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不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングにリスクはある?リスク回避方法も解説

不動産クラウドファンディングにおけるリスクやその回避方法、事業者の選び方などを解説します。利用を検討している方は参考にしてください。

「不動産クラウドファンディングを始めようとしているけどリスクはあるの?」

「リスクを回避する方法は?」

不動産クラウドファンディングに興味があり、これから始めようとしている方でこのような疑問を抱いている方は多いのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングは投資である以上、リスクはつきものです。ただし、事前にリスクについて理解しておけば、損失を最小限に抑えられます。

本記事では、不動産クラウドファンディングにおけるリスクやその回避方法、事業者の選び方などを解説します。利用を検討している方は参考にしてください。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、株式投資やFX、現物不動産投資などと比べて運用の手間がかからず、初心者の方でも利用できる投資手法です。

不動産を運用する事業者に対して投資家が投資資金を出資し、運用により得た利益を事業者から投資家へ分配する仕組みです。投資物件としては、アパートやマンション、商業施設などさまざまな種類があり、それぞれで利回りやリスクも異なります。

リスクを回避して運用することで、効果的に投資することが可能です。

不動産クラウドファンディング利用におけるリスク

不動産クラウドファンディングには、以下のようなリスクがあります。

利用前に確認しておきましょう。

  • 途中解約できない
  • 事業者が倒産する可能性がある
  • 分配金が支払われないケースがある

途中解約できない

不動産クラウドファンディングのファンドには運用期間が設けられており、一度出資するとその運用期間が終了するまでは基本的に解約できません。

なお、運用期間は事業者によって異なります。事情により手元に現金が必要な場合でも、換金できない可能性もあるため、注意が必要です。

したがって、リスクを抑えるためにも自身の資産のうち、生活に必要な資金を確保した上で、余剰分を投資資金にするなど、最初のうちは必要最低限の資金で投資しましょう。

事業者が倒産する可能性がある

不動産クラウドファンディンの事業者として、東証プライムに上場している企業から上場していない企業まで、さまざまな企業が参入しています。

そのため、経営状況が悪化し、投資先の事業者が倒産するリスクがあることを押さえておきましょう。投資先の事業者が倒産すると、今までの投資分が返ってこないこともあるため、注意が必要です。

分配金が支払われないケースがある

投資先の不動産に居住者がいれば、賃料収入の一部として分配金が支払われます。しかし、居住者がいなかったり、空室率が高かったりすると事業者への賃料収入が少なくなり投資家へ分配されない場合もあります。

また、「投資」である以上、利益が発生しないことも考えられます。

なお、マスターリース契約をしている事業者であれば、契約方法によっては空室時でも分配金が支払われる可能性があります。ただし、マスターリース契約の場合は利回りが低くなる傾向があることを理解しましょう。

不動産クラウドファンディングのリスクを回避する方法

不動産クラウドファンディングのリスクについてお伝えしました。

ここではリスクを回避する方法をご紹介します。

  • 分散投資する
  • 事業者の実績を確認しておく
  • 運用中も運用状況を確認する

分散投資する

不動産クラウドファンディングを利用するなら、1つの投資先に絞らずに分散して投資することをおすすめします。1つの投資先に資金をすべて投資してしまうと、仮に投資先の運用状況が悪化した場合のリスクが大きくなるためです。さまざまな事業者やファンドがあるため、複数の投資先を選びましょう。

事業者の実績を確認しておく

前述したとおり、不動産クラウドファンディングを利用しても、事業者が倒産してしまう可能性もあります。事業者が倒産するリスクを回避するためには、事業者の規模や不動産事業者としての実績を確認しておくことが重要です。

運用中も運用状況を確認しておく

不動産クラウドファンディングを利用する場合は、事業者にすべての運用を任せっきりにしないようにしましょう。

投資先物件の空室状況や運用状況、財産管理報告書を自身で随時確認しておく必要があります。なかには運用状況が悪化しており、損失が発生する可能性もあるでしょう。

また、事業者に対する買取請求が可能な場合は、万が一に備えて投資分を現金に戻す方法も調べておくと安心です。

不動産クラウドファンディングにはメリットもある

不動産クラウドファンディングのリスクやリスク回避方法をお伝えしましたが、利用するうえでのメリットもあるため確認しておきましょう。

  • 1万円から始められる投資先が多い
  • 手間をかけずに投資できる
  • 優先劣後方式によりローリスクな投資ができる

1万円から始められる投資先が多い

不動産クラウドファンディングの事業者は、1万円から投資できるケースが多く、少額投資できる点が大きなメリットです。「手軽に投資したい」「投資が初めてで不安」という方でも利用しやすいという特徴があります。

手間をかけずに投資できる

例えば現物不動産投資の場合は、不動産を購入して自分で運用や管理しなければならず、手間や多額の資金が必要です。

他方、不動産クラウドファンディングは、手間をかけずに投資をしたい方におすすめの投資手法です。不動産クラウドファンディングでは、事業者が不動産の管理や運用を行います。投資家は分配金が配当されるのを待つだけでよく、手間を抑えることができるのです。

優先劣後方式によりローリスクな投資ができる

不動産クラウドファンディングの事業者は、「優先劣後方式」を導入していることが一般的です。そのため、ローリスクでで利益確保が期待できます。

優先劣後方式とは、不動産運用によって利益が発生した際に投資家へ優先して利益が分配され、損失が発生した場合は事業者が優先して損失分を負担する仕組みです。仮に損失が発生しても事業者側が優先して負担するため、投資家の損失リスクが軽減します。

なお、優先劣後の割合は事業者によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

不動産クラウドファンディング事業者の選び方

事業者選びは、不動産クラウドファンディングを成功させるために重要なポイントです。

事業者を選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。

  • 信頼できるか
  • 入居率は高いか

信頼できるか

投資を成功させるためには、信頼性の高い事業者を選ぶことが大切です。

主に以下の点から、事業者の信頼性を確認しましょう。

  • 情報開示されているか
  • トラブル時の対応
  • 投資案件の数
  • 事業者の経営状況

物件情報について、メリットだけでなくデメリットやリスクなども記載されているかを確認しましょう。情報開示がされていれば、大まかな資産価値を知ることもできます。少ない情報のみで投資するのはリスクが大きいため、注意が必要です。

そのほか、トラブル時の対応内容や案件数の多さも確認しておきましょう。案件数が少ないと人気の案件に投資する際に、ほかの投資家と抽選になる可能性もあります。

また、事業者の経営状況を調べておくことも大切です。契約成立書面に記載されている「貸借対照表」や「損益計算書」を見て、経営状況をチェックできます。

入居率は高いか

入居率の高い案件を扱っているかどうかを確認することが大切です。

入居率が高ければ毎月利益を得られますが、入居率が低いと安定した収入を得られません。これは、空き部屋からは家賃収入を得られないためです。投資先選びの際は、利回りだけで判断せずに入居率も必ず確認しましょう。

また、事業者が不動産売却を行い、利益が発生すれば投資家へ利益が分配されます。そのため、投資先の不動産が堅実に売却できるかどうかも確認する必要があります。

まとめ

不動産クラウドファンディングのリスクは以下のとおりです。

  • 途中解約できない
  • 事業者が倒産する可能性がある
  • 分配金が支払われないケースがある

ただし、それぞれのリスクには回避する方法があるため、事前に理解してから利用しましょう。また、リスクだけでなく「少額で投資できる」「運用の手間が少ない」などのメリットもあり、投資初心者の方でも利用しやすい点が特徴です。「投資」である以上多少のリスクはあるものの、現物不動産投資や株式投資、FXなどの投資手法と比べたらローリスクな投資が期待できます。これから投資を始めようとしている方は検討してみましょう。

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