不動産投資を始める際は、初期費用を支払う必要があります。しかし、初期費用にはどのような種類があるのか、どの程度の金額を想定しておけばよいのかなど、さまざまな疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資における初期費用の目安や経費内訳を解説します。初期費用の具体的なシミュレーションなども紹介するため、不動産投資に金銭的な不安を感じている人はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の初期費用は物件価格の10％が目安

不動産投資の初期費用は、物件価格の10％程度を目安に考えておくとよいでしょう。詳しくは後述しますが、不動産投資に着手する際は、各種手数料や保険料、税金などさまざまな支出が生じます。数千万円規模の物件を購入する場合は、初期費用だけで数百万円が必要になることも少なくありません。

なお、ローンを組む場合は初期費用とは別に、物件価格の10～20％程度にあたる頭金を用意するケースが一般的です。そのため頭金を考慮すると、不動産投資を始める際には物件価格の20～30％程度の資金を準備しておかなければなりません。たとえば、物件価格が3,000万円であれば、600万～900万円程度の資金が必要です。

不動産投資で必要な初期費用の主な内訳

次に、不動産投資で必要な初期費用の主な内訳を紹介します。不動産投資における基礎知識として、一つひとつの概要と金額の目安をしっかりと押さえておきましょう。

ローン関連費用

ローンを組んだ場合、一般的には事務手数料・保証料・団体信用生命保険料の支払いが必要になります。

事務手数料

ローンを組む場合は、金融機関に対して事務手数料を支払わなければなりません。事務手数料の料金体系は金融機関によって異なりますが、主に定額制・定率制の2種類があります。

• 定額制：借入額に関わらず3万円程度
• 定率制：借入額の1～3％程度

借入額が多い場合は定額制を選択したほうが、費用負担を抑えられる傾向があります。ただし、定率制はローン金利が低く設定されるため、長期の借入であれば定率制のほうがお得になることも。いずれにしてもローンを組む際には、事務手数料のシミュレーションを欠かさず行うことが大切です。

保証料

保証料とは、ローン保証会社に支払う費用のことを指します。銀行でローンを組む場合は、貸し倒れのリスクを回避するために、ローン保証会社との契約を求められるケースが一般的です。

保証料の支払い方法には主に、前払い型と金利上乗せ型の2種類があります。

• 前払い型：借入額の2％程度を契約時に一括で支払う
• 金利上乗せ型：金利に0.2%程度を上乗せして支払う

月々の返済負担を抑えたいなら前払い型、初期費用をできるだけ抑えたい場合は金利上乗せ型がおすすめです。なお、ローン保証会社との契約を必要としない銀行もありますが、融資審査が厳しい傾向にあるため注意してください。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは、ローンの利用者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債の支払いが免除される保険のことです。ローンを組む際に、団体信用生命保険への加入が必須条件とされていることもあります。

団体信用生命保険料は、ローン金利に含まれているケースが一般的です。ただし、保障範囲を広げる特約をつけた場合は、0～0.3%程度の金利が上乗せされます。充実した保障は魅力的ではあるものの、返済の負担が増えることになるため、特約をつけるかどうかは慎重に判断しましょう。

登記関連費用

物件の購入時には、不動産の登記手続きが必要不可欠です。登記に関係する費用としては、司法書士報酬・登録免許税の2つが挙げられます。

司法書士報酬

司法書士報酬とは、登記手続きを司法書士に依頼するための費用です。登記は自分でも行えますが、煩雑な書類作成などが必要になるため、専門家である司法書士に依頼するケースが一般的といえます。

司法書士報酬の目安は、5万～10万円程度です。司法書士によって報酬額は異なるため、実際に依頼する際は事前に見積もりを取っておきましょう。

登録免許税

物件を購入する場合は登記手続きにあわせて、登録免許税を納める必要があります。

登録免許税の計算式は、「固定資産税評価額×税率」です。固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳上の価格を指します。おおよそ物件価格の7割程度と考えておくとよいでしょう。

登録免許税で適用される税率は、基本的に以下のとおりです。

• 新築物件を購入する場合：0.4%
• 中古物件を購入する場合：2.0%
• 土地を購入する場合：2.0%

また、銀行から融資を受ける場合は、抵当権を設定するための登記が必要です。その際も、借入額×0.4%にあたる登録免許税を支払わなければなりません。

各種税金

不動産投資を始めると、税金の支払いが生じることもあります。主に印紙代、固定資産税・都市計画税、不動産取得税が課税されるため、納税漏れがないよう注意してください。

印紙代

印紙代とは、契約書などの課税文書を作成する際に課せられる税金のことです。不動産投資では、主に以下のような契約書を作成する際に、印紙を購入し貼付する必要があります。

• 不動産売買契約書：物件を購入する際の契約書
• 工事請負契約書：マンションを建築する際の契約書
• 金銭消費貸借契約書：ローンを契約する際の契約書
• 土地賃貸借契約書：土地を借りる際の契約書

印紙の金額は、契約書の金額に比例して高くなっていきます。たとえば、不動産売買契約書であれば、契約額が1,000万円以下で印紙代は5,000円、契約額が1億円以下なら印紙代は3万円です。

印紙の貼付漏れがあると、税額の2倍にあたる過怠税を追加で支払わなければならないため、注意してください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課せられる税金です。それぞれ別の税金ではありますが、セットで支払うことが原則とされています。

固定資産税・都市計画税の計算式は、以下のとおりです。

固定資産税：固定資産税評価額×1.4%

都市計画税：固定資産税評価額×0.3%（上限）

都市計画税の税率0.3%はあくまでも上限です。実際に適用される税率は自治体によって異なる点に注意してください。

なお、固定資産税・都市計画税は、売主と買主で費用を分担するケースが一般的です。まずは、1月1日から物件の引き渡しまでの税額を日割り計算し、それぞれの負担分を決定します。そして、売主が全額を納税し、買主が自己の負担分を売主に支払うことが通例です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の購入者に課せられる税金です。納税通知書は不動産の購入から3か月～半年程度で届くため、すぐに支払いを求められるわけではありません。しかし、近い将来支払わなければならない費用であるため、初期費用のひとつとして考えておくとよいでしょう。

不動産取得税の計算式は、「固定資産税評価額×4%」です。固定資産税評価額は、土地なら時価の7割程度、建物なら再建築費の5～7割程度を想定してください。

不動産取得税は毎年課税されるものではなく、支払いは取得時の1回のみです。また、一定の条件を満たせば軽減措置を受けられる可能性もあるため、気になる方は居住地の自治体に問い合わせてみてください。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、売買契約の仲介を不動産会社へ依頼する際にかかる費用のことです。基本的には、売買が成立した場合の成功報酬として支払うことになります。

不動産仲介手数料の料金体系は、業者によってさまざまです。ただし、以下のとおり物件の売買価格に応じた上限が定められています。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限
～200万円	5%
200万円超～400万円	4%
400万円超	3%

なお、物件の売主となっている不動産会社から購入する場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

火災保険料・地震保険料

不動産投資を始める際は、火災保険料・地震保険料も初期費用に含めて考えておくとよいでしょう。特に火災保険は、ローンを組む際の条件とされているケースがほとんどです。また、火災保険に加入していなければ、地震保険にも加入することはできません。

火災保険料の相場は、建物の規模や構造などによって大きく異なります。たとえば、ワンルームマンションなら月数万円程度で済む場合もありますが、一棟マンションなら月10万円を超えることも少なくありません。また、壊れやすい木造物件は、保険料が高くなりやすい点にも注意してください。

地震保険料も所在地や構造によって異なるため、一概に金額を示すことはできません。耐震等級に応じた割引制度なども存在しますが、ある程度の費用負担を求められるため、加入するかどうかは慎重に判断する必要があります。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は、共用部の維持や大規模な修繕をおこなうために支払う費用です。区分マンションを購入する際は、初期費用に含めておく必要があります。

管理費・修繕積立金の金額はマンションによって異なりますが、月1万円程度と考えておくとよいでしょう。ただし、物件の購入時に数か月分の管理費・修繕積立金を請求されるケースがある点には注意してください。

頭金は物件価格の10～20%程度を用意しておこう

ローンを組む際の頭金は、物件価格の10～20%を見込んでおきましょう。3,000万円の物件を購入するなら、300万～600万円程度を目安にしてください。

資金に余裕があれば、頭金を増やすこともひとつの方法です。返済額の負担を軽減できるうえ、融資審査にも通過しやすくなります。

ただし、自己資金を使い切らないようにしておくことも大切です。想定していた以上の初期費用がかかるケースもあるほか、経営を始めた直後に災害や事故が発生し、多額の費用負担を余儀なくされる可能性もゼロではありません。

自己資金に乏しい場合は、頭金なしのフルローンで不動産投資を始めることも選択肢に入れる必要があります。返済の負担が大きくなるといったデメリットはありますが、自己資金の余力を残しながら、不動産投資に着手することが可能です。

一棟マンション投資に必要な初期費用をシミュレーション

ここからは、中古一棟マンションを購入する際の初期費用をシミュレーションしてみましょう。購入時の各種条件は以下のとおりとします。

• 物件価格：5,000万円
• 購入日：7月1日
• 借入額：4,000万円
• 固定資産税評価額：3,500万円

初期費用の種類と金額は、以下のとおりです。

初期費用の種類	金額
ローン事務手数料	3万円（定額制）
ローン保証料	80万円（前払い型）
司法書士報酬	10万円
登録免許税	86万円（所有権移転登記70万円、抵当権設定登記16万円）
印紙代	4万円（不動産売買契約書2万円・金銭消費貸借契約書2万円）
固定資産税・都市計画税	29.75万円（固定資産税49万円・都市計画税10.5万円のうち7～12月分）
不動産取得税	140万円
不動産仲介手数料	150万円
火災保険料・地震保険料	10万円
管理費・修繕積立基金	3万円
合計	約516万円

初期費用を試算すると、合計で約516万円かかることがわかりました。物件価格5,000万円の約10％です。

ただし、初期費用は不動産の種類や地域などによっても変動します。大きな負担が必要になることも多いです。資金不足に陥らないためにも、しっかりとシミュレーションしておきましょう。

初期費用の負担を抑える4つの方法

不動産投資の初期費用を抑える方法は、主に以下の4つです。

• 仲介手数料が安い不動産会社を探す
• 頭金を抑える
• 価格の安い物件を購入する
• 不動産クラウドファンディングを活用する

実践するべきかどうかは投資目的にもよりますが、少しでも金銭的な負担を軽減したい場合は参考にしてみてください。

仲介手数料が安い不動産会社を探す

初期費用を抑えたいのであれば、仲介手数料が安い不動産会社を探しましょう。仲介手数料の料金設定は不動産会社によって異なるため、しっかりと比較して選定すれば、費用負担を軽減できる可能性があります。

ただし、いくら仲介手数料が安くても、不動産会社に思うような働きをしてもらえなければ意味がありません。まずは見積もりを依頼し、サービス内容と手数料のバランスを見極めることが大切です。

また、相手次第では、交渉によって仲介手数料を割り引いてもらえることもあります。無理な交渉は不動産会社との関係を悪化させるリスクがあるためおすすめしませんが、一度打診してみるのもよいでしょう。

なお、不動産会社が売り手になっている物件であれば、仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社が自由に価格を決められるため、仲介業者がいる物件より割高なケースもある点には注意してください。

頭金を抑える

頭金を抑えることも、初期費用の負担を軽減するための有効な方法といえるでしょう。頭金の金額はある程度裁量を持って決められるため、自己資金とのバランスを考えながら調整してください。

ただし、頭金を減らすと借入額が増えるため、当然返済額の負担も大きくなります。そのため、具体的な収支をシミュレーションし、返済額が家賃収入を上回らない範囲で減額することが重要です。

また、頭金が少ないほど、融資を受けにくくなります。特に収入が不安定な自営業者などは融資審査に落ちてしまう可能性が比較的高いため、頭金を抑えることは難しいかもしれません。

価格の安い物件を購入する

初期費用を抑えたい場合は、価格の安い物件を購入することも検討しましょう。

初期費用のなかには、物件価格に連動して支出が増えるものが数多く存在します。たとえば、不動産仲介手数料や税金などは物件価格の影響を大きく受ける費用です。そのため、物件価格が安くなれば、初期費用の負担も全体的に抑えられることを覚えておきましょう。

価格の安い物件としては、中古の区分マンションが挙げられます。反対に、新築の戸建や1棟マンションは物件価格が高く、初期費用の負担も大きくなりやすいため注意してください。

ただし、割安な物件は築年数が古かったり、アクセス性に欠けていたりと、賃貸需要が見込みにくいケースがほとんどです。下調べをせずに価格だけを見て購入してしまうと、空室ができてしまう恐れもあるため、物件のリサーチを入念に行いましょう。

不動産クラウドファンディングを活用する

できるだけ初期費用を抑えて不動産に投資してみたい場合は、不動産クラウドファンディングの活用をおすすめします。

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で複数の投資家から集めた資金をもとに、事業者が不動産の取得・運用を行う投資手法のことです。投資家には、出資割合に応じた分配金が定期的に付与されます。

不動産クラウドファンディングの特徴は、不動産が投資対象であるにもかかわらず、月1万円程度から出資できることです。現物不動産のように数百万～数千万円の初期費用を必要としないため、自己資金が少ない人でも気軽に始められるでしょう。

また、不動産クラウドファンディングであれば、物件の管理も不要です。入居者の募集や設備のメンテナンス、家賃回収などの業務はすべて事業者が行ってくれます。投資家がやるべきことは分配金を受け取り、運用成績を定期的に確認する程度です。

不動産クラウドファンディングを利用できるサービスは複数ありますが、なかでも不動産BANKがおすすめ。6％以上の高利回り物件が多数ラインナップされているほか、口座開設も最短3分でサクッと完了します。初期費用を抑えて不動産投資にチャレンジしたいと考えている人は、ぜひ一度、公式サイトをチェックしてみてください。

不動産投資で運用中にかかる費用もあわせてチェック！

不動産投資を始める際は、初期費用だけでなく、運用中にかかる費用も正確に把握しておかなければなりません。代表的なランニングコストには、以下のようなものが挙げられます。

• 各種税金：所得税・住民税・個人事業税など
• 管理委託手数料：不動産の管理業務を管理会社に委託する費用
• 税理士報酬：帳簿作成・確定申告などを税理士に依頼する費用
• ローン返済：借入の返済に要する費用
• 修繕費：建物や設備が破損した場合などに要する費用

そのほか、共用スペースに新聞や書籍を置いたり、通信環境を整備したりする場合もランニングコストは上乗せされます。不動産経営用の自動車を使用する場合は、購入費・ガソリン代・自動車税などの支払いも必要です。

不動産投資においては、運用中の経費も非常に大きな負担となります。そのため、必要経費を洗い出し、キャッシュフローが黒字になるかどうかを丁寧にシミュレーションしておくことが成功するためのコツといえるでしょう。

不動産投資の初期費用に関するよくある質問

次に、不動産投資の初期費用に関するよくある質問を紹介します。不動産投資を円滑にスタートさせるためにも、気になる疑問はあらかじめ解消しておくことが大切です。

初期費用は経費に計上できる？

初期費用のなかには、経費計上できるものもあります。たとえば、以下の費用は経費計上が可能です。

• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 司法書士報酬
• 登録免許税
• 印紙代
• 不動産取得税
• 火災保険料・地震保険料

上記の経費は、物件を購入した年の確定申告で経費計上を行います。ただし、複数年契約のローン保証料や保険料を一括払いした際は、契約年数で割り戻した金額しか経費計上できないため注意してください。

なお、不動産仲介手数料や固定資産税・都市計画税、団体信用生命保険特約料などは、原則として経費計上が認められません。

頭金なしでも不動産投資は始められる？

頭金なしでも、不動産投資を始めることは可能です。不動産の購入にあたっては、物件価格分の資金を融資のみで調達する、フルローンを活用できる可能性があります。

フルローンのメリットは、自己資金をほとんど使わずに不動産を購入できることです。自己資金が乏しくても大きな利益を狙えるほか、いざというときに備えて資金を確保しておくこともできます。

ただし、頭金を出さずにフルローンを組むと、返済の負担が大きくなる点には注意しておきましょう。頭金を出す場合と比べて、赤字を生み出してしまう可能性も高くなります。

なお、フルローンの対象となるのは、物件価格に相当する部分です。初期費用はフルローンで借りることができません。

もし、初期費用を含めた金額を借入れたい場合は、オーバーローンの利用を検討しましょう。返済の負担はフルローンよりもさらに大きくなりますが、物件価格と初期費用をすべてローンでまかなえるため、自己資金0円でも不動産投資をスタートできる可能性があります。

まとめ

不動産投資は、さまざまな初期費用がともなうものです。購入する物件によっては、数百万円以上の初期費用が必要になることも少なくありません。そのため、不動産投資を円滑にスタートさせるためには、初期費用の種類と費用を正確に洗い出すことが重要です。そして、できるだけ具体的な収支計画を立てることを心掛けましょう。

初期費用の用意が難しいと感じた場合は、不動産クラウドファンディングの利用を検討してみてください。不動産クラウドファンディングであれば、1万円程度からでも不動産に投資できます。物件の管理も必要ないので、普段仕事や家事で忙しく、不動産経営に時間をかけられない方にもぴったりです。

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