「不動産投資ローンってなに？」

「住宅ローンとの違いは？」

これから不動産投資を始めようとしている方でこのような疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。

不動産投資ローンとは、投資用物件を購入する際に利用できるローンのことです。

この記事では、不動産投資ローンの概要や住宅ローンとの違い、審査項目などを詳しく解説します。不動産投資ローンのおもな審査基準や借入方法などを知りたい方はぜひ参考にご覧ください。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、収益不動産を購入する際に利用できるローンのことです。また、不動産投資ローンを利用することで、自己資金以上の投資物件を購入できるため、不動産投資を始めようとしている方におすすめのローンといえます。

似たようなローンには住宅ローンがありますが、審査基準や借入れの目的などが異なります。

その他、ローンの返済方法に関して、不動産投資ローンの場合は家賃収入で返済し、住宅ローンは給与収入で返済するといった違いもあります。

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、おもに以下の点に違いがあります。

• 借入れの目的
• 金利
• 審査基準

違いを理解して、自分の目的に合ったローンを利用しましょう。

借入れの目的

不動産投資ローンは、住宅ローンと借入れの目的が異なります。不動産投資ローンの場合は、投資用物件を購入する目的で利用されるのが特徴です。他方、住宅ローンの場合は、自分や家族が住む家を購入する目的で利用されます。

それぞれで目的が異なるため、自分に合った方法を選びましょう。なお、住宅ローンを利用して投資用物件を購入することは認められていません。

金利

不動産投資ローンの金利は、1.5〜4.5%程度、住宅ローンが0.5〜2.0%程度です。不動産投資ローンの方が金利は高い傾向があります。金利に違いがある理由としては、貸し倒れリスクに差があることがあげられます。

不動産投資ローンはおもに家賃収入で返済します。なお、家賃収入は常に一定とは限りません。空室が発生したり、災害が起きたりすれば家賃収入が減少するリスクもあります。他方、住宅ローンは主に給与収入で返済しますが、会社員であれば毎月一定の収入が見込めます。収入が減少するリスクも低いため、金利が低くなる傾向があるのです。

審査基準

住宅ローンの審査基準は主に「年収」「勤続年数」「貯蓄額」「借入履歴」などの個人属性が審査基準です。しかし、不動産投資ローンの審査基準は、上記の項目に加えて「物件の収益性」も審査対象となります。

物件が建っているエリアや築年数などを考慮して、その物件で収益を安定して得られるかという点も審査のポイントです。そのため、一般的に住宅ローンよりも審査項目が多く、審査基準も厳しい傾向があります。

ただし、金融機関によって審査基準は異なります。1社で審査が通らなかったとしても、他の金融機関では審査が通る可能性もあります。

不動産投資ローンの一般的な審査基準

不動産投資ローンの一般的な審査基準は以下のとおりです。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 資産状況
• 借入金の有無
• 物件の収益性

年収

不動産投資ローンを利用するにあたって、年収は重要な審査項目です。金融機関によって異なりますが、一般的に700万円の年収があれば審査に通りやすいといえます。仮に700万円未満だとしても、他の審査基準を満たしていれば審査に通ることもあるため、参考程度に捉えておきましょう。

勤務先

会社員の方であれば、中小企業よりも大企業に勤務している方が審査に通りやすいといえます。また、公務員の方も安定した収入が見込めるため、審査に通りやすい点が特徴です。

なお、個人事業主や自営業の方は会社員や公務員と比べると収入に波があるため、審査に通りにくい傾向があります。

勤続年数

一般的に勤続年数が2〜3年以上であれば審査に通りやすい傾向があります。仮に年収が多くても勤続年数が少なければ収入が不安定と判断され、審査に通らない可能性もあるため注意が必要です。

これから不動産投資ローンを利用しようとしている方は、勤続年数を重ねてから審査を受けることをおすすめします。

資産状況

不動産投資ローンにおける資産状況とは、貯蓄額や有価証券の有無、投資用物件を所有しているか、などです。物件を複数所有している場合はプラスに働きます。なお、金融機関によって審査基準は異なるため、複数の金融機関に依頼することをおすすめします。

借入金の有無

他の金融機関から借入れがあると、年収が高くても審査に通らないことがあります。一般的に不動産投資ローンは長期にわたって返済することが求められるため、金融機関は、毎月安定して返済する能力があるかどうかをチェックします。

しかし、複数の金融機関から借入れがあり、借入総額が多いと滞納リスクがあると判断されやすく、審査に通らないケースもあります。

また、金融機関では、貸出上限額が年収の10〜20倍に設定されていることが一般的です。貸出上限額を超えてしまうと、仮に滞納がなくても審査に通らないことがあります。

物件の収益性

不動産投資ローンの審査では、購入する投資用物件の収益性も審査の基準となることが一般的です。

おもに「空室リスク」と「利回り」の観点から審査されます。物件が人気のエリアにあったり築年数が浅かったりすれば、空室リスクも少ないため、高く評価される傾向にあります。また、築浅物件であればリフォーム費用もかからないため、収益性が上がり、利回りも安定すると判断されます。

不動産投資ローン審査を通過しやすくするポイント

不動産投資ローン審査の際は以下のポイントを理解しておくことが大切です。

• 自己資金をできるだけ準備する
• 資産価値の高い物件を購入する
• 他の借入れがないか確認する
• 健康でいること
• 地元の金融機関を利用する

自己資金をできるだけ準備する

前述しているとおり、資産状況は審査基準に大きく関わります。これから不動産投資ローンを利用しようと思っている方は、できるだけ自己資金を準備しておくことが大切です。自己資金を多く準備することで、頭金に充てられます。また金融機関からの評価が高まる傾向があります。

不動産投資ローンは主に家賃収入で返済しますが、仮に家賃収入が減少しても、自己資金があれば返済に充てられる可能性があります。そして、ローンの滞納リスクを抑えられるでしょう。

資産価値の高い物件を購入する

不動産投資ローンを利用する際は、資産価値の高い物件を購入することで審査に通りやすくなります。資産価値が高い物件だと、「安定した家賃収入を得られる」「担保としての価値がある」などと金融機関から評価されやすくなります。

金融機関は、融資する際にローン対象の不動産を担保にとるため、できるだけ資産価値の高い物件を購入することでプラスの評価を受けられるのです。

他の借入れがないか確認する

他の金融機関からの借入れがあると審査に通りづらくなるため、確認しておきましょう。

借入先が多いと借入総額も増え、仮に年収が高くても返済能力が低いと判断される可能性があるため注意が必要です。

なお金融機関によって貸出上限は異なりますが、一般的に年収の10～20倍程度に設定されています。

健康でいること

健康でいることで団体信用生命保険（団信）に加入できます。団信とは、借入れをした人がローン完済前に病気や事故で亡くなってしまった際に、保険会社が代わりにローン残債の全額を金融機関へ返済してくれる保険制度です。借り入れた人が亡くなっても、相続人はそのまま購入した家を所有でき、家賃収入を得られます。

ただし、加入するためには、契約時に健康に関しての告知が必要です。持病があると加入できない場合があるため、注意が必要です。

複数の金融機関へアプローチする

金融機関によって審査基準は異なるため、複数の金融機関へアプローチすることをおすすめします。1社の審査に落ちても、他の金融機関で審査に通る可能性はあります。

不動産投資ローンを借り入れる流れ

不動産投資ローンを借り入れる際は、以下の流れで行いましょう。

1. 金融機関へ融資の相談
2. ローンの申し込み
3. 不動産売買契約
4. 審査・契約

1.金融機関へ融資の相談

まずは、金融機関へ融資の相談をしましょう。融資の審査には、「仮審査」と「本審査」があり、仮審査を通過しなければ本審査を受けられません。融資の相談をすることで仮審査を申し込めるため、融資を受けられそうな金融機関へ相談しましょう。

2.ローンの申し込み

仮審査に合格したら、正式にローンの申込みを行います。仮審査に合格すると、金融機関から通知が来ることが一般的です。本審査の申込みをしましょう。

3.不動産売買契約

売り手との間で売買契約を結び、手付金を支払います。契約時には「売買契約書」が必要となるため、準備しておきましょう。また、契約時に不動産業者から説明される「重要事項説明書」を入念に確認し、不明点があれば不動産会社に質問しましょう。

また、ローン特約についても確認が必要です。仮にローンが受けられなかった際の解除や手付金の返金についてなど、詳細を確認します。もしこれらの特約がないようであれば交渉しましょう。

4.審査・契約

ローン審査の結果を確認しましょう。本審査に合格していれば融資を受けられるため、契約に進みます。なお、ローンの申込みをして合否が分かるまでに2〜4週間程度かかることが一般的です。

まとめ

不動産投資ローンとは、投資用物件を購入する際に利用できるローンのことです。

住宅ローンとの違いとして、借入れの目的や金利、審査基準の違いなどがあります。不動産投資ローンの方が金利が高い傾向にあるため、借入時に確認しておきましょう。

不動産投資ローンの審査基準の場合、「年収」「勤続年数」などの個人属性に加えて、「物件の収益性」も審査対象です。年収が高くても物件に収益性がないと判断されれば融資を受けられないこともあるため、注意が必要です。しかし、収益性のある物件を購入するのであれば、仮に年収が少なくても融資を受けられる可能性があるため、投資用物件を購入する方におすすめといえます。これから不動産投資を始めようとしている方はぜひ参考にしてみてください。

また、「不動産投資したいけど資金が足りない」「投資が初めてで不安」という方は、株式会社ファミリーコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディング不動産BANKがおすすめです。投資家は事業者へ資金を出資するだけでよく、不動産運用の手間も少ない点が特徴です。また1万円から投資でき、銀行預金に預けるような感覚で投資できるため、投資初心者の方でも簡単にご利用いただけます。この機会にぜひ公式サイトをご覧になってみてはいかがでしょうか。