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投資コラム

リート(REIT)をおすすめしない・やばいと言われる理由を解説

リートがおすすめしないといわれる理由を詳しく解説しながら、リートの仕組みや運用における注意点、リートがおすすめの人の特徴などを紹介します。

リート(REIT)は資産運用で利用されることの多い金融商品のひとつです。しかし、リートについて調べるなかで「リートはおすすめしない」「リートはやばい」という情報を見聞きして、投資すべきかどうか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

今回は、リートがおすすめしない、やばいといわれる理由を詳しく解説します。リートの仕組みや運用における注意点、リートがおすすめの人の特徴なども紹介するので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

目次

リート(REIT)とは?まずは基礎知識を理解しよう

リート(REIT)とは?まずは基礎知識を理解しよう

まずは、リート(REIT)の仕組みや種類など、基礎知識について解説します。基礎知識を理解していなければ、当然リートの有用性を判断することもできないため、ぜひ参考にしてみてください。

リート(REIT)=不動産投資信託

リート(REIT)は、金融機関や投資家から元手となる資金を集め、事業者が不動産投資を行う金融商品のことです。投資家には、家賃収入や売却益などの一部が分配金として付与されます。「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった言葉で、「不動産投資信託」と呼ばれることも覚えておきましょう。

リートで運用される不動産は、賃貸住宅・商業施設・ホテル・オフィスビルなどさまざまです。投資法人が発行する投資証券を購入し、間接的に不動産オーナーとなることで、運用成果を受け取る権利を獲得できます。

なお、投資法人は窓口の役割を担っており、実際の不動産運用や事務手続きなどに関しては資産運用会社や信託銀行などに委託している点も特徴のひとつです。投資家の立場では意識することの少ないポイントですが、基礎知識として頭の片隅に入れておくとよいでしょう。

リート(REIT)は大きく3種類に分けられる 

リート(REIT)は、大きく3種類に分けられます。

  • 単一用途特化型
  • 複合型
  • 総合型

単一用途特化型は、オフィスビル特化や住居特化、ホテル特化など不動産の用途を1種類に絞って投資するリートです。単一の不動産に投資するため値動きを予測しやすく、大きな分配金を得やすい一方で、リスク分散がしにくいという特徴があります。

複合型は2種類の用途、総合型は3種類以上の用途もしくは用途を限定しないリートのことです。リスク分散ができるため安定した分配金を得やすいものの、分配金の額は抑えられる傾向にあります。

単一用途特化型・複合型・総合型のどれに投資するかによって、リスクとリターンのバランスは大きく変わります。自身の運用方針やリスク許容度にあわせて、適切に使い分けるようにしましょう。

リート(REIT)がおすすめしない・やばいといわれる9つの理由

リート(REIT)がおすすめしない・やばいといわれる9つの理由

リート(REIT)は優れた仕組み・特徴をもつ金融商品ですが、「おすすめしない」「やばい」といわれることもあります。ここでは、リートのデメリットともいえる側面を詳しく見ていきましょう。

元本保証されていない 

リート(REIT)は、元本保証のある金融商品ではありません。運用成績次第では、運用益と売却益の合計額が購入価格を下回り、損をする可能性もあります。

リートは、証券取引所に上場している金融商品です。そのため、株式などと同様に、需要と供給に応じて日々価格が変動します。取引のタイミングによって、購入直後に価格が急落してしまうこともあるでしょう。

しかし、リートの価格は不動産市場の動向や景気、自然災害といったさまざまな外部要因の影響を受けるため、正確な予想が困難です。元本割れするリスクがあることを前提に、損失が出ても生活に支障がないよう、慎重に資金管理することを心掛けましょう。

運用成績次第で分配金が減少する

運用成績次第で分配金が減少することも、リート(REIT)がおすすめしないといわれる理由のひとつです。リートにおける投資家への分配金は、不動産の家賃収入や売却益が原資となっています。

そのため、物件の入居者・利用者が減ったり、物件の価値そのものが下がったりした場合には、十分な利益を得られず、結果として分配金の減額につながるわけです。

一般的に、リートは銘柄ごとに予想利回りが示されているため、分配金の額を事前に計算することができます。しかし、購入時に利回りの高い商品を選んでも、経済動向や世界情勢などの影響を受けて、予想外に分配金が減額される可能性は念頭に置くべきです。

運営会社が倒産・上場廃止する可能性がある

リート(REIT)がおすすめしないといわれる理由のひとつに、運営会社が倒産・上場廃止する可能性がある点もあげられるでしょう。運営会社の経営状況が悪化し、倒産・上場廃止が決定すると、保有しているリートの価格が大幅下落したり、価値がゼロになったりする可能性があります。

個別銘柄に投資する際は、運営会社の経営状況をチェックし、投資対象として問題ないかをよく検討しましょう。また、倒産・上場による損失のリスクを抑えるためには、ひとつの運営会社に資金を集中させないことも大切です。できるだけ複数社のリートに投資することを心掛けてください。

複利効果が得られず効率が悪い

リート(REIT)では、複利効果を得られず運用効率が悪くなる点にも注意しておきましょう。

複利効果とは、投資により得られた利益を再投資し、元本を大きくすることで利益を雪だるま式に膨らませる仕組みです。一般的な投資信託では、分配金を自動で再投資してくれるため、無理なく複利効果のメリットを享受できます。

一方、リートでは分配金が再投資されません。複利効果を得るためには、手動でリートを再購入する必要があります。しかし、かなり高額の投資をしない限り、分配金のみでリートを再購入するのは現実的ではありません。そのため、長期的に資産形成したい場合には、リートへの投資は効率が悪いといわれています。

現物不動産投資と比較して節税効果が低い

リート(REIT)は、現物不動産投資に比べて節税効果が低いことも、おすすめしないといわれる理由のひとつです。

現物不動産投資では、物件の取得や管理にかかる費用を経費として計上できるため、所得を減らし、所得税・住民税を抑えられます。また、赤字が出た場合に本業の給与所得と相殺できることも、大きな節税効果を生み出すでしょう。

一方、リートは上記のような節税効果を期待できません。資産を増やす目的であれば利用価値の高い商品ですが、節税目的で投資することは控えたほうがよいでしょう。

災害リスクは避けられない

リート(REIT)を運用するうえでは、災害リスクは避けられないことも覚えておきましょう。リートは、不動産を対象とする金融商品であるため、自然災害によって物件が損壊したり、入居者がいなくなったりすることで、価格が下落する可能性もあります。

保険をかけられていれば一定の補償を受けられますが、損害の程度によっては分配金が減額されるケースも少なくありません。基本的に災害リスクはゼロにできないため、幅広い地域の不動産に投資している銘柄を選ぶなど、リスクを分散させることを意識しましょう。

レバレッジが効かない

リート(REIT)はレバレッジが効かないため、おすすめできないといわれることがあります。リートは投資家自身が不動産を購入するわけではないため、金融機関から融資を受けることができません。あくまでも自己資金内で運用するほかなく、資金力がなければ多額の利益を得ることは難しいでしょう。

自己資金以上の投資を行って積極的にリターンを狙いたい場合には、金融機関から融資を受けられる現物不動産投資のほうが適しているかもしれません。ただし、レバレッジを効かせた運用では、投資額以上の損失が生じる可能性もあるため注意が必要です。

金利変動の影響を受けやすい

リート(REIT)がおすすめしないといわれる理由のひとつは、金利変動の影響を受けやすい点です。リートの運用会社は不動産投資の資金をまかなうために、金融機関から借入を行っています。当然、借入には金利が設定されており、金利上昇が起きると返済額が増え、運用コストがかさむことになるため、投資家への分配金にも悪影響が生じるわけです。

金利変動は個人レベルで対策がとれるものではありませんが、株式や債券などでは見られないリスクがあることを理解しておきましょう。

不動産の価値よりも割高な場合がある

実際に運用する不動産の価値を考えたときに、リート(REIT)の価格が割高な場合がある点にも注意してください。

不動産の価値が高く、十分な家賃収入や売却益が見込めるのであれば、高いお金を支払ってでもリートに投資する意味はあるでしょう。しかし、不動産自体の価値がそれほど高くないにもかかわらず、リートの価格だけが異常に高いケースでは、リターンに対してリスクが大きくなってしまいます。

リートの価格が割安・割高かどうかを見極める際は、「NAV倍率」を参考にしてみてください。NAV倍率が1倍以下なら割安、1倍を超えるなら割高な水準といえます。リートの価格にはさまざまな要因が関係しているため、NAV倍率だけを信用することはおすすめしませんが、目安のひとつにはなるでしょう。

「リート(REIT)はおすすめしない」と言い切ることはできない

「リート(REIT)はおすすめしない」と言い切ることはできない

リート(REIT)にはいくつかのデメリットがあることも事実ですが、投資先を考える際には選択肢のひとつに入れておきましょう。ここでは、「リートはおすすめしない」とは言い切れない2つの理由を解説します。

リート(REIT)に限らず投資には損失のリスクがともなう

前提として、リート(REIT)に限らず投資には損失のリスクがともないます。ほかの金融商品と比較して、リートのリスクが特別高いわけではありません。

たとえば、株式投資においても、元本割れや配当金の減額、企業の倒産などは十分あり得ます。現物不動産投資でも、ローンを組む場合には金利変動によって損失が生じるケースはあるでしょう。

どうしても損失のリスクを抱えたくないのであれば、個人向け債券などの元本保証のある金融商品を選択してください。しかし、リスクを抑えすぎると、大きなリターンを期待できない点には注意が必要です。

リート(REIT)独自のメリットもある

リート(REIT)はおすすめしないといわれることがある一方で、独自のメリットを有していることも理解しておく必要があります。デメリットだけではなく、メリットにも目を向けたうえで、投資するべきかどうかを判断しましょう。

また、メリット・デメリットの両方があることは、ほぼすべての金融商品に共通しています。そのため、リート以外の金融商品に関しても基本的な知識を学び、投資対象としての有用性と比較検討することも重要です。

では、リートには具体的にどのようなメリットがあるのか、次章で詳しく見ていきましょう。

リート(REIT)に投資する5つのメリット

リート(REIT)に投資する5つのメリット

ここからは、リート(REIT)に投資する主なメリットを紹介します。特に初心者にとっては魅力に感じられるポイントが多いはずです。ぜひチェックしてみてください。

少額で不動産に投資できる

リート(REIT)に投資するメリットのひとつは、少額で不動産に投資できることです。利用する証券会社や銘柄によっても異なりますが、リートなら数万円程度から出資できます。

現物不動産投資の場合、少なくとも数百万円、不動産の種類によっては数千万円から数億円の資金が必要です。そのため、ローンを組んで始めるケースが一般的であり、不動産経営が軌道に乗らなかった場合には多額の借金を背負うリスクが生じてしまいます。

リートなら、自己資金内で運用を始めることが可能です。そもそもの投資額が小さければ、当然、損失のリスクも抑えられるため、投資初心者でも無理なく始められるでしょう。一方で価格が数十万円の銘柄もあるため、資金に余裕がある人でも物足りなさを感じることはないはずです。

また、リートでは、賃貸住宅以外にホテルやショッピングモールなど、幅広い種類の不動産を投資対象としています。個人では購入が難しい種類の不動産に投資できる点も、リートの魅力といえるでしょう。

比較的分配利回りが高い

比較的利回りが高いことも、リート(REIT)に投資するメリットのひとつです。

リートには、利益の90%超を分配金に回すなどの条件を満たすことで、法人税の支払いが免除される仕組みがあります。そのため、事業者は投資家に対して積極的に利益を還元するようになり、高利回りが実現されることを覚えておきましょう。

実際、リートの平均利回りは3~5%です。たとえば、国内主要企業が上場するプライム市場の株式平均利回りが2%程度にとどまることなどを踏まえると、比較的高い水準にあるといえるでしょう。

不動産を管理する手間がかからない

投資家が直接不動産を管理する必要がないことも、リート(REIT)の魅力といえるでしょう。

リートでは、不動産管理に関することはすべて事業者が行います。物件探しや物件の確認、不動産会社との交渉、入居者募集、修繕、清掃、リフォームなどの作業はすべて事業者に任せられるため、投資家がやることはほとんどありません。

もちろん、購入する銘柄を慎重に選択する必要があります。しかし、一度購入してしまえば、あとは何もしなくても分配金が入ってくるためほとんど手間がかかりません。不動産投資に興味はあるものの、忙しくて時間をとれない人にはぴったりの投資先といえるでしょう。

現金化しやすい

リート(REIT)には、現金化しやすいメリットもあります。リートは、証券取引所に上場している金融商品です。そのため、株式などと同様に、取引時間内であればいつでも好きなタイミングで売買することができます。

たとえば、現物の不動産を売買する場合には、査定や買い手の募集、不動産会社とのやりとりなどの手間がかかり、売りたいタイミングですぐに売ることは困難です。少なくとも3カ月程度はかかってしまうでしょう。

リートはリアルタイムで価格変動を確認でき、自由に売却・購入できます。お金の工面が必要になったときや、運用方針をかえたいときなどにも柔軟に対応できるはずです。

インフレ対策になる

リート(REIT)に投資すれば、インフレ対策にもなります。リートの投資対象は不動産であり、主な収入源は家賃収入です。一般的に賃料は物価に連動するため、インフレになると家賃収入が増え、分配金も増加する傾向にあります。

また、不動産はインフレになっても、資産価値が落ちにくい点が大きな特徴です。たとえば、現金で1,000万円を持っていても、物価が2倍になると、その価値は実質半分になってしまいます。しかし、実物資産である不動産の価値は相対的に高まる傾向にあるため、不動産を扱うリート自体の価値も結果的に上昇する可能性が高いといえるのです。

実際、今の日本はインフレ基調といわれています。今後も長期的に資産運用を続けていくのであれば、さらなるインフレに備えて、リートをポートフォリオのひとつに入れておくのもよいでしょう。

リート(REIT)がおすすめな人の特徴

ここからは、リート(REIT)がおすすめの人の特徴を紹介します。自身の性格や運用方針にあてはまるものがあれば、リートへの投資を積極的に検討してみてください。

少額で不動産投資を始めてみたい人

リート(REIT)は、なるべくローコストで不動産投資を始めたい人に向いています。

多くのリートは小口化されており、数万円から投資が可能です。現物不動産投資のように、多額の資金を必要としません。そのため、不動産投資に興味はあるものの、資金不足で手が出せない場合などはリートへの投資がおすすめです。

ただし、投資額が少ないほど、得られるリターンも少なくなります。リートの運用に慣れてきたら、資金を追加して口数を増やしてみるのもよいでしょう。

投資に時間をかけられない人

投資に十分な時間をかけられない人にも、リート(REIT)がおすすめです。

リートでは、物件の管理に関することをすべて事業者に任せられます。投資家がやることはほとんどなく、定期的に運用成果をチェックする程度です。普段仕事や家事が忙しい人でも、リートであれば無理なく続けられるでしょう。

不労所得を得たい人

リート(REIT)は、不労所得を得たい人にも適した投資先といえるでしょう。リートなら、購入後に放置しておいても自動的に分配金が入ってくるため、商品を手放さない限りは不労所得を得られます。

また、リートの主な収益源は、賃貸契約に基づいて継続的・安定的に入ってくる家賃収入です。収益構造からしても、リートはインカムゲインを重視した金融商品だといえます。

ただし、リートは各銘柄の価格そのものが変動することも念頭に置かなければなりません。購入後に価格が大幅に下落してしまうと、分配金で稼いだ額以上の損失が生じる可能性もあります。分配金を目当てにする場合でも、各銘柄の将来性を十分リサーチしたうえで、購入するかどうかを判断するようにしましょう。

リート(REIT)を運用する際におさえておきたいポイント

リート(REIT)を運用する際におさえておきたいポイント

リートは初心者でも取り組みやすい投資法ですが、運用するには一定の注意が必要です。ここでは、リートを運用する際におさえておくべき3つのポイントを解説します。

運用には余剰資金を用いる

リート(REIT)を運用する際には、余剰資金を用いるようにしましょう。リートは比較的ローリスクな投資法とはいえ、損失が生じることもあります。

余剰資金を超えて投資してしまうと、急激な価格下落や分配金の減少が起こった場合に、生活に支障が出る可能性も否定できません。また、生活がかかっていることへの焦りや不安から、冷静な投資判断ができなくなるおそれもあります。

そのため、リートに限らず、資産運用を始める場合は、日々の生活費や近い将来使う予定のあるお金を別途確保し、余剰資金を算出することから始めましょう。

分散投資を意識する

リート(REIT)を運用する際は、分散投資を意識してください。複数の投資先に資金を分けることで、損失のリスクを大幅に抑えられるためです。

たとえば、ひとつの銘柄に集中投資すると、価格が下落した際のダメージは大きくなります。一方、複数銘柄に投資していれば、いずれかの価格が下がっても、ほかの投資先の利益で損失をカバーできるかもしれません。

また、各銘柄が取り扱う不動産の種類や地域にも着目しておくとよいでしょう。たとえば、商業施設を運用する銘柄だけに投資すると、景気が悪くなった場合に価格が軒並み下落する可能性があります。分散投資を行う際は、値動きや性質が異なるものを組み合わせるようにしてください。

投資対象のほかに、取引のタイミングを分散させることも重要です。複数回に分けて一定額を投資すれば、取引価格が平準化され、安売り・高掴みによる損失を回避できます。

NISAを活用する

リート(REIT)に投資するのであれば、NISAも積極的に活用してみてください。NISAとは、少額での資産運用を支援するためにつくられた公的制度です。18歳以上であれば、誰でも加入できます。

NISAを利用するメリットは、運用益がすべて非課税になる点です。通常、投資で利益が出た場合には、約20%の税金が差し引かれます。仮に100万円の利益が出たとしても、最終的には80万円程度しか受け取れません。しかし、NISA口座で運用すれば、100万円の運用益がそのまま手元に残ります。

NISAは「つみたて投資枠」と「成長投資枠」の2種類に細分化されますが、REITに投資する際は「成長投資枠」を選択しましょう。「つみたて投資枠」では、基本的に投資信託にしか投資できないため注意してください。

「成長投資枠」の年間投資上限額は年間240万円、非課税で保有できる額は「成長投資枠」単体で1,200万円、「つみたて投資枠」との合計で1,800万円です。NISAは大きな節税効果を期待できる制度であるため、うまく活用することをおすすめします。

リスクを抑えて不動産投資をするなら不動産クラウドファンディングがおすすめ

リスクを抑えて不動産投資をするなら不動産クラウドファンディングがおすすめ

リスクを抑えて不動産投資を始めたいなら、リート(REIT)のほかに「不動産クラウドファンディング」もおすすめです。

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で不特定多数の人から資金を募り、それを元手に事業者が不動産投資を行うサービスです。投資家は、出資金額に合わせて定期的に分配金を受け取ることができます。

不動産クラウドファンディングはREITと同様、少額で不動産に投資できる点がメリットといえるでしょう。利用するサービスによっては、1万円からでも始められます。

また、投資家が不動産を管理する必要がない点も、REITとの類似点です。維持・修繕や入居者とのやり取りなどは、すべて事業者に一任できます。

リートとの大きな違いとしては、価格変動がない点があげられるでしょう。REITのように価格が常に動いているわけではないため、現在価格を逐一チェックする手間や精神的な負担を抑えられます。

また、不動産クラウドファンディングでは、各ファンドの運用期間があらかじめ決められている点も特徴的です。売買のタイミングを自分で決定する必要がなく、投資後は分配金の配当を待つだけで済みます。そのため、不動産クラウドファンディングは初心者でも取り組みやすい投資法といえるでしょう。

まとめ

まとめ

リート(REIT)が元本割れや災害、投資会社の倒産など、さまざまなリスクを抱えていることは事実です。

しかし、リートの評価を「おすすめしない」「やばい」と一概に決めつけることはできません。資産運用において、リスクはつきものです。リートのリスクが、ほかの金融商品と比べて特別高いわけではありません。むしろ、運用の手間がかからない点や少額から始められる点など、魅力的なメリットを数多く持ち合わせているため、積極的に運用してみることをおすすめします。

ローリスクで不動産投資に取り組み、安定した利益を得たいなら不動産クラウドファンディングで資産運用するのも選択肢のひとつです。主に首都圏の中古物件を扱う不動産BANKでは、年利約6%という高利回りを実現しています。出資手続きもオンラインですべて完結できるので、この機会に会員登録だけでも済ませてみてはいかがでしょうか。気になる方はぜひ一度、公式サイトをチェックしてみてください。

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