「不動産クラウドファンディングの利回りはどれくらい？」

「ほかの投資との違いは？」

不動産クラウドファンディングを利用した資産運用に興味があるものの、どの程度の利回りを期待できるのかイメージできておらず、行動に移せていない方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、不動産クラウドファンディングの利回りは4〜7%ほどです。数ある投資手法のなかでも比較的高い利回りを狙えるため、これから投資を始めようとしている方には特におすすめの方法といえるでしょう。

この記事では、不動産クラウドファンディングで期待できる利回りの目安や、安定した利回りが狙える理由などを紹介します。ほかの投資手法との比較などもおこなっているので、不動産クラウドファンディングを資産運用の選択肢に入れている方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

不動産クラウドファンディングの利回りは4～7%が目安

不動産クラウドファンディングで期待できる利回りは4〜7%程度です。もちろん利用するサービスや出資先として選んだファンドによっても、利回りは変動します。場合によっては4%を下回ることもありますが、10%を超える利回りが実現するケースも珍しくありません。

運用の手間が少ないことを考えると、不動産クラウドファンディングは比較的高い利回りといえます。投資が初めての方でも安定して利益を得やすい点が、不動産クラウドファンディングのメリットです。

不動産クラウドファンディングで用いられる利回りは3種類ある

不動産クラウドファンディングでは、主に3つの利回りが用いられます。不動産クラウドファンディングに取り組む前に、それぞれの利回りが示している情報を正しく読み取れるようにしておきましょう。

想定利回り

想定利回りとは、ファンドの募集時点での予定配当金額をもとに計算した「投資金額に対する収益の割合」のことです。算出された利回りには確約がないため「想定利回り」といわれます。計算方法は、以下のとおりです。

• 想定利回り=年間の予定配当金額÷投資金額×100

たとえば、年間の予定配当金額が5万円のファンドがあり、100万円を投資した場合、「5万円÷100万円×100＝5%」が想定利回りとなります。

なお、不動産クラウドファンディングの各ファンドに記載されているのは、基本的に想定利回りです。投資金額に想定利回りを掛ければ分配金の目安を算出できるため、投資先を選定する際は必ず確認しておきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対していくらのリターンが見込めるのか計算したものです。不動産投資の世界で頻繁に用いられ、「グロス利回り」などと呼ばれることもあります。表面利回りの計算方法は、以下のとおりです。

• 表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100

上記の計算式からもわかるとおり、表面利回りでは不動産経営に要する経費が考慮されていません。そのため、実態に即したキャッシュフローを計算する場合などには向いておらず、経費が見込めないなかで、おおまかなリターンの予測を立てる際に利用されるケースが一般的です。

実質利回り

実質利回りとは、各種経費を考慮に入れたうえで、物件価格に対するリターンの割合を計算したものです。具体的には、物件の維持管理費や税金、保険料、不動産仲介手数料などを家賃収入から差し引くことになります。

実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

• 実質利回り=（（年間の家賃収入-年間の経費）÷（物件価格+購入時の経費））×100

実質利回りでは、経費を考慮しない表面利回りよりも現実的な数字が示されています。もちろん、すべての経費を事前に把握できるわけではありません。あくまでもリターンを考える際に役立てられる目安のひとつとして捉えておきましょう。

不動産クラウドファンディングの利回りとほかの投資方法との比較

次に、不動産クラウドファンディングとほかの投資手法の利回りの比較を紹介します。投資手法で悩んでいる方や、これから不動産クラウドファンディングを始めようとしている方は参考にしてみてください。

投資手法	平均利回り
不動産クラウドファンディング	4〜7%
株式投資	2%
現物不動産投資	5%
投資信託	3～5%
ソーシャルレンディング	5～7%
J-REIT	3～5%
個人向け国債	0.05～0.6%
銀行預金	0.001～0.002%

株式投資

株式投資とは、企業が資金調達のために発行する株式の売買によって、利益を上げる投資手法のことです。株式投資の利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があり、それぞれ期待できる利回りにも違いがあります。

インカムゲインとは、配当金のことです。株式の保有量に応じて、年1～2回程度、企業利益の一部が還元されます。利回りは保有銘柄によっても異なりますが、2%程度が平均的です。インカムゲインに高い利回りは期待できないものの、株式を保有しているだけで利益を得られるため、不労所得を目指している方は積極的に狙ってみるのもよいでしょう。

キャピタルゲインとは、売買差益のことです。株価が安いときに買い、高くなったときに売れば、その差額が利益になります。キャピタルゲインは株価の影響を直接的に受けるため、利回りも幅広い点が特徴です。大きな損失が生じることもあれば、10%以上の利回りが実現することもあります。

しかし、キャピタルゲインを狙うには、株価の値動きを細かくチェックし、取引のタイミングを見極めなければならないため、ある程度の知識と経験が必要です。

なお、株式を購入するには、ある程度まとまった資金を用意しなければなりません。株式は基本的に100株単位で購入するため、1株1,000円の銘柄であれば10万円の資金を投じる必要があります。もし資金に余裕がない場合や少額で試してみたい場合は、単元未満株を活用しましょう。単元未満株は1株からでも購入できる株式のことで、証券会社によっては、数百円からでも売買が可能です。

現物不動産投資

現物不動産投資とは、建物や土地を購入して運用し、家賃収入や売却益などで利益を得る投資手法のことです。平均利回りは5%程度とされています。ただし、不動産の種類や築年数、立地などで需要が大きく異なるため、投資先によって利回りに大きな差が生じるケースもあります。

現物不動産投資のメリットは、毎月安定して家賃収入を得られる点です。家賃は景気の影響を受けにくく、事故や災害などが起きない限り、急激に下落することはほとんどありません。物件を購入してから数十年が経過しても、当初とほぼ変わらない家賃収入を得られる可能性は十分あります。

また、現物不動産投資では物件の管理が面倒に思われがちですが、手数料を支払って不動産

会社に委託するケースが一般的です。空室対策や入居者対応、建物の修繕など、不動産経営に必要な作業はすべて一任できます。

ただし、不動産投資を始めるには、多額の資金が必要です。購入する物件次第では、数百万～数千万円程度の資金を投じることになります。そのため、ローンを組んで始めることが一般的です。経営がうまくいかなかった場合に、大きな負債を背負ってしまう可能性があることも理解しておく必要があります。

投資信託

投資信託とは、不特定多数の投資家から集めた資金をもとに、投資のプロが株式や債券などを運用する金融商品のことです。投資家には出資額に応じて分配金が付与され、平均利回りは3～5%程度とされています。

投資信託のメリットは、運用を事業者に任せられる点です。投資先の選定や売買などはすべて、豊富なノウハウを有する事業者がおこなってくれます。もちろん購入する銘柄を慎重に選ぶ必要がありますが、購入後に投資家がやるべきことはほとんどありません。定期的に運用状況をチェックする程度で済みます。

また、少額から出資できる点も投資信託の特徴です。利用する証券会社によっては、100円からでも投資信託を購入できます。そのため、投資経験が少なく、まずは少額で運用をはじめてみたいと考えている方にぴったりの投資方法といえるでしょう。

ただし、投資信託では、プロに運用を任せるための手数料が発生する点に注意してください。「信託報酬」と呼ばれるもので、銘柄を保有している限り、保有額の0.5～2.5%を支払い続けなければなりません。信託報酬が高いと利回りを下げる要因になるため、できるだけ低めに設定されている銘柄を選ぶことが大切です。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、資金調達をしたい企業と出資したい投資家をつなぐサービスのことです。事業者が投資家から出資を募り、企業に対して融資をおこないます。投資家は出資額に応じて、企業が支払う利息の一部を受け取ることができ、利回りは5～7%程度になるケースが一般的です。

ソーシャルレンディングは、少額で企業に投資できる点がメリットといえます。たとえば、企業に投資する方法として株式投資があげられますが、少なくとも10万円程度の資金は必要です。しかし、ソーシャルレンディングでは、1万円からでも出資することができます。また、株式投資のように価格変動のリスクがない点も特徴のひとつです。

ただし、ソーシャルレンディングでは基本的に途中解約が認められておらず、流動性に欠ける点はデメリットといえるでしょう。満期を迎えるまでは現金化できず、資金拘束を受けてしまいます。また、早期償還や資金返済の延長がおこなわれることもあるため、資産運用の計画が崩れてしまう可能性もゼロではありません。

なお、ソーシャルレンディングは不動産クラウドファンディングと混同されることが多いですが、利益を得る仕組みに違いがあります。不動産クラウドファンディングの場合、投資家の出資資金を元手に事業者が不動産を購入し、運用により得た利益が投資家に還元されます。他方、ソーシャルレンディングは、企業に貸し付けた金利から事業者の収入を差し引いた金額が投資家の収入となるのが特徴です。そのため、融資を受けた企業の業績悪化や倒産などによって、貸し倒れのリスクがあることを考慮する必要があります。

J-REIT

J-REITとは、事業者が投資家から資金を集めてマンションや商業施設などを購入・運用する金融商品のことです。賃貸収入や売却益などの一部が各投資家に分配される仕組みになっており、3〜5%程度の利回りが期待できます。

J-REITの特徴は、配当の還元率が高い点です。利益の90%超が投資家に配当されるため、効率よく資産運用を進められます。また、不動産の運用自体は事業者がおこなうため、投資家は商品を保有しているだけで、資産を増やすことが可能です。

また、流動性の高さもJ-REITの魅力といえるでしょう。J-REITの各銘柄は証券取引所に上場されているため、取引時間内であればいつでも好きなときに売買できます。急に現金が必要になったときに、換金しやすい点は大きなメリットです。

不動産クラウドファンディングとの主な違いとして、J-REITは自分で不動産を選べない点があげられます。自分で投資先の不動産を決めたい方は、不動産クラウドファンディングのほうが向いているかもしれません。

個人向け国債

個人向け国債とは、国が資金調達を目的として、国民に向けて発行している債券のことです。個人向け国債を購入し、満期になるまで持ち続けていれば、元金に利息が上乗せされて返ってきます。利回りは、購入する国債の種類やそのときどきの景気動向などによっても変動しますが、基本的には1%にも満たないことを理解しておきましょう。

個人向け国債のメリットは、元本が保証されている点です。国の財政が破綻していない限り、満期になれば確実に元本が返還されます。また、購入から1年経過すれば途中解約も可能です。途中解約した場合、受け取れる利子の額は減ってしまいますが、元本割れすることはありません。

個人向け国債には、固定3年・固定5年・変動10年の3種類があります。それぞれ満期までの期間や金利の種類などが異なるので、自身の運用目的にあったものを選択してください。

	固定3年	固定5年	変動10年
満期	3年	5年	10年
金利タイプ	固定		変動
金利の設定方法	基準金利-0.03%	基準金利-0.05%	基準金利×0.66
金利の下限	年0.05%
利子の受け取り回数	2回（半年ごと）
最低購入価格	1万円
発行頻度	毎月

個人向け国債は、コツコツと着実に資産形成したい方に適した投資方法といえます。元本保証で損失のリスクが抑えられている反面、短期間で大きなリターンを狙うことは基本的に難しいでしょう。そのため、3～10年後に使うお金を少しでも増やしておきたい場合などに、活用することをおすすめします。

銀行預金

銀行預金は主に、普通預金と定期預金に分けられます。それぞれ役割や金利に違いがあるため、目的にあわせて使い分けるようにしてください。

普通預金は、出し入れが自由な預金です。銀行取引の基本となる預金であり、公共料金の支払いや給与の受け取り口座などにも利用されます。銀行預金の平均利回りは利用する金融機関にもよりますが、0.001%程度が一般的です。仮に100万円を預けたとしても、年間で10円しか利益を得られません。また、受取利息には税金がかかるため、受け取れる金額はさらに少なくなります。お金を預けたり引き出したりする際には便利ですが、資金を増やすための預け先には向いていません。

定期預金は、あらかじめ定められた満期を迎えるまで、原則として引き出しができない預金です。預入期間は半年～数年単位で定められているケースが多く、長期間資金拘束を受けてしまいますが、その分、金利が高めに設定されています。定期預金の金利は口座を開設する金融機関や預入期間によって違いはあるものの、年0.002%が相場です。場合によっては、0.1%を超えることもあるため、元本保証を受けながら着実に資産を増やしたい方はうまく活用してみてください。

不動産クラウドファンディングで安定した利回りが期待できる理由

不動産クラウドファンディングでは、以下の理由により安定した利回りを期待できると考えられています。

• 少額から始められる
• 分散投資しやすい
• 不動産の取得・運用をプロに任せられる
• 優先劣後方式が採用されている

不動産クラウドファンディングを始めるうえで欠かせない基礎知識でもあります。ぜひ参考にしてみてください。

少額から始められる

不動産クラウドファンディングで安定した利益が期待できる理由のひとつに、少額から始められる点があげられます。利用するサービスによっては、1万円から投資することが可能です。

そもそもの投資金額が小さければ、損失のリスクを大幅に抑えられます。そのため、投資の初心者であっても資金を大きく減らしてしまう可能性は低く、比較的安定した利回りを狙えることを覚えておきましょう。

「投資にお金をかけすぎるのは不安」「投資が初めてだから少額から始めたい」という方は、不動産クラウドファンディングでの資産運用をおすすめします。

分散投資しやすい

分散投資がしやすいことも、不動産クラウドファンディングで安定した利回りを狙える理由といえるでしょう。

まず、不動産クラウドファンディングには、さまざまな案件があるため、元手を分散して複数の案件に投資することが可能です。複数の案件に投資していれば、ひとつの案件で損失が発生してもほかの案件でカバーできるため、リスクを抑えた投資が期待できます。

また、不動産クラウドファンディングのサービスを複数利用するのも、リスクヘッジに効果的な方法です。不動産クラウドファンディングでは、運営事業者が倒産する可能性もゼロではありません。万が一、倒産してしまうと、出資資金を回収しきれないこともあります。そのため、特定のサービスだけを利用するのではなく、複数のサービスに資金を振り分けておくことが大切です。

不動産の取得・運用をプロに任せられる

不動産クラウドファンディングでは、不動産の取得・運用をプロに任せられるため、比較的安定した利回りが実現されているといえます。

たとえば、現物不動産投資の場合、購入する物件は自分で選ばなければなりません。また、運用も不動産会社に任せられるとはいえ、大まかな運用方針などはオーナーの意向をもとに決定されます。そのため、不動産や資産運用に関する知識・経験がないと、思うような成果を上げられないこともあるでしょう。

一方、不動産クラウドファンディングで実際に不動産を取得・運用するのは、不動産投資を専門におこなう事業者です。これまでに蓄積されたノウハウをもとに効果的な運用を進めてもらえるため、投資家自身が初心者であっても安定した利回りを期待できます。

ただし、利用するサービスや出資するファンドは慎重に選定してください。プロとはいえ、必ずしも成果を上げられるとは限りません。あとで後悔することのないように、自分が納得して資金を投じられるサービスとファンドを選ぶことが大切です。

優先劣後方式が採用されている

優先劣後方式が採用されていることも、不動産クラウドファンディングで安定した利回りが期待できる理由にあげられるでしょう。優先劣後方式では投資家が「優先出資者」、事業者が「劣後出資者」として扱われます。そして、利益が発生した際は優先出資者へ優先的に分配し、損失が発生した際には劣後出資者の出資分から負担するのが基本的な仕組みです。つまり、優先劣後方式を採用している不動産クラウドファンディングサービスを利用すれば、ファンドの運用成績がマイナスであったとしても、事業者の出資額を上回らない限り、投資家が損することはありません。そのため、投資家を損失のリスクから守ることを目的として、多くの事業者が優先劣後方式を導入しています。

なお、事業者が損失を補填する際の上限額は、優先劣後割合で確認可能です。たとえば、物件の取得価格が1億円で、優先劣後割合が優先出資70%、劣後出資30%としましょう。この場合、事業者の出資額は3,000万円となるため、損失が3,000万円以内であれば投資家の出資分は守られます。仮に4,000万円の損失が出た場合は、劣後出資の超過分にあたる1,000万円が投資家の出資分から補填されます。

優先劣後割合は事業者やファンドによって異なりますが、投資初心者の方は劣後出資割合30%以上を目安にしておくとよいでしょう。

不動産クラウドファンディングの利回りに関する注意点

不動産クラウドファンディングの利回りに関して、注意しておくべきポイントは以下の4つです。

• 想定利回りでは源泉徴収税が考慮されていない
• 想定利回りを下回る可能性がある
• 利回りだけで投資先を判断しない
• 利回りが高いとリスクも高くなる

では、一つひとつのポイントを詳しく見ていきましょう。

想定利回りでは源泉徴収税が考慮されていない

まず、想定利回りでは源泉徴収税が考慮されていない点に注意しておきましょう。不動産クラウドファンディングで得られる分配金には、事業者から事前に20.42%（所得税20%+復興特別所得税0.42%）が源泉徴収されます。しかし、想定利回りは源泉徴収される前の分配金で計算した利回りです。そのため、実際の手取りに基づく利回りは想定利回りを下回ります。

たとえば、想定利回り3%のファンドに100万円投資した場合の想定分配金は3万円です。しかし、実際は「3万円×20.42%＝6,126円」の源泉徴収がおこなわれるため、23,874円が手取りの分配金となります。

想定利回りだけを見て運用益を見込んでいると、最終的に目標金額まで届かないといった事態に陥る可能性も否定できません。そのため、ファンド選びの際は想定利回りだけでなく、手取りの利回りも計算することが大切です。

想定利回りを下回る可能性がある

不動産クラウドファンディングでは、想定利回りを下回る可能性もあります。想定利回りはあくまでも、事前のシミュレーションに基づいて算出されるものです。そのため、実際の運用がそのとおりにいくかどうかはわかりません。運用が失敗すれば想定利回りを大きく下回ることがあるほか、場合によっては損失が生じることもあるでしょう。

とはいえ、不動産クラウドファンディングでは、想定利回りどおりに配当がおこなわれているケースも多く見られます。想定利回りに100%の保証はないものの、投資先を選ぶ際の重要な判断材料となることには変わりありません。

利回りだけで投資先を判断しない

投資するファンドを選ぶときは、利回りだけで判断しないことも大切です。上述のとおり、ファンド情報に記載されている利回りが、必ず実現するとは限りません。想定利回りだけを見て安易に投資先を決めてしまうと、思うような成果を得られなかった場合に後悔することになります。

そのため、投資先を検討する際は、想定利回り以外にも以下のような点に着目しておきましょう。

• 不動産の種類
• 住所
• 築年数
• 運用期間
• 優先劣後割合

不動産の運用自体は事業者がおこなうものの、出資額に対する最終的な責任を負うのは自分自身です。入念に物件情報などをリサーチしたうえで、納得して資金を投じられるファンドを選びましょう。

利回りが高いとリスクも高くなる

利回りは、利益を得るために重要な要素です。しかし、一般的には利回りが高くなればなるほど、損失のリスクも高くなります。そのため、単に想定利回りの高さだけを求めるのではなく、自身のリスク許容度に応じたファンドを適切に選択しなければなりません。

たとえば、リゾート施設や旅館などの商業施設を運用するファンドは比較的利回りが高い傾向があります。ただし、商業施設は利用者がいなければ、経営が成り立ちません。そのため、コロナ禍の影響やインバウンド需要の減少によって宿泊者が減少すれば、利回りも大きく減少してしまう可能性があります。

反対に、賃貸住宅の場合は、利回りが抑えられているものの、低リスクでの運用が可能です。また、自治体から補助が出ているような施設を投資対象としているファンドも、安定性は高いといえるでしょう。

もちろんファンドによっては、低リスクで高いリターンを狙えることもあります。そのため、想定利回りを含め、ファンド情報を総合的に判断して投資先を選ぶことが大切です。

まとめ

不動産クラウドファンディングの利回りは4〜7%ほどです。不動産の取得・運用をプロに任せることができたり、優先劣後方式によって投資家の資金が守られたりといった独自の仕組みによって、高い利回りが実現されています。もちろん、投資に絶対はないため一概にはいえませんが、ほかの投資手法と比較しても、高い水準の利回りを狙えるはずです。

また、不動産クラウドファンディングは、初心者の方でも始めやすい投資手法といえるでしょう。利用するサービスによっては、1万円程度の少額から出資できるため、資金が少なくても問題ありません。また、不動産の運用をすべて事業者に一任できるため、出資後にはほぼ手放しでも利益を受け取れます。まずは低リスクで資産運用を始めたいと考えている方は、不動産クラウドファンディングの活用を積極的に検討してみてください。

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