「不動産クラウドファンディングを始めたいけど税金はかかるの？」

「どんな場合に確定申告が必要なの？」

これから不動産クラウドファンディングを始めようとしている方や現在利用している方でこのような疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングを利用することで利益が発生する場合があります。利益が発生すれば確定申告で税金を納める必要があり、納めないと、延滞金の加算や給与、預貯金などが差し押さえられる可能性もあります。このような事態にならないためにも税金について理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産クラウドファンディングにかかる税金や確定申告の方法や流れなどを解説します。これから不動産クラウドファンディングを始める方や確定申告を控えている方はぜひ参考にご覧ください。

不動産クラウドファンディングで税金が発生する仕組み

不動産クラウドファンディングは、事業者の運用によって最終的に得た利益を各投資家へ分配する仕組みです。そして、投資家はその分配金に対して税金がかかります。

不動産クラウドファンディングの分配金については、「任意組合型」「匿名組合型」などの契約方法に応じて所得の種類が異なります。

任意組合型とは、複数の投資家が任意組合契約をしてから出資を行い、不動産を共有で所有する方法です。不動産クラウドファンディング事業者と一緒に運用するという点が特徴に挙げられます。不動産自体に出資することとなり、匿名組合型と比べて高額な出資も可能となります。なお、この任意組合型で得た分配金は、不動産所得として扱われます。

匿名組合型は、不動産クラウドファンディング事業者のみが運営を行います。投資家は出資するだけで運用には関与しない点が特徴です。不動産自体に出資するのではなく案件に対して出資するのが任意組合型との違いで、不動産クラウドファンディングにおいては匿名組合型がよく採用されています。なお、匿名組合型で得られる分配金は雑所得として扱われます。

不動産クラウドファンディングで税金がかかる仕組み

不動産クラウドファンディングの分配金にかかる税金について知るためには、税法上の所得の種類を把握しておくことが大切です。ここでは税法上の所得を確認しておきましょう。

税法上の所得には以下の10種類があります。先述したとおり、「匿名組合型」であれば不動産クラウドランディングの分配金は雑所得として扱われ、総合課税の対象となる点が特徴です。

• 給与所得
• 事業所得
• 退職所得
• 配当所得
• 利子所得
• 不動産所得
• 譲渡所得
• 山林所得
• 一時所得
• 雑所得

なお、不動産クラウドファンディング以外にも所得を得ているのであれば、どの所得に該当するのかを把握して、税金を納める必要があります。不動産の購入や売却をしていれば、「不動産所得」「譲渡所得」などが当てはまります。

不動産クラウドファンディングで確定申告が必要なケース

不動産クラウドファンディングで得た利益は、場合によっては確定申告が必要なケースがあります。

確定申告が必要なケースは以下のとおりです。

• 雑所得が20万円以上
• もともと確定申告が必要な人
• 課税所得が694万円以下

確定申告をしないとペナルティが課せられる場合もあるため、注意が必要です。

雑所得が20万円以上

匿名組合型のケースでは、「雑所得」の1年間の合計金額が20万円以上の場合は確定申告が必要です。雑所得全体が対象となるため、不動産クラウドファンディング以外で得た雑所得の合計金額を計算する必要があります。

不動産クラウドファンディング以外の主な雑所得は以下のとおりです。

• 副業による収入
• オークションサイトやフリマサイトの収入
• 年金収入
• 印税

上記の所得＋不動産クラウドファンディングの所得が20万円以上になる場合は、確定申告をしましょう。

もともと確定申告が必要な人

一般的な会社員であれば給与から源泉徴収されているため、確定申告は必要ありません。

しかし、状況によっては不動産クラウドファンディングの雑所得の金額に関わらず、確定申告をしなければならないケースがあります。

以下に当てはまる場合は、雑所得が20万円以下でも確定申告が必要です。

• 年収2,000万円以上の会社員
• 青色申告の人
• ふるさと納税や医療費控除などを受ける人

課税所得が694万円以下

不動産クラウドファンディングの分配金は、支払われる前に一律で20.42%の源泉徴収をしてから投資家へ分配されています。しかし、課税額は所得額に応じて異なるため、場合によっては税金を支払い過ぎていることがあります。

所得税の税率は、分離課税に対するものを除き、5%〜45%の7段階にわかれます。年間の課税所得にかかる税率の違いは、以下のとおりです。

年間の課税所得	税率
1,000円～1,940,000円	5%
1,950,000円～3,299,000円	10%
3,300,000円～6,949,000円	20%
6,950,000円～8,999,000円	23%
9,000,000円～17,999,000円	33%
18,000,000円～39,999,000円	40%
40,000,000円～	45%

参照：https://gro-bels.co.jp/media/article/1343/

不動産クラウドファンディングの分配金は一律20.42%が源泉徴収として差し引かれるため、課税所得が20%以下となる年間課税所得が694万円以下の場合は、税金を払いすぎていることになります。払いすぎた税金は、確定申告をすることで後日還付されます。

確定申告時に分配金を雑所得として記入し、源泉徴収された額を記載しておきましょう。

不動産クラウドファンディングで得た所得を確定申告で納める流れ

不動産クラウドファンディングで分配金を得た場合は確定申告を行い、税金を納めなければなりません。確定申告の方法がわからない方に向けて、納税までの流れを解説します。

①所得額を確認する

まずは不動産クラウドファンディングで得た所得額の合計とそれ以外で得た所得額の合計を確認しましょう。

確定申告が必要なケースは以下の2つです。

• 所得額が20万円以上
• 年間の課税所得が694万円以下

なお、不動産クラウドファンディングの分配金額は、各会社の報告書で確認できます。

②必要な書類を準備する

確定申告に必要な書類は以下のとおりです。

• 本人確認書類
• マイナンバーカード
• 源泉徴収票
• 医療費の領収書
• 社会保険料控除証明書
• 生命保険料の控除証明書
• 地震保険料の控除証明書

書類の数は多いですが必ず必要な書類は、「本人確認書類」「マイナンバーカード」「源泉徴収票」の3点です。各控除証明書は、あれば準備しておきましょう。

③確定申告書を作成する

確定申告書とは、不動産クラウドファンディングで得た雑所得の合計額や社会保険料、医療費などの各控除額を計算して記入する書類です。税務署で作成できますが国税庁のホームページ上の国税庁 確定申告書作成コーナーでも作成できるため、事前に作成しておくとスムーズに進められます。

④税務署へ提出する

確定申告書を作成したら税務署へ提出しましょう。「確定申告書作成コーナー」で作成した際の提出方法は、「直接税務署へ行く」「郵送で送る」「ID・パスワード方式」「マイナンバーカード方式」などがあります。初心者の方や記入に間違いがないか不安な方は、直接税務署へ行けばその場で修正できます。

⑤納税する

確定申告書の提出が完了したらいよいよ納税です。納税は毎年の期日である3月15日までに行いましょう。確定申告書に不備があれば再度修正しなければなりませんが、問題なければ完了です。源泉徴収額を多く支払っていた場合は後日、支払いの超過分の返還を受けられます。

不動産クラウドファンディングで節税はできる？

不動産クラウドファンディングで得た所得には課税される場合がありますが、なるべく税金を抑えたいと思っている方は多いのではないでしょうか。

ここでは節税ができるかどうかを解説します。

節税はできない

現物不動産投資であれば実際に不動産を購入して運用するため、必要な経費を計上して節税が可能です。しかし、不動産クラウドファンディングは、実際に不動産を購入せずに小口化された権利の一部に投資をするだけのため、経費として計上ができません。そのため、一般的な不動産投資のような節税ができません。

任意組合型なら相続税の節税ができる場合がある

任意組合型で投資をした場合は相続税の節税ができる場合があります。

任意組合型であれば不動産所有者の1人となるため、経費計上ができます。相続税額に関して、「自用地（他人が利用できない土地）」と「貸家建付地（賃貸用の土地）」によって評価額が異なり、貸家建付地の方が評価額は低いのが特徴です。そして、任意組合型では貸家建付地を保有することになるため、相続税の節税につながる可能性があります。

また、相続により現金を相続した際は相続した現金に対して税金がかかりますが、不動産として相続すれば安く抑えられます。これらのことからも任意組合型であれば相続税の節税が可能といえます。

まとめ

不動産クラウドファンディングで得た分配金は、事前に事業者によって源泉徴収として20.42%の税率が差し引かれており、残った金額が投資家へ分配されています。そして、不動産クラウドファンディングには「匿名組合型」と「任意組合型」があり、一般的に採用されることが多い「匿名組合型」の場合、雑所得として扱われます。

なお、年間で20万円以上の所得があれば確定申告をしなければなりません。確定申告をしないとペナルティを課せられる場合があるため、注意しましょう。また、年間の課税所得の合計が694万円以下の場合は税金を支払いすぎている可能性があるため、自身の所得額をよく確認することが大切です。

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