築浅またはある程度築年数が経過した物件を購入・経営する、中古マンション投資。興味はあるものの、「あえて中古マンションに投資する意味がよくわからない」「どのような点に注意しておけばよいのか知っておきたい」など、さまざまな疑問を抱え、一歩踏み出せていない人も多いのではないでしょうか。

本記事では、中古マンション投資の基礎知識やメリット・デメリットを徹底解説します。中古マンション投資で成功するためのコツなども紹介するので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

中古マンション投資とは？

まずは、中古マンション投資の基礎知識を解説します。大切な資金を投じる前に、最低限の知識を身につけておきましょう。

中古マンションの家賃収入や売却益で利益を得る投資手法

中古マンション投資とは、築浅またはある程度築年数が経過したマンションを購入し、家賃収入や売却益で利益を狙う投資手法のことです。

詳しくは後述しますが、中古マンションには新築マンションとは異なるメリット・デメリットがあります。そのため、不動産投資を始める際には、どちらに投資するのが自分に向いているのかを比較検討しておかなければなりません。

なお、中古マンション投資には大きく分けて、一棟所有と区分所有の2種類があります。

• 一棟所有：建物一棟を購入して運用する
• 区分所有：マンションを一室単位で購入して運用する

一棟所有は物件の購入に高額な費用がかかりますが、大きなリターンを期待できる点が特徴です。区分所有は物件購入時の費用を抑えられる代わりに、空室時のリスクが高く、利回りも低い傾向があります。

どちらがよいのかを一概に示すことはできないため、自身の資金状況や運用方針にあわせて適切に選択することが重要です。

期待できる利回りは3～7％程度

中古マンション投資で期待できる利回りは、3～7％程度を目安にしておきましょう。新築マンションの利回りは2～5％程度とされているため、中古マンションに投資したほうが効率的に収益をあげられる可能性があります。

たとえば、3,000万円の物件を購入した場合、利回り3～7％で運用できれば年間90万～210万円程度の家賃収入が生じる計算です。

ただし、利回りは物件の状態や立地状況などによっても大きく異なります。そのため、中古マンション投資では10％以上の利回りが出ることもあれば、物件の選定や経営に失敗し、ほとんど利益が出ず赤字になってしまうケースも珍しくありません。

中古マンションに投資する5つのメリット

中古マンションに投資するメリットは、主に以下の5つです。

• 割安で物件を購入できる
• 長期的・安定的な収入が見込める
• 節税効果がある
• 資産価値が下がりにくい
• オーナーチェンジ物件なら空室リスクを回避できる

では、一つひとつのメリットを詳しく見ていきましょう。

割安で物件を購入できる

中古マンションに投資する最大のメリットは、割安で物件を購入できることです。基本的に築年数が古くなるほど販売価格も下がるため、中古マンションは新築マンションよりも安く購入できます。

また、新築マンションは数百万円のプレミア価格がついているケースがほとんどです。一方、中古マンションにはプレミア価格が加算されていないため、割高な購入費用を支払う必要がありません。

物件によっては、数十万円程度で購入できる物件も数多く存在します。もちろん、価格が安ければよいというわけではありません。しかし、物件の取得費用を抑えられれば、ローンなしでも中古マンション投資を始められる可能性があるほか、複数の物件を所有して大きなリターンを狙うことも十分可能です。

長期的・安定的な収入が見込める

不動産投資全般にいえることではありますが、中古不動産投資を始めると長期的・安定的な収入を見込めます。

家賃は景気の影響を受けにくく、急激に下落することはほとんどありません。さらに、築年数が古くなるほど下落幅は小さくなり、約20年を超えるとほぼ横ばいになるといわれています。

つまり、賃貸需要のある物件を購入し、入居者を確保できれば、数十年間毎月安定した収入を得られる可能性があるのです。

空室による家賃収入の減少に不安を感じる場合は、サブリース契約を結ぶのもよいでしょう。満室時の8～9割程度ではありますが、毎月一定の家賃収入を保証してもらえます。

節税効果がある

節税効果がある点も、中古マンション投資を始めるメリットのひとつです。具体的には、所得税・住民税や相続税の節税を期待できます。

中古マンション投資に要した費用は、経費計上が可能です。そして、経費が利益を上回り、赤字が出た場合は本業の所得と相殺できます。つまり、中古マンション投資で生じた赤字を本業で生じた黒字から差し引けるため、課税対象となる所得を減らし、所得税・住民税の節税を図れるわけです。

なお、物件の取得費用も減価償却費として、一定年数に分けて経費計上できます。そのため、物件を取得した年以降に実質黒字になった場合でも、物件取得費用の一部を経費計上すれば赤字に転じさせることも可能です。

また、不動産を相続する際にかけられる税金は、現金を相続する場合よりも小さくなります。そのため、現金を不動産に換えて相続すれば、相続税の負担を大幅に抑えられることも覚えておきましょう。

資産価値が下がりにくい

中古マンションに投資するメリットのひとつは、物件の資産価値が下がりにくいことです。もちろん築年数が古くなるほど資産価値は下落していきますが、下落幅は徐々にゆるやかになります。そして、20～30年が経過すると、資産価値はほぼ横ばいで推移していくケースが一般的です。

新築や築浅の物件は、資産価値が購入直後に急落する可能性があります。そのため、数年～数十年後に売却する際は、資産価値が安定している中古マンションのほうが、利益が出やすいといえるでしょう。

オーナーチェンジ物件なら空室リスクを回避できる

中古マンション投資を始める際にオーナーチェンジ物件を選べば、空室リスクをある程度回避できます。

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で購入できる物件のことです。購入直後から家賃収入を得られるため、当面の間は空室を心配しなくて済みます。入居者の募集広告やリフォームなどが不要であるため、初期費用も抑えられるでしょう。

また、オーナーチェンジ物件であれば、実際の賃貸需要や利回りなどを前の所有者から教えてもらえることがあります。過去の実績に基づいて家賃収入を予想できるため、収支計画が立てやすくなる点も大きなメリットといえるでしょう。

中古マンション投資を始める前に知っておくべきデメリット

中古マンション投資のデメリットは、主に以下の4つです。

• 損失につながるさまざまなリスクをともなう
• 物件の維持費・修繕費が高額になりやすい
• 売却や建て替えを見込む必要がある
• ローンを組みにくい

中古マンション投資にチャレンジするかどうかは、メリット・デメリットの両方を正しく理解したうえで判断することが大切です。

損失につながるさまざまなリスクをともなう

中古マンション投資のデメリットは、損失につながるさまざまなリスクをともなうことです。具体的には、以下のようなリスクがあげられます。

• 空室が生じるリスク
• 物件の価値が下落するリスク
• 建物や設備の修繕が生じるリスク
• 家賃が下落するリスク
• 家賃を滞納されるリスク
• 災害の被害を受けるリスク

中古マンション投資をおこなううえで、上記のリスクを完全に回避することは困難です。しかし、事前に適切な対処法を講じておけば、リスクを軽減できます。

たとえば、入居審査を厳しくすれば、家賃の滞納を防ぎやすくなるでしょう。また、火災保険・地震保険に加入していれば、災害が起きたときにもある程度の補償を受けられます。このようにリスクは必ずともなうことを前提として、できる限りの対策をとることが重要です。

物件の維持費・修繕費が高額になりやすい

中古マンションは、物件の維持費・修繕費が高額になりやすい点にも注意しておきましょう。築年数が古いマンションの場合、経年劣化によって建物自体や設備の状態が悪化してしいる可能性が比較的高いと考えられます。

たとえば、マンションの外壁や共用部、各部屋の台所・トイレ・浴室・フローリングなどは維持費・修繕費がかかりやすい箇所です。購入直後にメンテナンスや修繕が必要になり、多額の支出を要することもあるでしょう。また、区分マンションの場合は、管理組合に支払う修繕積立金が高めに設定されているケースも多く見られます。

しかし、修繕が必要な箇所を放置したままにしておくと入居者の満足度が低下し、空室や家賃の下落を招いてしまうため十分注意してください。また、物件を選定する際には、普段の点検状況や過去の修復履歴などをしっかりと確認しておくことも大切です。

売却や建て替えを見込む必要がある

中古マンション投資では、物件の売却や建て替えを早い段階で見込んでおかなければなりません。築年数がある程度経過している中古マンションは、新築マンションに比べて家賃収入を得られる期間が短いためです。

賃貸マンションとして利用できる年数は、物件の構造などによって異なります。たとえば、鉄筋コンクリート造マンションなら60年前後がひとつの目安になるでしょう。仮に数十年が経過している物件を購入した場合は、売却や建て替えまでのリミットはそれほど遠くない可能性があります。

中古マンション投資では、毎月の収支を黒字にするだけではなく、トータルでいくらの利益を得られるのかを想定しておくことも重要です。そのため、物件を購入する段階で売却益や建て替え費用を見込み、長期的な収支計画を立てるようにしましょう。

ローンを組みにくい

ローンが組みにくくなることも、中古マンション投資のデメリットといえるでしょう。築年数が古い物件は資産価値が低いとみなされることが多く、銀行の融資審査に落ちやすい傾向があります。特に区分マンションは土地の所有割合が小さいため、銀行からの担保評価が伸びにくいため注意してください。

ローンを組めたとしても全額融資は受けられず、多額の自己資金を用意しなければならないこともあります。また、返済期間や利率などの条件が悪く、ローン返済の負担が大きくなってしまう可能性も否定できません。

中古マンション投資で失敗しないためのコツ

ここでは、中古マンション投資を失敗しないためのコツを紹介します。少しでも多くの利益を確保できるように、一つひとつのポイントをしっかりと押さえておきましょう。

立地を重視して物件を選ぶ

中古マンション投資で失敗しないためのコツは、立地を重視して物件を選ぶことです。中古マンションは新築マンションと比較して建物や設備が古いため、賃貸需要を確保するには立地が有利でなければなりません。そのため、物件を選定する際は、以下のような点を入念に確認しておきましょう。

• 駅やバス停が近くにあるか
• 周辺にコンビニ・スーパー・薬局などが充実しているか
• 通学・通勤に適した場所か
• 治安は悪くないか
• 日当たりはよいか

もちろん、上記のような立地条件を満たす物件は、販売価格も高額になるケースがほとんどでしょう。しかし、ある程度築年数が経過した中古マンションであれば、予算内に収まる可能性もあるため、丁寧に物件情報をリサーチすることが大切です。

物件の管理状況を確認する

物件を購入する前に、管理状況を確認しておくことも重要です。物件の管理が不十分だった場合、購入直後に修繕が発生する可能性もあります。

具体的には、まず、定期的メンテナンスの実施方法を確認しておきましょう。エントランスや廊下などの共用部、外壁、駐車場、浄化槽など、何をどの程度の頻度でメンテナンスしているのかを細かく聞き取ってください。修繕積立金の状況や修繕計画をあわせて提示してもらえば、物件購入後に必要な修繕費用もシミュレーションしやすくなるはずです。

過去の修復履歴も要チェックです。最近になって大規模な修繕が実施されているようであれば、しばらく良好な状態を維持できる可能性は高いといえるでしょう。

また、管理状況は、できる限り内見して確かめることをおすすめします。前のオーナーや不動産会社からの説明と実際の管理状況に相違がある可能性も否定できません。あとで余計なトラブルが生じないように、自身の目で納得できるまで確認しましょう。

借地権付き物件の購入は控える

借地権付き物件の購入を控えることも、中古マンション投資で失敗しないためのコツといえます。借地権付きの物件を購入すると、土地所有者に対して借地料を支払わなければなりません。

借地権付きの物件は、販売価格が比較的抑えられているケースがほとんどです。しかし、安易に手を出してしまうと、毎月の借地料が大きな負担となり、結果的に損してしまうおそれがあります。

また、借地権付きの物件は、増改築や売却をおこなう際に土地所有者の許可を要するケースも少なくありません。土地所有者の都合次第では、マンション経営を続けられなくなるリスクがあることも理解しておきましょう。

信頼できる不動産会社に物件の管理を任せる

中古マンション投資で失敗しないためのコツのひとつが、信頼できる不動産会社に管理を任せることです。物件の管理は所有者自身がおこなうこともできますが、基本的には不動産会社に委託することになります。そのため、不動産会社の質が中古マンション投資の成功に大きく関わることを覚えておきましょう。

不動産会社を選ぶ際は、主に以下の点をチェックするようにしてください。

• 物件管理の実績
• 会社の規模
• トラブル発生時の対応
• 顧客からの評判
• 管理手数料

上記に加えて、担当者との相性を確認しておくことも大切です。担当者とは長く付き合っていくことになるため、安心して管理を任せられる知識・経験があるかどうかを慎重に見極めましょう。

実質利回りで収支計画をたてる

中古マンション投資で失敗しないためには、実質利回りで収支計画をたてることが重要です。実質利回りとは、物件の購入・運用にかかる経費を考慮した利回りのこと。経費を無視した表面利回りと比べて、より現実的な数字を算出できる特徴があります。

【表面利回りと実質利回りの計算方法】

• 表面利回り＝年間の収益 ÷ 物件価格 × 100
• 実質利回り＝（年間の収益 – 経費） ÷ 物件価格 × 100

中古マンション投資を始めると、修繕費・保険料・広告宣伝費・税金などさまざまな支出が発生します。そのため、表面利回りで収支をシミュレーションしていた場合、経費が考慮されていない分、実際に手元に残るお金は想定よりも少なくなってしまうのです。

また、不動産会社の広告に表示されている利回りは、表面利回りであることが多い点に十分注意してください。中古マンションは過去の実績から必要経費をある程度把握できるメリットがあります。必ず実質利回りを計算しておきましょう。

不動産クラウドファンディングでも中古マンションに投資できる！

中古マンションに投資する方法は、必ずしも現物不動産を扱うものだけに限られません。たとえば、不動産クラウドファンディングを利用すれば、より手軽に中古マンションへ投資することができます。

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で投資家から出資を募り、集めた資金を元手に事業者が不動産の購入・運用をおこなうサービスのことです。投資家には出資額に応じて、運用益の一部が年1～2回程度分配されます。

不動産クラウドファンディングのメリットは、不動産を投資対象としていながら物件の維持・管理が不要な点です。購入手続きや日頃のメンテナンス、修繕、トラブル対応などはすべて事業者に任せられます。そのため、投資家が出資後にやるべきことは、定期的に分配金を受け取り、運用成果をチェックする程度です。

また、不動産クラウドファンディングなら、1万円程度の少額から始められます。中古マンションとはいえ現物不動産を購入する場合は、まとまったお金が必要になるため、高いハードルを感じる人も少なくないでしょう。一方、1万円から出資できる不動産クラウドファンディングであれば、誰でも気軽に始められるはずです。

不動産クラウドファンディングサービスは数多く存在しますが、なかでも不動産BANKがおすすめ。資産価値が落ちにくい中古不動産を中心に扱っており、年利約6%の資産運用を安定して狙えます。不動産クラウドファンディングの利用を前向きに検討する際は、ぜひ公式サイトをチェックしてみてください。

まとめ

中古マンション投資には、物件を割安で購入できたり、空室リスクを回避しやすかったりと、新築マンションにはないメリットが数多くあります。そのため、不動産への投資に興味がある場合は、選択肢のひとつに入れておくべき方法といえるでしょう。

しかし、現物の中古マンションを購入・運用する場合は、ある程度の資金が必要になるほか、管理の手間もかかってしまいます。そのため、自己資金が少ない人や、仕事や家庭が忙しい人には向いていないこともあるかもしれません。

できるだけ少額で、手軽に不動産へ投資したいのであれば、不動産クラウドファンディングの利用を検討してみましょう。不動産クラウドファンディングなら、1万円程度から始められるうえ、物件の管理も一切不要です。

不動産クラウドファンディングに少しでも関心がある人は、ぜひ不動産BANKの公式サイトをチェックしてみてください。利回り6％が期待できるファンドが多数ラインナップされています。スマートフォンがあればすべての手続きが完了する点が特徴です。ぜひこの機会に一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。