日本では、「不動産特定共同事業法」が2017年に改正されたことにより、不動産クラウドファンディングが法的に認められるようになりました。

不動産クラウドファンディングに興味があるものの、比較的新しい投資方法であるため、

「不動産クラウドファンディングのリスクや特徴がわからない」

「実際に投資している人の体験談を知りたい」

という方も多いでしょう。

今回は、不動産クラウドファンディングを実際にやってみた人のよくある体験談を紹介します。また、不動産クラウドファンディングのデメリットや注意点、失敗しないために押さえておくべきポイントなども解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産クラウドファンディングを実際にやってみた人の体験談

不動産クラウドファンディングについてインターネットなどで調べると、さまざまな情報が出てくるでしょう。

とくに、実際に不動産クラウドファンディングを始めた人の体験談をチェックすれば、投資家目線の有益な情報を得られることがあります。

そこで、不動産クラウドファンディングを実際にやってみた人の体験談をまとめました。どのような体験談・感想があるのか見ていきましょう。

投資後は管理・運用の手間がかからない

不動産投資の一つである現物不動産投資の場合、物件を購入する前に内見やローン手続きが必要になり、さらに実際に物件を購入した後も、入居者の募集や物件の管理を行わなければなりません。

一方、不動産クラウドファンディングでは、インターネットで出資先のファンドを選び、出資後は運用期間終了まで待つだけとなるため、管理・運用の手間がかからないという声があります。

運用状況の確認や売却タイミングを決めるといったことも必要ないため、気軽に始めやすいといえます。

不動産という実体があるから安心できる

不動産クラウドファンディングは、投資対象が不動産という実体があり、安心感があるという声も聞かれます。投資家が物件の所有者となるわけではありませんが、ファンドを通じて不動産に投資していることは事実です。

不動産や金などの「現物資産」とは対照的に、株式投資や債券などは「金融資産」と呼ばれ、実体はないものの現金化できる金融商品を指します。

とくに、金融資産は市場の動きや企業の状況によって価値が大きく変動しやすいことが特徴です。たとえば、企業の不祥事や経営者のスキャンダルがニュースになると、その企業の株価が急に下がる可能性があるでしょう。そこで、投資家は急いで株を売却しようとするため、短期間で株価が大きく変わるといったことが起こるのです。

不動産のような現物資産も経済状況や需要供給のバランスによって価値が変わりますが、金融資産ほど急激な価値の変動は少ない傾向にあります。そのため、数字の変動を細かくチェックする必要がなく、安心して投資しやすいとされています。

予定より早く元本償還と配当金があった

不動産クラウドファンディングは、対象の物件が早く売却できたときなどに、早期償還が行われるケースがあります。早期償還とは、投資家に対して予定より早く元本と配当金の支払いを行うことです。

実際に、不動産クラウドファンディングをしている人のなかにも、早期償還を受けたという声があります。早期償還のメリットは、出資金が元本割れすることなく、早く手元に戻ってくることが挙げられるでしょう。

しかし、予定しているよりも運用期間が短くなることから、想定よりも配当金が少なくなってしまうことがデメリットとして挙げられます。たとえば、運用期間12ヶ月を予定しているファンドに出資し、6ヶ月で早期償還された場合、6ヶ月分の配当金しかもらえません。

ただ、投資家にとって最も避けたいリスクは元本割れでしょう。早期償還は元本と一定の配当金が支払われるため、必ずしもデメリットとは言い切れません。早期償還された資金を元手に、次の投資先を探すのがおすすめです。

人気ファンドは投資できないことが多い

不動産クラウドファンディングに関して「ファンドに出資できない」「当選しなかった」という体験談を書いている人もいます。

不動産クラウドファンディングは、ファンドごとに募集金額や口数が決められています。さらに、不動産クラウドファンディングの募集方法は「先着式」と「抽選式」の2つに大別でき、いずれの方法であっても人気ファンドは競争率が高くなります。

たとえば、先着式を採用しているファンドに対して、応募者が殺到すれば、募集開始から数分で応募終了となることも少なくありません。また、抽選式の場合、応募自体はしやすいですが、出資希望者が多すぎて当選倍率が高まります。

不動産クラウドファンディングで継続的に投資するためには、ひとつのファンドにこだわることなく、複数のファンドをピックアップして投資することが大切です。

損をするリスクは少ない

不動産クラウドファンディングは投資である以上、元本割れのリスクが伴います。しかし、投資家の元本割れリスクを防ぐ「優先劣後方式」という仕組みを採用しているファンドがあるため、実際に損をする人は少ないという声があります。

優先劣後方式とは、投資家の損失を、事業者の出資資金でカバーする仕組みのことです。

• 優先出資者（投資家）：分配金を優先して受け取り、損失を後で負担する
• 劣後出資者（事業者）：損失を先に負担し、分配金の受け取りに関しても優先出資者より後回しになる

実際に、ファンドに損失が出た場合をシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーションの条件】

• 出資割合：優先出資80％：劣後出資20％
• 物件の購入価格：6,000万円
• 物件の売却価格：5,000万円
• 損失額：1,000万円

出資割合	出資金	返済額
投資家（優先出資者）：80％	4,800万円	4,800万円
事象者（劣後出資者）：20％	1,200万円	200万円
合計	6,000万円	5,000万円

こちらのケースでは、劣後出資比率が20%となっており、1,200万円の損失まで劣後出資者が優先的に負担するようになっています。そのため、ファンド自体は1,000万円の損失が出ていますが、投資家の出資金が元本割れすることがないとわかります。

なお、優先劣後方式は劣後出資者だけが不利になるように見えますが、「ファンドの収益が契約時に予定していた額を大幅に超えた場合」「物件の売却益が出た場合」については、劣後出資者が優先的に分配金を受け取れる仕組みとなっています。

リスクを背負っている分、ファンドの利益が出れば大きなリターンを期待できるようになっているのです。

スマートフォン一つで簡単に始められる

不動産クラウドファンディングは、スマートフォン一つで簡単に始められるという声もあります。

不動産クラウドファンディングを始めるときの一般的な流れは、事業者のサイトで口座を開設するだけとなっています。必要情報を入力するだけなので、始めるときもスマートフォンだけで準備可能です。さらに、口座開設後は、インターネットで投資するファンドを選び、入金するだけで操作が完了します。

現物不動産投資のように物件を管理・運用し、キャッシュフローを細かく把握したり、株式投資のようにチャートをチェックしたりする必要がありません。

手間や時間をかけることなく、通勤・通学時間にスマートフォンをチェックする時間を利用して不動産投資を始められるのは、不動産クラウドファンディングならではの特徴といえます。

不動産クラウドファンディングのデメリットや注意点

実際に不動産クラウドファンディングをやってみた人の体験談を見ると、

「管理・運用の手間がかからず、スマートフォン一つでできる」

「元本割れするリスクは低い」

など、リスクが少なく、初心者でも始めやすい印象を持った方も多いでしょう。

しかし、不動産クラウドファンディングは投資である以上、リスクがゼロというわけではありません。デメリットや注意点を把握しないまま始めると、思わぬ損失になる可能性もあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングのデメリットや注意点を見ていきましょう。

元本割れする可能性がある

元本割れとは、投資した金額に対し、最終的に返ってくる金額が下回ってしまうことです。

預貯金は元本保証がある一方、株式投資や投資信託、ETF、不動産投資など、いわゆる「投資」に該当するものは元本割れのリスクが伴います。不動産クラウドファンディングについても元本割れのリスクがあり、出資したお金が返ってこない可能性もゼロではありません。

たとえば、空室が続いて賃料収入を得られなかったり、物件の購入金額よりも売却金額が下回ったりした場合は、分配金をもらえないだけでなく、出資金の返還を受けられない可能性があります。

優先劣後方式があるファンドなら、投資家の元本は守られやすいですが、絶対に元本割れしないとは言い切れないことを認識しておきましょう。

短期間で大きなリターンは期待できない

不動産クラウドファンディングの一般的な利回りは3〜8％程度であり、短期間で大きなリターンを期待するのはむずかしいことも注意点です。

たとえば、年利5％が期待できるファンドに10万円投資した場合、1年後の利益は5,000円にしかなりません。ただし、元本割れリスクが少なく、安定したリターンを期待できるのは大きなメリットです。

なお、リターンとリスクは比例関係にあり、FXや仮想通貨などは短期間で大きなリターンが期待できる反面、相応のリスクが伴います。

そのため、リスクを抑えつつ、長い時間をかけて資産形成をすることを目的とするなら、不動産クラウドファンディングは適した投資方法だといえます。反対に、リスクを取ってでも、短期間で大きなリターンを期待するなら、ほかの投資方法を検討するのがよいでしょう。

流動性が低い

不動産クラウドファンディングは、流動性の低い投資方法であることもデメリットとして挙げられます。

不動産クラウドファンディングは、一度出資すると、運用期間を迎えるまで出資金を動かせなくなるファンドが一般的です。そのため、急に現金が必要になったり、解約を検討したりしても、運用期間終了までは資金を預け続けなければなりません。

なお、不動産クラウドファンディングの運用期間はファンドによって異なり、短期であれば3ヶ月〜1年、長期の場合は2〜3年が目安です。

数年以上、資金が拘束されるファンドは、運用期間中に社会情勢や市場が大きく変化して損失を受ける可能性が高まります。さらに、急に手元にお金が必要になったときに取り出せないリスクも伴うでしょう。

そのため、不動産クラウドファンディングを始めるときは余剰資金で行うのはもちろん、まずは短期のファンドに出資してみることをおすすめします。

人気ファンドへの投資はむずかしい

不動産クラウドファンディングはファンドごとに募集金額や口数が決まっていますが、利回りがよいなど好条件のファンドには、応募者が殺到するケースも珍しくありません。

なお、不動産クラウドファンディングの募集形式には抽選式または先着式があり、いずれの募集形式であっても、人気ファンドへの投資はむずかしい傾向があります。

投資したいと思える魅力的なファンドがあっても、必ずしも投資できるわけではないことを認識しておきましょう。

不動産クラウドファンディングをやってみたほうがよい人とは？

不動産クラウドファンディングのデメリットやリスクについてきちんと確認したうえで、「不動産クラウドファンディングを始めたい」と考えている方もいるでしょう。

ただ、投資目的が合わないまま不動産クラウドファンディングを始めてしまうと、不満を感じやすくなります。

ここでは、不動産クラウドファンディングをやってみた方がよい人の特徴を解説します。

少額から不動産投資を始めてみたい人

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始めてみたいと考えている方におすすめです。

不動産投資と聞くと、ワンルームマンションや一棟アパートなどのオーナーとなる「現物不動産投資」をイメージする方が多いでしょう。現物不動産投資は、実際に不動産を購入するため、高額な初期費用が必要になるうえに、金融機関の融資を受けることも少なくありません。

しかし、不動産クラウドファンディングなら、1口1万円から出資できるファンドもあり、手元にある余裕資金を使って投資を始められます。

管理・運用の手間をかけたくない人

不動産クラウドファンディングは、物件の修繕やメンテナンス、入居者募集、賃料の支払い管理など、物件の管理・運用に関わることをすべて事業者に任せられます。

そのため、投資家はファンドに投資すれば、運用期間を迎えるまで待つだけとなります。さ

らに、投資を始めるときも、インターネット上で簡単に手続きできることが特徴です。

このように、不動産クラウドファンディングは現物不動産投資のように管理・運用の手間がかからないため、できるだけ簡単に投資を始めたい方におすすめです。

長期的にお金を運用したい人

不動産クラウドファンディングの一般的な利回りは3〜8％程度であり、短期間で大きなリターンを期待することはむずかしいでしょう。

しかし、大きなリターンは期待できないものの、元本割れのリスクが少なく、安定した利益を期待できます。

そのため、長期投資を前提とし、できるだけリスクの少ない方法で投資をしたい方に適しているといえます。

不動産クラウドファンディングで失敗しないために押さえておくべきポイント

不動産クラウドファンディングは、優先劣後出資の仕組みがあることなどから、比較的リスクの少ない投資方法であるといえます。

しかし、不動産クラウドファンディングを実際にやってみた方のなかには、失敗してしまった方もいるでしょう。

そこで、不動産クラウドファンディングで失敗しないために押さえておくべきポイントを解説します。

投資に関する基礎的な知識は必要

不動産クラウドファンディングは投資の一種であり、投資に関する基本的な知識を知ったうえで始めることが大切です。

たとえば、投資と貯蓄の違い、複利効果、分散投資、リスクの種類、手数料や税金についてなど、知っておくべき基礎知識はたくさんあります。知識が不十分なまま投資を始めると、自分に合わない投資方法を選んだり、リスクの高い選択をしたりしてしまうかもしれません。

また、不動産クラウドファンディングを始めるときは、投資の基礎知識に加えて、不動産投資に関する基礎知識も持っておくようにしましょう。不動産投資の知識がなければ、どのファンドがよいのか的確な判断ができないからです。

なお、不動産クラウドファンディングでは、ファンドごとに概要やリスクなどの情報提供が行われています。ファンドの概要を読んで、きちんと内容を理解できるようになれば、自分に合うファンドを判断しやすくなり失敗を防げるでしょう。

早く始めることが大切

不動産クラウドファンディングは、短期間で大きなリターンを期待できる投資方法ではありません。そのため、できるだけ早く始めて、複利効果を生かして投資を行うことがポイントです。

「初期登録が面倒だな……」

「今は忙しいからまた今度やろう」

と考えているうちに、本来得られるはずの利益がどんどん失われてしまいます。

不動産クラウドファンディングは、スマートフォン一つで簡単に始められる投資方法であるため、まずは少額からでも始めてみることをおすすめします。

業者やファンドを慎重に見極める

ひとえに不動産クラウドファンディングといっても、事業者ごとにファンドの特徴やサービス、手数料などが異なります。

そこで、事業者ごとのサービスや手数料などを比較し、目的に合う投資先を選ぶようにしましょう。さらに、過去の運用実績や事業者の経営状況などを確認し、信頼できる事業者・ファンドを投資先に選ぶことも大切です。

なお、ファンドを選ぶ際、利回りだけに注目するのはおすすめしません。利回りが高いファンドは、投資金額に対して大きな利益を見込めるため、魅力的に見えるのは事実です。

しかし、満室を想定してシミュレーションされていたり、優先劣後出資制度が採用されていなかったりと、マイナス要素を含んでいるケースがあります。そのため、利回りだけでなく、ファンドの中身を確認して投資先を選ぶことが大切です。

まとめ

今回は、不動産クラウドファンディングをやってみた人のよくある体験談を解説しました。

不動産クラウドファンディングをやってみた人の体験談では、管理・運用の手間がかからない、損をするリスクが少ないといった声があり、魅力的な投資方法であるといえます。

そのため、投資に興味があるものの管理・運用の手間をかけたくない人、リスクを押さえて長期的に投資をしたい人に適した投資方法です。

なお、不動産クラウドファンディングを始めるなら、首都圏の中古物件に特化したエキスパート集団ファミリーコーポレーションが管理・運用する「不動産BANK」がおすすめです。1万円から出資できることや、会員登録が無料で気軽に始めやすいことなどが魅力です。

今回の記事を参考に、不動産クラウドファンディングを始めてみてください。