少額で手間をかけずに始められる不動産投資ファンド。不動産ファンドを利用した資産運用を検討しているものの、仕組みがよくわからない、メリット・デメリットを知りたいなど、さまざまな疑問を感じている人も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資ファンドの基礎知識をわかりやすく解説します。不動産投資ファンドの始め方なども紹介しているので、少しでも興味がある人はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資ファンド＝投資家から集めた資金で不動産を運用する仕組み

不動産投資ファンドとは、投資家から集めた資金で事業者が不動産を運用する仕組みのことです。また、実際に不動産を運用する事業者のことを、不動産投資ファンドと呼ぶこともあります。

不動産投資ファンドでは多額の資金を元手にするため、個人では購入できないような不動産も投資対象となるのが特徴です。住宅だけでなく、オフィスビル・ホテル・医療施設・商業施設・物流施設などにも投資できます。

事業者が収益をあげる方法は、現物不動産と変わりません。売買時の差益や家賃収入が主な収入源です。そして、投資家には、収益の一部が出資額に応じて配分されます。

不動産投資ファンドは、通常の不動産投資と比べると認知度の低い投資手法ですが、近年、市場は拡大傾向にあるといわれています。今後、不動産投資ファンドで資産を増やせるチャンスがさらに広がる可能性もあるため、早めに着手しておいて損はないでしょう。

不動産投資ファンドは大きく分けて3種類ある

不動産ファンドには、大きく分けて以下の3種類があります。

• 不動産クラウドファンディング
• 不動産小口化商品
• REIT（不動産投資信託）

それぞれに異なる特徴があります。一つひとつ詳しく見ていきましょう。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、オンライン上で不特定多数の投資家から資金を募り、事業者が不動産を購入・運用する投資手法のことです。投資家は出資額に応じて、運用益の一部を受け取れます。

多くの不動産クラウドファンディングは、契約方法によって匿名組合型と任意組合型に分かれることも覚えておきましょう。

匿名組合型の場合、物件の所有者はあくまでも事業者です。投資家が不動産の運用・管理に関与することはなく、基本的に運用益を受け取るだけで済みます。不動産経営が赤字になっても、基本的に出資金以上の損失を被ることはありません。

任意組合型の場合は、投資家も事業者とともに不動産の所有者になります。不動産は現金よりも相続税が抑えられるため、現物不動産と同様に税金対策できる点が大きな特徴です。一方で、無限責任を負うこととなるため、赤字が出た場合は出資金以上の損失が生じる可能性もあります。

なお、不動産クラウドファンディングは、より低リスクで不動産に投資できる匿名組合型で契約するケースが一般的です。任意組合型が採用されているケースはほとんどありません。

不動産クラウドファンディングサービスは数多く存在しますが、初心者には不動産BANKの利用がおすすめです。利回り6％以上の物件に月1万円から出資できます。口座開設から出資、運用成果の確認まですべてスマートフォンひとつで完結できるので、煩雑な手続きが苦手な人でも気軽に始められるでしょう。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、不動産を一口数万～100万円程度の小口に分けて複数の投資家に販売する商品のことです。不動産の購入や運用は、投資家から集めた資金をもとに事業者が行います。そして、運用益の一部が出資割合に応じて、投資家に配分される仕組みです。

一般的な不動産小口化商品は、不動産クラウドファンディングと同様に匿名組合型・任意組合型に分けられます。匿名組合型では事業者が不動産を所有しますが、任意組合型では投資家と事業者が共同で不動産を所有する点が大きな違いです。

匿名組合型では出資額以上に損することは基本的にないため、不動産小口化商品を試しに購入してみたい人や投資初心者に適した契約方法といえます。

任意組合型は相続税の圧縮効果があるため、節税対策をしたい人におすすめです。また、匿名組合型よりも一口の金額が高く、運用期間も長い傾向にあるので、長期的に安定した収益を狙いたい人にも適しているでしょう。

REIT（不動産投資信託）

REITとは、不動産を投資対象に含んでいる投資信託のことです。複数の投資家から集めた資金をもとに、不動産投資のプロが物件の取得・運営・管理などを行います。出資額に応じて、収益の一部が投資家に配分される点は、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品と同様です。

REITは資金の集め方によって、公募と私募の2種類に分けられます。

公募は、不特定多数の投資家から出資を募る点が特徴です。証券取引所に上場しているため、証券口座を持っている人であれば手軽に売買できます。証券会社によっては100円からでも購入できるほか、運用益のほとんどが投資家に還元されるのもREITの魅力といえるでしょう。

私募は、法人や機関投資家から資金を集めるのが特徴です。証券取引所には上場しておらず、最低投資額も高額であるため、個人で出資できる機会はほとんどありません。今後、REITへの投資を考えている人は多くの場合、公募のREITに投資することになるはずです。

不動産投資ファンドを利用するメリット

次に、不動産投資ファンドのメリットを解説します。それぞれのメリットが自身の運用方針と一致する場合は、不動産ファンドの利用を前向きに検討してみてください。

少額で不動産に投資できる

不動産投資ファンドを利用するメリットのひとつが、少額で不動産に投資できる点です。不動産投資ファンドでは、複数の投資家から資金を募ることで、投資家一人当たりの負担を抑えています。そのため、いくつかの投資方法が存在しますが、いずれも現物不動産のような多額の資金を必要としません。

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品であれば、数万円程度から出資できます。REITに関しては、口座を開設している証券会社次第で100円から始めることも可能です。

ただし、少額だからといって、投資対象となる不動産が限定されるわけではありません。上述したようにオフィスビルやホテルなど、個人での購入が難しい不動産に投資できる点も、不動産投資ファンドの魅力といえます。

物件の売買・管理に手間がかからない

不動産投資ファンドであれば、物件の売買・管理に手間がかかりません。不動産の運用に必要なことは、基本的にすべて事業者に一任することが可能です。

例えば、契約関係の事務手続き・入居者の募集・家賃回収・老朽化対策など不動産経営はさまざまな実務をともないます。不動産会社に委託することもできますが、トラブルが起きたときにはオーナーが直接対応しなければならないケースも少なくありません。不動産会社への手数料が発生する点もネックといえるでしょう。

一方、不動産投資ファンドであれば、出資者がやるべきことはほとんどありません。基本的には分配金を受け取り、随時運用成績をチェックする程度で済みます。普段仕事や家事で忙しく、まとまった時間をとれない人でも気軽に始められるでしょう。

現金化しやすい

REITであれば比較的現金化しやすい点も、不動産投資ファンドのメリットといえるでしょう。個人向けに販売されているREITは、証券取引所に上場しています。そのため、証券口座を開設していれば、株式などと同じく容易に売買を行うことが可能です。

現物不動産の場合は、通常、買い手が見つかるまで売却はできません。買い手が見つかったとしても、契約手続きを行い、実際に現金が手に入るまでには多くの時間を要するでしょう。

REITの場合、証券取引所の取引時間内なら、基本的にいつでも好きなときに売却できます。急に現金の工面が必要になったときや、REITへの投資を中断したいときでも即座に現金化できるため、投資するハードルも低く感じられるはずです。

なお、REITとは異なり、不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品の場合は、途中売却が制限されているケースも多いため注意してください。

分散投資によるリスクヘッジが可能

不動産投資ファンドを利用すれば、分散投資によるリスクヘッジも可能です。

少額で出資できる不動産投資ファンドであれば、必ずしも多額の資金を投じる必要がないため、ほかの投資先にも余裕を持って資金を回せます。さらに、REITに複数の投資先が組み込まれているため、1つの銘柄を購入するだけで分散投資が容易にできることも覚えておきましょう。

分散投資は、資産運用の基本といえる考え方です。ひとつの投資先に資金を集中させると、価値が下落したときのダメージが大きくなります。一方、資金を複数の投資先に分けておけば、いずれかの価値が下落しても、ほかの投資先が損失をカバーしてくれる可能性があるのです。

そのほか、多くの不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品では、優先劣後出資方式を採用し、損失のリスクを抑えています。優先劣後出資方式とは損失が生じた場合に、出資者よりも先に事業者の出資分から補填する仕組みのことです。事業者の出資割合が多いほど元本割れのリスクを抑えられるため、契約前に確認しておくことをおすすめします。

遺産相続がしやすい

遺産相続がしやすい点も、不動産投資ファンドのメリットといえるでしょう。不動産投資ファンドは口数単位で販売されているため、相続人の数にあわせて購入しておけば平等に分割できます。

現物不動産を所有していた場合、建物や土地は基本的に分割できないため、遺産相続でもめてしまうケースも少なくありません。また、不動産の価値はある程度の目安をたてることもできますが、実際の価値は売却してはじめてわかるものです。そのため、真に平等な遺産分割は難しいといわれています。

一方、不動産ファンドであれば配偶者に10口、子どもに10口といったように、明確に遺産を分割することが可能です。相続人間の不平等が生じないため、遺産相続でのトラブルを未然に防げます。

また、任意組合型の不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品であれば、相続税の負担を減らせることも。任意組合型では、投資家が不動産を所有することになります。不動産は現金より価値が低く評価されることが多いため、相続時の課税額を抑えられるのです。

不動産投資ファンドを利用するデメリット

ここからは、不動産投資ファンドのデメリットを解説します。メリットだけでなくデメリットにも目を向けたうえで、不動産投資ファンドを利用するかどうかを判断しましょう。

リターンが比較的小さい

不動産投資ファンドを利用するデメリットのひとつは、リターンが比較的小さいことです。不動産投資ファンドは複数の投資家から出資を募るため、一人あたりに還元されるリターンも小さくなってしまいます。

また、不動産投資ファンドでは、運用コストや事業者に対する手数料を支払わなけばなりません。現物不動産を自分で運用すればほぼすべての収益が手に入るため、収益性の面では不動産投資ファンドのほうが劣ってしまうケースもあります。

ただし、不動産投資ファンドは口数単位で販売されているため、ある程度の資金を使って購入口数を増やせば、大きなリターンを狙うことも可能です。

レバレッジを利かせられない

レバレッジを利かせられない点も、不動産投資ファンドのデメリットといえるでしょう。

レバレッジとは、自己資金以上の金額を動かせる仕組みのことです。現物不動産投資では、ローンを組むことによって自己資金以上の価値がある物件を購入し、大きなリターンを狙えるメリットがあります。

一方、不動産投資ファンドではローンを組めないため、自己資金相応のリターンしか狙うことができません。自己資金に乏しい場合は、大きなリターンは期待しにくいことを理解しておきましょう。

投資対象のラインナップが少ない

不動産投資ファンドは、投資対象のラインナップが少ない点もデメリットといえるでしょう。

例えば、株式なら4,000近くの上場銘柄がありますが、REITの場合は100銘柄にも満たないのが実情です。人によっては、運用方針にあった銘柄が見つけられないこともあるでしょう。

また、短期間で募集が終了してしまう不動産投資ファンドも少なくありません。そのため、気になる投資先があったとしても、タイミングを逃すと購入できずに終わってしまうこともあります。

運用・管理の方針を自分で変更できない

不動産投資ファンドでは、基本的に運用・管理の方針を自分で変更することはできません。物件の運用・管理は、投資家ではなく事業者が主体となって行うためです。

各ファンドの運用方針は、ホームページ・パンフレットなどで公開されているため、自身の考えと一致しているかどうかは事前にある程度判断できます。しかし、その後も一貫して、こちらが望むような運用を続けてもらえるとは限りません。

運用方針に納得がいかない場合、REITであれば売却することで解決できるでしょう。しかし、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品の場合は、途中売却が制限されているケースも少なくありません。そのため、運用方針に不満を持ちながら、商品を保有し続けなければならないリスクがある点には注意しておきましょう。

損失のリスクをともなう

不動産投資ファンドには、損失のリスクがともないます。不動産投資ファンドは元本保証のある投資方法ではないため、運用結果次第では元本割れが生じる可能性も否定できません。

不動産ファンドには、まず、不動産としてのリスクがあります。空室・家賃の下落・災害などによる減収や支出の増加などは、あらかじめ見据えておかなければなりません。また、商品としてのリスクもあります。例えば、売りたいときに売れない、法律や税制の変更で収益が下がるといったケースです。

事業者が破綻するリスクもゼロではありません。不動産ファンドの事業者が倒産した場合、出資額がすべて返還されない可能性もあります。不動産投資ファンドは比較的リスクを抑えた投資といえますが、現物不動産にはないリスクがともなうことも理解したうえで、適切な対応策を講じておくことが大切です。

不動産投資ファンドと現物不動産はどっちがおすすめ？

次に、不動産投資ファンドと現物不動産のそれぞれにおすすめな人の特徴を解説します。どちらも異なる特徴があるため、運用方針にあわせて適切に選択することが大切です。

不動産投資ファンドがおすすめな人

不動産投資ファンドは、不動産投資に興味はあるものの多額の資金を用意できない人におすすめです。不動産投資ファンドなら、現物不動産のように数百万～数千万円の初期費用を必要としません。不動産クラウドファンディングや不動産小口化なら数万円、REITなら100円からでも始められます。

また、不動産投資に時間をかける余裕がない人も、不動産投資ファンドの利用を検討してみてください。不動産投資ファンドであれば、物件の購入・運用管理をすべて事業者に任せられるため、出資者がやるべきことはほとんどありません。手間をかけることなく定期的に分配金が入ってくるため、不労所得を目指したい人にもぴったりです。

現物不動産がおすすめな人

現物不動産は、できるだけ大きな利益を狙いたい人におすすめです。現物不動産はもともと投資金額が大きいため、得られるリターンも当然大きくなりやすいといえます。さらに、一定の条件を満たせば銀行から融資を受けられるため、自己資金以上のお金を投資して、積極的に利益を狙っていくことも可能です。

また、裁量を持って不動産経営を行いたい人も、現物不動産が適しているでしょう。不動産投資ファンドでは多くの場合、出資者が経営に関わることはありません。入居者の募集やリフォームの計画など、収益の維持・拡大策を自身の判断で進めたいのであれば、現物不動産をおすすめします。

不動産投資ファンドの始め方を種類別に解説

最後に、不動産投資ファンドの始め方を解説します。細かな手順は利用するサービスごとに異なるため、個別に確認してください。

不動産クラウドファンディングの場合

不動産クラウドファンディングを始める場合は、まず不動産クラウドファンディングサービスへの会員登録を行いましょう。多くの場合、氏名・住所などの個人情報を入力し、本人確認書類を提出すれば完了します。

次に、出資を募集しているファンドのなかから、投資先を選定してください。運用方針やリスクなどをしっかりと確認しておくことが大切です。

投資したいファンドが決まったら、投資申請を行います。投資申請が受け付けられると通知が届きます。案内に従って指定口座への入金などを済ませましょう。その後、ファンドが成立すれば自動的に運用が始まり、分配金を受け取れるようになります。

不動産小口化商品の場合

不動産小口化商品を始める際の手順は、不動産クラウドファンディングとほとんど変わりません。

まずは、不動産小口化商品を扱っているサービスへの会員登録を行います。本人確認書類の提出などを済ませると、会員登録が完了し、サービスを利用できることが一般的です。

次に、投資したいファンドを選定します。各ファンドの概要やリスクなどを確認したうえで、申込を行いましょう。ファンドによっては、募集方式が先着式の場合や抽選式の場合があります。申込が受理されるとメールなどで通知が届きます。記載内容に従って指定口座への入金を行ってください。

ファンドの募集が終了したあと、一定期間を空けてファンドが成立します。その後、出資者がやることはほとんどありませんが、運用成績は定期的にチェックしておくとよいでしょう。

REIT（不動産投資信託）の場合

REITを始める場合は、まず証券会社で証券口座を開設する必要があります。証券会社によって、取扱銘柄・取引手数料・最低投資金額などが異なるため、自身の運用方針に適したサービスを選ぶことが大切です。

証券口座を開設する際は、個人情報の入力や本人確認書類の提出などが求められます。多くの場合、運転免許証や個人番号カードが必要なため、事前に用意しておくとよいでしょう。申込み完了後、口座が開設されるまでには数日程度かかるケースが一般的です。口座を開設できれば、証券口座に投資資金を入金してください。

あとは、投資するREITの銘柄を選定し、購入するだけです。どのような不動産を対象としているのか、どの程度の利回りが期待できるのかなど、しっかりと確認しておきましょう。

REITの購入後は、定期的に分配金が支払われます。随時運用益を確認し、思うような成果を得られない場合は売却も検討しなければなりません。ただし、REITの価格は常時変動しているため、売却のタイミングには十分注意してください。

まとめ

不動産投資ファンドは、さまざまなメリットがある投資方法です。少額から始められるほか、運用の手間もほとんどかからないため、初心者でも気軽に始められるでしょう。また、個人では扱えないような物件を投資対象とできる点も魅力のひとつです。

不動産投資ファンドには、不動産クラウドファンディング・不動産小口化商品・REIT（不動産投資信託）があります。それぞれ異なる特徴を有していますが、まずは不動産ファンディングから始めてみるのがおすすめです。1万円程度から出資できるうえ、証券口座の開設も必要ありません。ある程度の自己資金があれば、簡単な手続きですぐにでも着手できます。

不動産クラウドファンディングにチャレンジする際は、ぜひ不動産BANKを利用してみてください。利回り6％以上を狙えるファンドが豊富にラインナップされているため、納得のいく投資先が見つけられるはずです。申込から契約までオンラインで完結できるため、煩雑な手続きが苦手な人でも無理なく始められるでしょう。