドの一覧ページがあり、過去に運用していたファンドも記載されたままになっているケースがほとんどです。想定利回りと実際の利回りが記載されている場合などもあるため、これからファンドを選ぶ際の重要な判断材料になります。

もちろん、新たに立ち上がるファンドが過去の実績と同じような運用成果を上げられるとは限りません。しかし、安定した利回りを実現している事業者を探したり、高利回りを達成しているファンドの条件を調べたりすることで、失敗のリスクは大きく軽減されるはずです。

日々の価格変動がない

不動産クラウドファンディングでは日々の価格変動がないことも、失敗のリスクを抑える要因になっています。不動産クラウドファンディングは、事業者の投資活動に対して出資する仕組みであるため、何か特別な商品を保有しているわけではありません。そのため、株式のように所有している商品の価値が下がって、損をするといったリスクがないことを覚えておきましょう。

また、価格変動がないことは、精神的な面でも大きなメリットになります。株式投資や為替取引などに手を出すと、価格が上下するたびに一喜一憂し、誤った投資判断をしてしまうケースも少なくありません。ストレスなく運用を続けられることは、不動産クラウドファンディングの魅力といえます。

物件の運用をプロに任せられる

不動産クラウドファンディングでは、事業者が不動産を運用するのが特徴です。そのため、投資家自身が不動産投資に関する知識をもっていなくても、安定した利益を狙うことができます。

不動産クラウドファンディングの事業者は、不動産投資に精通した専門家です。蓄積された豊富なノウハウをもとに、利益を生み出すための最善の方法で不動産運用を進められます。

当然、投資家も出資するファンドの選定を慎重におこなわなければなりません。しかし、一度出資してしまえばあとはプロに運用を一任できるので、安心して分配金の配分を待つことができるでしょう。

不動産クラウドファンディングとほかの不動産投資の失敗リスクを比較

ここでは、不動産クラウドファンディングとほかの不動産投資との失敗リスクを比較してみましょう。不動産投資に興味はあるものの、どの投資手法を選んでよいのか迷っている方は参考にしてみてください。

現物不動産投資

現物不動産投資とは、投資家が実際に不動産を購入して管理や運営により毎月の家賃収入を得たり、売却して利益を得たりする投資手法です。不動産クラウドファンディングとのリスク面での大きな違いとしては、多額の初期費用を要する点と出口戦略の難易度が高い点の2点があげられるでしょう。

現物不動産投資では、数千万〜数億円ほどの多額の資金が必要となるケースがあります。そのため、ローンを組んで始めるケースが一般的ですが、経営がうまくいかなければ大きな負債を背負ってしまう可能性も否定できません。他方、不動産クラウドファンディングであれば、1万円程度から出資できます。自己資金の範囲で着手できるため、元本割れすることはあっても、負債が生じることはありません。

また、現物不動産投資では、出口戦略も自身で検討する必要があります。しかし、不動産投資の経験がない初心者が、売却のタイミングや価格を適切に判断することは難しいでしょう。家賃収入で利益が出ていたとしても、売却方法を誤れば、最終的に資産を減らしてしまう可能性があります。その点、不動産クラウドファンディングではあらかじめ運用期間が定められているため、投資家が出口戦略を考える必要がありません。

J-REIT

J-REITとは、投資家から集めた資金で事業者が不動産を購入し、運用、管理して賃料収入や売却益を投資家へ分配する投資手法です。不動産クラウドファンディングと混同されることも多いですが、リスクの面では以下のような違いがあります。

	不動産クラウドファンディング	J-REIT
価格変動	無	有
優先劣後方式	有	無

まず、J-REITは証券取引所に上場している金融商品であるため、取引による価格変動が生じます。そのため、購入した直後に価格が下落し、損失を生み出してしまうケースも少なくありません。一方、不動産クラウドファンディングには価格変動がないため、比較的安定した利益を期待できます。

また、J-REITでは、不動産クラウドファンディングにみられる優先劣後方式は採用されていません。購入した銘柄の価格が下がれば、そのまま損失につながることを覚えておきましょう。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、資金調達がしたい企業と出資したい投資家をつなぐサービスです。事業者が投資家から資金を集めて企業に融資し、得られた利息を投資家に配分します。

ソーシャルレンディングのリスクとしては、借り手企業の情報開示が限定されやすい点があげられるでしょう。なかには、企業名も非公開になったまま出資が募られていることさえあります。

出資先を選定する際は貸し倒れにならないか、将来性はあるかなどを慎重に判断しなければなりません。しかし、企業の情報が乏しく判断材料が不足していると、選定を誤ってしまう可能性も出てくるでしょう。

一方、不動産クラウドファンディングでは、各事業者が積極的にファンド情報を発信しています。そのため、投資先の選定時に情報量を重視する場合は、不動産クラウドファンディングの利用がおすすめです。

不動産クラウドファンディングの失敗を回避するための対策

不動産クラウドファンディングの失敗を回避するためには、以下の方法を実践することが大切です。

• 事業者の信頼性を確認する
• 物件情報を細かくチェックする
• 分散投資を心掛ける
• 出資金を途中で回収できる業者を選ぶ
• 利回りだけで出資先を選ばない
• 抽選方式のファンドに応募する

しかるべき対策を講じているかどうかで、運用成績に大きな違いが出ます。不動産クラウドファンディングで成功するための最低限の知識でもあるので、ぜひ参考にしてみてください。

事業者の信頼性を確認する

不動産クラウドファンディングの失敗を回避するには、まず、事業者の信頼性を確認することが重要です。先述のとおり、事業者は国の許可を得たうえで不動産クラウドファンディングサービスを提供しているため、ある程度の信頼性は担保されています。しかし、経営状況や運用実績はそれぞれ異なるため、自身が安心して運用を任せられる事業者を選択してください。

事業者の信頼性を確認する際は、以下のような項目に着目しておきましょう。

• 会社の規模
• 直近の業績
• サービスの運用歴
• 元本割れ・支払い遅延の有無
• 平均利回り

事業者情報をろくに確認せず選んでしまうと、倒産による損失のリスクも高まるため注意が必要です。

物件情報を細かくチェックする

不動産ファンディングで失敗しないためには、物件情報を細かくチェックする作業も欠かせません。投資する物件によっては、利回りや運用期間などは異なります。物件情報をしっかり確認しておけば、利益を上げやすくなり、失敗のリスクも軽減することが可能です。

不動産クラウドファンディングでは、さまざまな物件情報が公開されていますが、主には以下のような点を重点的にチェックしておくとよいでしょう。

• 物件の種類（住居なのか商業施設なのかなど）
• 築年数
• 構造
• アクセス
• 立地地域の人口・世帯数
• 競合物件の有無

不動産クラウドファンディングでは、一度投資してしまうと、途中解約は原則認められません。最初から好条件のファンドを見つけ出す必要があるため、物件情報のリサーチを入念におこなってください。

分散投資を心掛ける

不動産クラウドファンディングを始める際は、分散投資を心掛けてください。万が一、投資先の事業者が倒産すると投資金は返ってきません。この不測の事態に備えるためにも、複数の事業者へ分散投資することでリスクを軽減できます。

また、投資するファンドを分散させることも大切です。複数のファンドに投資していれば、いずれかで損失が出たとしても、ほかの投資先の利益でカバーできる可能性があります。少額出資が可能で、分散投資もしやすいことは不動産クラウドファンディングのメリットです。最大限に活用しましょう。

出資金を途中で回収できる業者を選ぶ

出資金を途中で回収できる業者を選ぶことも、失敗を回避するためのコツといえるでしょう。多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、原則として途中解約が認められていません。一度出資してしまうと、運用期間が終わるまで資金拘束を受けてしまいます。そのため、お金のやりくりに苦労したり、資金不足で投資機会を逃してしまったりすることもあるかもしれません。

資金に余裕がなく、できるだけ柔軟に運用したいのであれば、出資金を途中で回収できる業者を利用したほうがよいでしょう。ただし、業者の選択肢が限定されてしまううえ、解約できる条件も厳しく設定されている場合があるため注意してください。

利回りだけで出資先を選ばない

不動産クラウドファンディングにおける失敗のリスクを少しでも減らしたいのであれば、利回りだけで出資先を選ばないことも重要です。基本的には、利回りが高くなればなるほど、損失のリスクも大きくなります。投資の世界において、リスクとリターンは基本的に比例することを再度認識しておきましょう。

たとえば、宿泊施設や商業施設などは比較的高い利回りを見込めますが、景気の影響などを受けやすい特徴があります。そのため、コロナ禍のように景気が悪化してしまうと、利回りが大きく下がったり、損失が出たりする可能性も否定できません。反対に、居住用物件は商業施設などと比べて利回りは下がりますが、需要を維持しやすく、安定した収益を期待できます。

もちろん運用方針やリスク許容度は人それぞれであるため、どの程度の利回りが望ましいのかを一概に示すことはできません。ただし、利回りだけでなく、物件情報や運用期間なども考慮したうえで出資先を選定すれば、より効率的な運用ができるようになるはずです。

抽選方式のファンドに応募する

ファンド情報を細かくチェックできない場合は、抽選方式のファンドに応募するのもひとつの方法です。

先着方式の場合は、募集開始直後に応募上限まで達するケースも珍しくありません。そのため、仕事中にパソコンやスマートフォンを触れない方は、出資できないリスクが高いといえます。

一方、抽選方式のファンドであれば、応募を急ぐ必要はありません。期限内に応募さえできれば、出資できる可能性があります。先着方式に比べると抽選方式のファンド数は少ないものの、選択肢のひとつに入れておけば、出資につながるチャンスを掴みとることができるかもしれません。

不動産クラウドファンディング事業者おすすめ3選

最後に、不動産クラウドファンディング事業者おすすめ3選を紹介します。事業者選びでお悩みの方は参考にしてみてください。

• 不動産BANK
• CREAL
• TECROWD

不動産BANK

不動産BANKは、2022年にスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。取得単価が低く、資産価値の落ちにくい中古一棟物件を中心に取り扱っている点が特徴といえるでしょう。実際に、6.0％以上の高利回りが狙えるファンドが豊富にラインナップされています。

最低出資額も1万円に設定されているため、投資初心者や資金が少ない方でも無理なく始められるはずです。気になる方は、ぜひ不動産BANKの公式サイトをチェックしてみてください。

運営会社	株式会社ファミリーコーポレーション
最低出資金額	1万円
想定利回り	約6.0％
公式サイト	https://fudousan-bank.com/

CREAL

CREALは、2018年に立ち上がった不動産クラウドファンディングサービスです。運営元のクリアル株式会社は東京証券取引所グロースに上場されており、2024年2月20日時点で累計調達額が450億円を超えるなど信頼性の高い会社といえます。

CREALの特徴は、これまでに一度も元本割れを起こしていない点です。ほかのサービスと比べると想定利回りは下がってしまうものの、安定した利益を狙いたい人は積極的に利用を検討してみてください。

運営会社	クリアル株式会社
最低出資金額	1万円
想定利回り	4.0～5.5％
公式サイト	https://creal.jp/

TECROWD

TECROWDは、2021年から始まった不動産クラウドファンディングサービスです。海外不動産に投資できる点が主な特徴といえるでしょう。最低投資金額は10万円からと少しハードルは高くなりますが、新たな投資先を開拓してみたい方には特におすすめです。

また、優れた運用ノウハウをもっており、2024年2月20日時点の平均想定利回りは9.7%以上とされています。配当遅延や元本割れも0件に抑えられているため、安心して運用を任せられるでしょう。

運営会社	TECRA株式会社
最低出資金額	10万円
想定利回り	9.7％以上
公式サイト	https://tecrowd.jp/

まとめ

不動産クラウドファンディングは投資のひとつであるため、失敗のリスクは必ずともないます。元本割れを起こしたり、償還が遅延したりといった事態を100％回避することはできません。

とはいえ、不動産クラウドファンディングはほかの投資手法と比較して、失敗のリスクが低い投資手法といえます。少額出資に対応しているうえ、不動産の運用もプロに任せることが可能です。さらに、損失が生じたとしても、優先劣後方式によって出資者の資産はある程度まで守られます。投資家自身も事業者や物件の情報をしっかりとリサーチし、分散投資などの対策を徹底することで、失敗のリスクは大幅に抑えられるでしょう。

不動産クラウドファンディングサービスを提供している事業者は複数ありますが、なかでも株式会社ファミリーコーポレーションが運営する不動産BANKをおすすめします。不動産BANKは最低出資額1万円、想定利回り約6％と魅力的な条件が揃ったサービスです。投資が初めての方や投資に不安を抱えている方でも安心して利用できるので、興味があればぜひ公式サイトをチェックしてみてください。