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不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングにおける失敗のリスクは?対策法も解説

不動産クラウドファンディングに興味があるけれど、投資自体が初めての方はこのような疑問を抱えているのではないでしょうか。 不動産クラウドファンディングには、「元本割れ」「途中解約できない」「投資先事業者が倒産」などのリスクがあります。しかし、対策をすれば最小限にリスクを抑えられます。 この記事では不動産クラウドファンディングのリスクや失敗を回避する方法、メリットなどを詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングに興味がありつつも、リスク面や失敗が気になり、実際に始める決心がつかない方も多いのではないでしょうか。

事実、不動産クラウドファンディングには「元本割れ」、「途中解約できない」、「投資先事業者が倒産する可能性がある」などのリスクやデメリットは存在します。

ただ、いずれも比較的容易に対策ができて、不動産クラウドファンディングサービスの提供側も優先劣後など、上記を対策しているケースがほとんどです。

この記事ではそんな不動産クラウドファンディングのリスク面と、具体的な対策法について解説・紹介していきます。

不動産クラウドファンディング、特に不動産BANKは平均利回り6%とかなり高めで、投資面で大きなメリットがあるのも事実です。

気になる方はぜひ、メリット面・デメリット面を把握したうえで、登録してみてください。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、不動産を運営している事業者に投資家が資金を提供し、運営によって得られた利益を投資家へ分配する投資手法です。投資家は資金を提供するだけのため、不動産を管理・運営する手間が少ない点が特徴といえます。

投資対象の不動産は、マンションやアパート、商業施設、ホテルなどさまざまな種類があります。不動産クラウドファンディング事業者のホームページ上で、簡単な手続きにより始められることが一般的です。

不動産クラウドファンディングにおける失敗のリスク

不動産クラウドファンディングにおける失敗のリスク

不動産クラウドファンディングのリスクを確認しましょう。

  • 元本割れ
  • 分配金を得られない
  • 途中解約できない
  • 事業者が倒産する可能性がある
  • 投資できないケースもある

元本割れ

不動産クラウドファンディングには、状況によって元本割れのリスクがあります。元本割れとは、得られる分配金が投資額よりも下回ることを指します。

不動産クラウドファンディングの事業者は、運用期間終了後に不動産を売却して売却益を投資家へ分配します。しかし、不動産市場の状況や相場の変化によっては、想定よりも売却益が少なくなる場合もあります。売却益が少なくなれば分配金も少なくなり、元本割れのリスクにつながる可能性もあるため注意が必要です。

分配金を得られない

分配金を得られないケースもあります。不動産クラウドファンディングの事業者が不動産運営によって得られた利益が投資家へ分配されます。

しかし、必ず利益を出せるわけではありません。昨今のコロナ禍により、ホテルやリゾート施設などは、大きく収入を減らしました。投資先不動産の運用成績が悪化すれば、分配金が得られない可能性があります。

途中解約できない

不動産クラウドファンディングは、一度運用を開始してしまうと途中解約ができないことが一般的です。

そのため、何らかの事情で手元に資金が必要になっても、解約して現金化できない可能性があります。6ヶ月や1年など設定される運用期間は案件によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

事業者が倒産する可能性がある

事業者は企業である以上、倒産するリスクがあります。不動産クラウドファンディングは、事業者に対して投資するため、投資先の事業者が倒産すれば出資金は返ってきません。実績のある企業が運営していたとしても、何らかの不祥事で経営不振に陥ることもあり得ます。

ただし、事業者となるためには「不動産特定共同事業法」という免許が必須であり、国土交通大臣か都道府県知事の許可を得る必要があります。厳しい審査基準を満たしている企業のみ事業者となれるため、倒産のリスクは極めて低いといえます。

投資できないケースもある

案件によっては人気が集中し、出資者が集まりすぎて投資できない場合もあります。

不動産クラウドファンディングには「抽選式」と「先着式」といった2種類の応募方法があります。抽選式は、一定の募集期間中に投資者を募り、投資者の中から抽選で選ぶ方法です。先着式は、募集金額の上限に達するまでの間、早い順に出資を受け付ける方法を指します。

人気な案件であれば、募集開始から数分で上限に達するケースもあるため、随時案件を確認しておくことが大切です。

不動産クラウドファンディングの失敗を回避するための対策

不動産クラウドファンディングの失敗を回避するための対策

不動産クラウドファンディングの失敗を回避するために以下の方法を確認しましょう。

  • 事業者情報を確認する
  • ファンド情報を確認する
  • 分散投資する
  • 劣後出資割合を確認する
  • 運用中も物件と事業者を確認する

事業者情報を確認する

先述のとおり、事業者は「不動産特定共同事業法」の免許を取得しているため、信頼できる事業者が多いのが特徴です。しかし、企業によって経営状況や運用実績は異なります。

事業者情報をろくに確認せず選んでしまうと、損をしてしまう可能性もあるため注意が必要です。主に、「不動産クラウドファンディングの実績」「元本割れ件数」「取扱い案件数」などを確認しておきましょう。

案件情報を確認する

案件によっては、利回りや運用期間などが異なるのが特徴です。投資先の案件情報をしっかり確認することで、利益を上げ、失敗のリスクを軽減できる可能性があります。例えば、利回りが高くて需要の高い案件であれば、高い利益を安定して得られるでしょう。

一般的に、優先劣後方式やマスターリース契約などのリスク軽減の制度を導入している事業者が多いのが特徴です。

分散投資する

投資先によって分配金の額や倒産リスクは異なります。万が一、投資先の事業者が倒産すると投資金は返ってきません。この不測の事態に備えるためにも複数の事業者へ分散投資することでリスクを軽減できます。

分散投資することで、ひとつの事業者が倒産しても他の投資先でカバーできる場合もあります。不動産クラウドファンディングは少額から投資でき、分散投資もしやすいのが特徴です。

劣後出資割合を確認する

劣後出資とは、投資家を損失リスクから守る仕組みのことです。仮に損失が発生しても、損失分は事業者が優先して負担するため、投資家への負担が軽くなります。この劣後出資割合は案件によってさまざまです。投資先選びの際は必ず確認しておきましょう。

運用中も物件と事業者を確認する

運用が開始しても、案件と事業者の確認を随時行うようにしましょう。

基本的には、運用が開始したら分配金が支払われるまで待つだけですが、中には運用状況が悪化しているケースもあります。中には途中で買取請求ができる事業者もあるため、運用状況が悪化しているのであれば請求することも考えておきましょう。

ほかの不動産投資との違い

ほかの不動産投資との違い

不動産投資には、ほかにも、現物不動産投資とJ-REITの投資手法があります。不動産クラウドファンディングとの違いについて確認しておきましょう。

現物不動産投資

現物不動産投資とは、投資家が実際に不動産を購入して管理や運営により毎月の家賃収入を得たり、売却して利益を得たりする投資手法です。不動産クラウドファンディングとの大きな違いは、投資金額と手間のかかりやすさです。

現物不動産投資

現物不動産投資では、数千万〜数億円ほどの多額の資金が必要となるケースがあります。他方、不動産クラウドファンディングでは1万円から投資できる案件が多い点が特徴です。

また、実際に入居者の管理や対応など運用に際して手間がかかりやすい現物不動産投資に比べて、出資金を提供するだけで済む不動産クラウドファンディングは手間が少ない傾向があります。

J-REIT

J-REITとは

J-REITとは、投資家から集めた資金で事業者が不動産を購入し、運用、管理して賃料収入や売却益を投資家へ分配する投資手法です。不動産クラウドファンディングと似ていますが、大きな違いとして主に以下の点があります。

不動産クラウドファンディングJ-REIT
一口当たりの投資金額1万円 ~数万~数十万円
価格変動リスク比較的低い比較的高い
優先劣後方式の有無

不動産クラウドファンディングは、J-REITよりも少額で投資でき、優先劣後方式も導入されているのが特徴です。初心者の方でも始めやすいことがわかります。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは以下のとおりです。

  • 少額から投資できる
  • 運用の手間が少ない
  • 比較的利回りが高い
  • 価格変動が少ない
  • 過去の実績を確認できるケースが多い

少額から投資できる

案件によっては、1万円から投資できる案件があります。投資が初めての方や資金が少ない方でも始めやすい点が不動産クラウドファンディングのメリットです。最初は少額からスタートして、慣れてきたら徐々に投資金額を増やしていくのがよいでしょう。

運用の手間が少ない

不動産クラウドファンディングでは、事業者が運用するのが特徴です。そのため、投資家は運用の手間が少なく済みます。「副業として投資を始めたい」「手軽に投資したい」という方におすすめです。

比較的利回りが高い

不動産クラウドファンディングの平均利回りは4〜8%となり、ほかの投資手法と比べても比較的利回りが高い点がメリットです。なお、J-REIT(不動産投資信託)は3〜4%、銀行の普通預金は0.001%となります。

価格変動が少ない

不動産クラウドファンディングは不動産が投資対象であるため、価格の変動が少ない点がメリットです。安定した価格推移を保てることから長期的に投資をしたい方に向いている手法といえます。

他方、株式投資やFXなどは、常に価格が変動することが想定されるため、随時株価などを確認して売り時や買い時を判断する必要があります。

過去の実績を確認できるケースが多い

事業者のホームページ上で、過去の実績を確認できるケースが多い点も不動産クラウドファンディングのメリットです。「取引実績」「取扱件数」「取り扱っている不動産の種類」などを確認し、投資先を判断する材料にできます。

不動産クラウドファンディング事業者おすすめ3選

不動産クラウドファンディング事業者おすすめ3選

不動産クラウドファンディング事業者おすすめ3選を紹介します。事業者選びでお悩みの方は参考にしてみてください。

  • 不動産BANK
  • CREAL
  • COZUCHI

不動産BANK

不動産BANKは、最低1万円から投資できる不動産クラウドファンディングです。

以下のような特徴があります。

  • 優先劣後方式の導入
  • 分配利回り6%以上
  • 1万円から投資可能
  • 銀行預金に預ける感覚で投資できる

優先劣後方式を導入しているため、投資家の損失リスクを最小限に抑えられます。

利回りは6%以上の案件が多いため、比較的高い利益を期待できます。また、契約後は、マイページよりいつでも簡単に投資状況を確認できるのが特徴です。初心者の方でも簡単にご利用いただけます。

気になる方は不動産BANKにお問い合わせください。

CREAL

CREALは、累計調達額2年連続No.1の実績を誇る不動産クラウドファンディングです。

以下のような特徴があります。

  • 1万円から投資可能
  • 想定平均利回り4.0~5.5%
  • 累計調達額200億円突破
  • 元本割れ件数0件

CREALも1万円から投資可能のため、少額で投資をしたい方におすすめの事業者です。

これまでの調達額は200億円を超えており、多くの投資家に利用されていることが分かります。また、元本割れ件数は0件のため、損失リスクも低い点が魅力のひとつです。

ほかにも、案件ごとに物件の詳細情報を公開しているため、納得したうえで投資先を選べます。

COZUCHI

COZUCHIは、投資スタイルに合わせて案件を選べる不動産クラウドファンディングです。

以下のような特徴があります。

  • 短期運用型(利回り3~12%)、中長期運用型のサービス
  • 1万円から投資可能
  • 最短15分で投資可能
  • 元本毀損ゼロ

COZUCHIなら短期運用型、中長期運用型のサービスがあるため、目的に合わせて投資先を選べる点がメリットです。投資家登録もインターネットで簡単に登録できて15分もあれば投資が可能です。また、元本毀損も一度もないため、非常に信頼できる事業者といえます。

まとめ

まとめ

不動産クラウドファンディングにおける失敗のリスクには、元本割れ、分配金を得られない、途中解約できない、などがあげられます。ただし、事業者情報や案件情報をしっかり確認したり、分散投資したりすることでリスクを最小限に抑えられます。

また、現物不動産投資やJ-REITと比べてもリスクを抑えた投資が可能なため、初心者の方でも始めやすい点が不動産クラウドファンディングのメリットです。

さまざまな事業者がありますが、中でもおすすめの事業者は、株式会社ファミリーコーポレーションが運営する不動産BANKです。1万円から投資できて、銀行預金に預ける感覚で投資できます。投資が初めての方や投資に不安を抱えている方でも安心して利用できるのが特徴です。もし、興味がありましたらぜひ公式サイトをご覧ください。

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