「不動産クラウドファンディングを利用したいけどデメリットはあるの？」

「不動産クラウドファンディングを利用する際の注意点は？」

これから不動産クラウドファンディングを始めようとしているものの、さまざま疑問や不安を抱え、一歩踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産クラウドファンディングのデメリットや失敗例を詳しく紹介します。不動産クラウドファンディングで失敗しないためのコツなども解説するので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で不特定多数の投資家から出資を募り、事業者がアパート・マンション・商業施設などの購入・運用をおこなう仕組みのことです。投資家には、出資額に応じて、運用益の一部が分配されます。

不動産クラウドファンディングの特徴は、不動産を投資対象としながら少額出資ができる点です。現物不動産では数百万～数千万円の初期費用が必要ですが、不動産クラウドファンディングなら1万円程度から出資できます。

また、出資者が不動産の運用をおこなう必要がないことも、大きな特徴といえるでしょう。不動産の購入や入居者の募集、家賃の徴収、トラブル対応など不動産運営に必要な作業は全て事業者に一任することが可能です。

なお、不動産クラウドファンディングには、任意組合型と匿名組合型の2種類があります。任意組合型の場合、投資家は不動産の所有者になりますが、匿名組合型の場合は基本的に出資するだけです。任意組合型では投資家が経営に関わったり、相続税を節税できたりと複数のメリットがあるものの、無限責任を負うため投資額以上の損失が生じる可能性があります。

匿名型であれば、節税効果などは期待できませんが、投資額以上の負担を求められることはありません。なお、現在提供されている不動産クラウドファンディングサービスの多くは匿名組合型です。

不動産クラウドファンディングのデメリット

初心者でも始めやすい不動産クラウドファンディングですが、いくつかデメリットがあります。

• 元本割れのリスクがある
• 基本的に中途解約ができない
• レバレッジ効果が低い
• 人気のファンドは応募が通らないこともある
• 節税効果は期待できない

あらかじめ対策を講じておくためにも、それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングのデメリットは、元本割れのリスクがあることです。不動産クラウドファンディングに元本保証はないため、運用成績次第では損失が生じてしまう可能性もあります。そのため、どうしても損失を出したくない方には向いていない投資手法といえるかもしれません。

ただし、不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式が採用されているケースも多く、損失のリスクはある程度抑えられています。優先劣後方式とは、損失が生じた際に事業者の出資分から補填していく仕組みのことです。つまり、損失が事業者の出資分を上回らない限り、投資家が損失を被ることはありません。

基本的に中途解約ができない

不動産クラウドファンディングでは、基本的に中途解約が認められていません。各ファンドには運用期間があらかじめ決められており、満期を迎えるまで出資金は返ってこないため注意が必要です。

運用期間は数か月程度で終わる短期のものもあれば、数年以上にわたる長期のものもあります。そのため、運用期間中は自由に使えるお金が減ってしまうことを前提に、出資額や出資するファンドを選択することが大切です。

レバレッジ効果が低い

レバレッジ効果が低い点も、不動産クラウドファンディングのデメリットといえるでしょう。レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな利益を得ることです。

たとえば、現物不動産投資であれば、数千万〜数億円程度の不動産を銀行融資により購入することが可能です。融資を受けて、手持ち資金以上の物件に投資することで、より大きな利益を得られる可能性があります。

他方、不動産クラウドファンディングは、自己資金で投資をするのが原則です。そのため、利回りの高さにもよりますが、自己資金が少ない場合は大きな利益を得られにくいかもしれません。

ただし、レバレッジをかけると損失のリスクも高まってしまいます。そのため、自己資金の範囲内で手堅く投資できる点は、不動産クラウドファンディングのメリットともいえるでしょう。

人気のファンドは応募が通らないこともある

人気のファンドに応募が通りにくいことも、不動産クラウドファンディングのデメリットです。出資を募集しているファンドには、それぞれ募集金額や募集口数などが設定されており、上限に達した段階で出資申請の受付は停止されてしまいます。

特に高い利回りを狙えるファンドなどは応募が集中しやすく、募集開始直後に上限に達することも珍しくありません。そのため、スマートフォンやパソコンを自由に操作できる環境になければ、応募が遅れてしまい、投資機会を逃してしまうこともあるでしょう。

ただし、不動産クラウドファンディングでは、先着順ではなく抽選で出資者を決定するファンドもあります。普段仕事で忙しい方などは、抽選方式のファンドを中心に投資先を探してみるとよいでしょう。

節税効果は期待できない

不動産クラウドファンディングでは、節税効果が期待できない点にも注意してください。一般的な不動産クラウドファンディングは匿名組合型であり、投資家は不動産の所有権をもちません。そのため、現物不動産投資のように、減価償却費の計上によって所得税を減額したり、相続時の課税額を抑えたりといった税制上のメリットがないことを覚えておきましょう。

ただし、不動産クラウドファンディングで損失が出た場合に、ほかの雑所得と損益通算をおこない、課税所得を減らすことは可能です。また、繰越控除をうまく活用すれば、翌年以降の納税額を抑えられる可能性もあります。

不動産クラウドファンディングとほかの不動産投資のデメリット比較

ここからは、不動産クラウドファンディングとほかの不動産投資のデメリットを比較していきましょう。

REITとの比較

REITは、投資家から集めた資金を元手として事業者が不動産投資をおこなう商品のことです。主なデメリットには、投資物件を選べないことがあげられます。

REITでは投資物件の選定を含めて、不動産運用に関わることはすべて事業者がおこなうため、投資家にほとんど裁量はありません。そのため、投資したい物件の種類が決まっている場合は、不動産クラウドファンディングを利用するのがよいでしょう。不動産クラウドファンディングなら、投資物件の選定を自由におこなえます。

ただし、流動性の面ではREITのほうが優れているといえるでしょう。不動産クラウドファンディングは一度投資すると、運用期間が満期を迎えるまで現金化ができません。一方、REITの場合は、証券取引所の取引時間内ならいつでも売買することができます。

ソーシャルレンディングとの比較

ソーシャルレンディングとは、企業に出資したい投資家と資金調達を希望する企業をマッチングするサービスのことです。事業者が投資家から資金を集め、企業に対して融資をおこないます。

ソーシャルレンディングのデメリットは、投資先の情報開示が限定的である点です。一部のサービスでは、企業名などの情報さえ公開しないまま出資の募集がおこなわれています。

そのため、投資先を選定するうえで物件情報を重視する場合は、不動産クラウドファンディングがおすすめです。公開される情報に制限はなく、各サービスが積極的に詳細情報を提供しています。

不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴

次に、不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴を解説します。自身と合致する部分がないかチェックしてみてください。

リスクを承知で高利回りを狙いたい人

まず、多少のリスクを負ってでも、高利回りを狙いたい方は不動産クラウドファンディングに向いているといえるでしょう。不動産クラウドファンディングは元本保証がないため、場合によっては損失が生じるリスクもあります。しかし、ほかの投資方法と比較して比較的高利回りを狙える点が大きなメリットです。

たとえば、不動産BANKでは年利6%程度が目安とされています。100万円を預け入れていれば、1年後には6万円も増える計算です。ファンド次第では、年利10％以上の期待利回りが設定されているケースも珍しくありません。

また、元本保証はないものの、優先劣後方式によってある程度のリスクを抑えられています。不動産運用がうまくいかなくても、損失が事業者の出資分を上回らない限り、投資家が損することはありません。そのため、どうしても損失のリスクに耐えられない場合以外は、不動産クラウドファンディングにチャレンジしてみることをおすすめします。

時間に関係なくスマホやパソコンを操作できる人

時間に関係なくスマートフォンやパソコンを操作できる人も、不動産クラウドファンディングに向いているといえるでしょう。不動産クラウドファンディングのファンドは、先着順で出資を募集しているケースが多く見られます。そのため、募集開始時間にスマートフォンやパソコンを操作できる環境があれば、人気のファンドに出資できる可能性が高くなるわけです。

なお、ファンドによっては、抽選方式で出資を募集しているケースもあります。普段は仕事で忙しい場合など先着順では勝てそうにないときは、抽選方式を狙って応募するのがよいでしょう。

不動産クラウドファンディングでよくある失敗例

次に、不動産クラウドファンディングでよくある失敗例を4つ紹介します。同じ道をたどることのないように、失敗に至った原因を正しく理解しておきましょう。

元本割れを起こす

不動産クラウドファンディングでよくある失敗例のひとつが、元本割れを起こすケースです。投資している物件に入居者が集まらなかったり、想定していた売却益が出なかったりした場合に、運用終了後に支払われる償還金と分配金の合計が出資金を下回ることがあります。

不動産クラウドファンディングは、少額投資ができるうえ、優先劣後方式によるリスクヘッジが採用されているなど、比較的元本割れが起きにくい投資方法といえるでしょう。ただし、元本保証がない以上、必ずしも利益が出るわけではないことを理解しておかなければなりません。

事業者が倒産する

不動産クラウドファンディングサービスを運営している会社が倒産する可能性もゼロではありません。想定していた運用益が出なかったり、出資者が集まらなかったりするようなサービスは資金繰りが難しくなり、会社の業績にも大きな影響を与えます。運営会社が倒産すると、出資したお金が返ってこないことも想定されるでしょう。

ただし、運営会社が倒産するケースは非常に稀です。国の厳しい審査を通過したうえで、不動産クラウドファンディングサービスを提供しているため、過度に気にする必要はありません。

応募が遅れて投資機会を逃す

ファンドへの応募が遅れて投資機会を逃すことも、よくある失敗例のひとつです。不動産クラウドファンディングのファンドは、募集金額や募集口数の上限が決まっています。そのため、人気の高いファンドはすぐに募集が終了してしまい、応募すらできないケースも頻繁に起こり得るのです。

抽選方式のファンドもありますが、選択肢は限られるうえ、必ず抽選にあたるわけでもありません。投資機会の損失は利益の損失ともいえるため、応募状況を細かくチェックできない方は特に注意しておきましょう。

中途解約ができず資金拘束を受ける

中途解約ができず、資金拘束を受けるケースもよくある失敗例といえます。不動産クラウドファンディングでは、原則として途中解約は認められていません。そのため、運用期間が満期を迎えるまで、投資した資金を自由に使えなくなります。

普段生活しているなかで、急な出費が生じることは珍しくありません。その場合、不動産クラウドファンディングに投資し、資金拘束を受けていることが大きな足かせになる可能性もあるため十分注意してください。

不動産クラウドファンディングで失敗しないためのコツ

ここでは、不動産クラウドファンディングで失敗しないためのコツを紹介します。必要最低限の知識といえる内容です。ぜひ参考にしてみてください。

分散投資を心掛ける

不動産クラウドファンディングを始める際は、分散投資を心掛けましょう。特定のファンドに資金を集中させてしまうと、運用がうまくいかなかったときの損失が大きくなってしまいます。もし複数のファンドにわけて投資していれば、いずれかひとつで損失が生じたとしても、ほかのファンドの利益でカバーできるかもしれません。

また、複数のサービスを利用することも大切です。可能性は極めて低いものの、運営会社が倒産することは想定しておかなければなりません。ひとつのサービスだけに投資資金を預けておくことは、ハイリスクな行為となるためできるだけ控えましょう。

余剰資金で始める

不動産クラウドファンディングは、余剰金で始めることも大切です。元本保証されていない以上、損失が生じる可能性もあります。

そのため、生活費や将来使う予定のあるお金は別途確保しておかなければなりません。もし投資に使用してしまうと、損失が生じた場合に生活が苦しくなったり、将来設計が崩れたりするおそれがあります。

不動産クラウドファンディングであれば、1万円程度の少額投資も可能です。まずは投資に回せるお金を計算したうえで、無理のない投資額を設定してください。

運用方針にあった運営会社を選ぶ

自身の運用方針にあった運営会社を選ぶことも、不動産クラウドファンディングで失敗しないためのコツです。

不動産クラウドファンディングでは、物件の取得や運営をすべて事業者がおこないます。そのため、運用方針を把握していなけば、目標としていた利益を得られなかったり、想定以上のリスクをとることになったりするため、十分注意しておかなければなりません。

具体的な例をあげると、新築か中古か、一軒家かマンションかなど、どのような物件に投資するかはサービスによって大きく異なります。運用する期間や売却時の戦略などにもそれぞれ特徴があるはずです。たとえば、不動産BANKであれば、首都圏の中古一棟物件を中心に扱っています。収益を維持しやすく、売却時の価格も下がりにくい物件を運用し、成果をあげていく方針があるためです。

不動産クラウドファンディングでは、ある程度の期間にわたって大切な資金を投じることになります。そのため、入念な下調べのうえで、信頼できる運営会社を見つけることが大切です。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングのデメリットやリスクについて理解したところで、具体的な利用方法を知りたいと思う方も多いのではないでしょうか。

ここからは、株式会社ファミリーコーポレーションが運営する「不動産BANK」の場合を例にあげて、不動産クラウドファンディングの始め方を紹介します。

1. 会員登録する

初めに不動産BANKの会員登録をおこないましょう。仮登録後、本人確認書類を提出すれば会員登録ができます。なお、24時間365日受け付けており、無料で登録可能です。

会員登録が終わると、ファンドに出資ができるようになります。ファンド一覧のページから、気になるファンドを探してみましょう。

2. 投資申請・契約・入金

ファンドを選んだら投資申請をおこないます。受付が完了するとメールにて「入金のご案内」が届くため、期限内に指定口座へ入金してください。入金しないまま放置していると、キャンセル扱いになる場合もあるため注意しましょう。

3. ファンドの成立・運用開始

申請後にファンド成立の判定を受け、成立すれば運用が開始されます。あとは、分配や償還がおこわれるまで、やるべきことはほとんどありません。

ただし、運用が開始されたら運用状況を随時チェックすることが大切です。また、一度運用開始すると基本的には途中解約できないことを理解しておきましょう。

運用について、より詳細な情報を知りたい方は「不動産BANK」で確認してみてください。

まとめ

不動産クラウドファンディングのデメリットは以下の5点です。

• 元本割れのリスクがある
• 基本的に中途解約ができない
• レバレッジ効果が低い
• 人気のファンドは応募が通らないこともある
• 節税効果は期待できない

注意しておくべきデメリットは複数ありますが、事前に対策を講じておけばリスクを回避することも可能です。また、不動産クラウドファンディングには、「運用の手間が少ない」「少額から始められる」などのメリットもあります。そのため、これから投資を始めたい初心者や、投資資金があまりない方には不動産クラウドファンディングを推奨します。

不動産クラウドファンディングサービスはいくつか存在しますが、なかでも「不動産BANK」が特におすすめです。6％の高利回りを期待できるファンドがラインナップされており、会員登録や出資手