金銭的に困らない生活がしたい、老後資金を準備したいなどの理由で、不労所得を稼げるようになりたいと考えている方も多いでしょう。

不労所得とは、自分が働かなくても得られる収入（所得）のことです。不労所得を得る方法はさまざまですが、不動産投資で不労所得を得たいと考えている方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資で不労所得を得ることは可能なのか、手順や注意点などを解説します。不動産投資で不労所得を得ることのメリット・デメリットなども解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資で不労所得を得られる理由

結論として、不動産投資で不労所得を得ることは可能です。

しかし、不動産投資の仕組みを理解していなければ、どのように不動産投資が不労所得になるのかわからない方も多いでしょう。

ここでは、不動産投資で不労所得が得られる理由を解説します。

家賃収入を得られる

不動産を賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入を得られるため不労所得となります。

家賃収入を得られれば、投資家は働かなくても毎月家賃が支払われるため、収入を得続けることができます。ただし、入居者がいることが前提となる点には注意しましょう。

不動産を資産にできる

不動産投資では、物件購入時のローン返済が終われば、物理的な資産として不動産を手に入れられることも不労所得となる理由の一つです。

ローンの借入期間中は、、家賃収入からローンを返済しなければなりませんが、返済が終われば家賃収入から経費だけを差し引いた分が不労所得となります。

さらに、最終的に物件を売却すれば、売却益を得られます。

節税対策につながる

不動産投資は、減価償却という仕組みを活用して節税対策を行うこともできます。

減価償却とは、固定資産の購入金額を法定耐用年数に応じて割って経費化することを指します。なお、不動産投資における減価償却費は「建物の価格・法定耐用年数・築年数」という3つの要素によって決まります。

法定耐用年数は、建物の構造によって定められており、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造の建物であれば、耐用年数は47年となっています。

耐用年数の間は減価償却によって税負担を軽減できるため、手元に利益を残しやすくなるでしょう。

運営を管理会社に任せられる

不動産投資は、物件の管理業務を管理会社に任せられるため、不労所得を成り立たせやすいといえます。

そもそも、不労所得は自分が働かなくても得られる収入（所得）のことです。そのため、不動産投資を行ううえでも、オーナー自身が運用・管理にかかる時間や手間をできるだけ軽減し、投資用物件を良好な状態に保ち続けて利益を生み出すことが重要となります。

不動産投資なら、管理会社に費用を支払って、管理を委託することが可能です。費用はかかるものの、不労所得を目指すならおすすめの仕組みであるといえます。

つまり、不動産投資は、管理会社をうまく利用することで、物件を良好な状態に保ちながら不労所得を得る仕組みを構築しやすい投資方法なのです。

不動産投資で不労所得を得ることが向いている方

ひとえに不労所得を得るといっても、さまざまな方法があります。ブログのアフィリエイトや株式投資なども不労所得になる可能性がありますが、それぞれ方法が異なります。

自分に合った方法でなければ、途中で挫折してしまったり、失敗したりするリスクが高まるため、「そもそも不動産投資で不労所得を得ることが向いているのか」は重要なポイントです。

では、どのような方が不動産投資で不労所得を得るのに向いているのか特徴を見ていきましょう。

【不動産投資で不労所得を得ることが向いている方の特徴】

• 数字で考えられる
• 勉強熱心である
• リスク管理能力がある
• 決断力がある
• 細かいことが苦ではない　など

以上のような特徴を持っている方は、不動産投資で不労所得を得るのに向いているといえます。

不動産投資は、空室率に基づいて家賃収入を計算したり、収支計画を立てたりなど、数字で考える場面が多くあります。

さらに、専門知識が必要である、空室率や家賃滞納などさまざまなリスクがある、手続きなどが膨大にあるといった投資方法であるため、上でお伝えしたような特徴を持つ方が適していると言えるでしょう。

不動産投資で不労所得を得ることが向いていない方

次に、不動産投資で不労所得を得ることが向いていない方とはどのような方かを見ていきましょう。

【不動産投資で不労所得を得ることが向いていない方の特徴】

• 勉強する意欲がない
• 融資を受けたくない
• 短期的に利益を出したい
• 情報収集が苦手
• 人とコミュニケーションを取ることが苦手　など

不動産投資は専門的な知識が必要であるため、学ぶ意欲が重要になります。不動産投資の知識を持っていることで、不動産会社の勧めていることが本当に正しいのか、優良物件なのかといったことを判断しやすくなり、利益を出しやすくなります。

さらに、購入する物件を見極めたり、管理会社を決めたりする上では情報収集が欠かせません。

そのほか、不動産投資は融資を受けてコツコツ物件を管理・運用していく投資方法であるため、融資を受けたくないと考えている方、短期的に大きな利益を出したいと考えている方にも不向きだといえるでしょう。

ただ、上記のように不動産投資に向いていない方でも、不動産クラウドファンディングは投資として非常におすすめです。

不動産クラウドファンディングは初期費用が安いうえに運用の手間がほぼかからず、利回り6%ほどが狙えるため、投資・不労所得にお金や時間をかけたくない方にも適しています。

興味のある方はぜひ検討してみてください。

不動産投資で不労所得を得る為の手順

不動産投資で不労所得を得るためには、どのような手順で勧めていくのが基本なのか見ていきましょう。

頭金を用意する

不動産投資で不労所得を得るための第一歩は、頭金を用意することです。

不動産投資は金融機関から融資を受けてスタートする方が多いですが、物件価格の一部や諸費用などは自己資金で支払うのが一般的です。頭金は物件価格の1〜2割が目安とされているため、5,000万円の投資用物件を購入するなら、頭金として500〜1,000万円程度を準備するのが理想でしょう。

頭金に余裕があれば選択肢が広がるため、不動産投資で不労所得を得るためには、ある程度の頭金を準備するのがおすすめです。

ただし、適正な頭金の金額は、収支計画や投資家の属性などで変わるため、自身の状況に合わせて柔軟に対応することが大切です。

物件選び

頭金を用意できたら、物件選びを進めていきましょう。

投資用の物件選びは、不動産投資で不労所得を得るうえで非常に重要なポイントです。

物件の選定にあたっては、立地条件、建物の状態、賃貸市場の需要、将来性など、複数のポイントをチェックして総合的に良いと思える物件を選びましょう。

また、中古物件を購入する場合、物件の修繕にかかる費用や設備交換の必要性なども考慮し、長期的な視点で投資のリターンを得られるのかについても考えることをおすすめします。

物件の印象で決めたり、インターネットだけで物件をチェックしたりするのではなく、実際に物件や周辺環境を見て、論理的に投資用物件として適しているかを考えることが大切です。

ローンの審査を受ける

購入する投資用物件を決めたら、ローン審査を受けましょう。

不動産投資で利用するローンは、「住宅ローン」ではなく「不動産投資ローン」と呼ばれるものです。金利や融資審査の内容、返済原資など、さまざまなポイントに違いがあり、とくに住宅ローンよりも金利が高くなりやすいことが注意すべきポイントです。

不動産投資ローンでは、個人の属性や信用情報、収入状況のほか、購入しようとする物件の価値や収益性などが評価されます。

審査を通過できれば、物件の購入を進められます。

物件の管理・運用を行う

物件を購入したら終わりではなく、管理・運用を進めていきましょう。物件の状態を良好に保つことで、安定した家賃収入の確保につながります。たとえば、空室が発生しないように入居者を募集したり、必要に応じて修繕したりする必要があります。

投資家自身で物件の管理・運用を行うことも可能ですが、不労所得を目指す場合は管理会社に委託するのがおすすめです。

ただし、管理会社によってかかる費用やどこまで管理を任せられるのかが変わってくるため、安心して任せられる管理会社を選ぶことが大切です。

不動産投資で不労所得を得るメリット

不動産投資で不労所得を得ることは、具体的にどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

長期で安定した収入を得られる

不動産投資の最大のメリットの一つは、長期にわたって安定した収入を得られる点です。

株式投資やFXなどと異なり、不動産の価値は市場の波に左右されにくく、突然価値が暴落するというリスクの少ない投資方法です。さらに、入居者が決まれば、退去しない限り毎月安定して家賃収入を得られます。

つまり、不動産投資で不労所得を得る仕組みさえ作っておけば、長期の安定した収入源となるのです。

生命保険のような恩恵を受けることができる

不動産投資は生命保険のような恩恵を受けることができることもメリットの一つです。

そもそも不動産投資を行う際は、不動産投資用ローンを利用して物件を購入するパターンが多いですが、ローンの返済期間中に、契約者が死亡など、万が一の事態が起きてしまった場合、ローンの返済が出来なくなるケースが予想されます。

そこで、契約者に万が一のことが起こるリスクに備え、不動産投資用ローン契約時には、団体信用生命保険に加入することになっています。

団体信用生命保険とは、返済期間中にローンの契約者に万が一のことが起こった場合、団体信用生命保険によって保険金が支払われローンの残高がゼロになる仕組みです。

この仕組みがあることで、遺族にローン残債のない不動産と定期的な家賃収入という不労所得を残せます。

不動産投資が「生命保険効果を得られる」と表現されるのは、このような仕組みがあるからです。

インフレ対策になる

不動産投資で不労所得を得る仕組みを作ることで、インフレ対策になるというメリットも挙げられます。

インフレとは、モノやサービスの価格が上がることです。たとえば、これまで150円で購入できていたリンゴが値上がりし、200円になることをインフレと言います。

ただし、インフレには「良いインフレ」と「悪いインフレ」があることが注意点です。

たとえば、インフレが起こり、これまで30万円だった生活費が、35万円かかる状況になったとしましょう。その際、インフレの影響で増えてしまう支出に対して、収入が同等の額上昇していれば、生活水準は変わらず、景気拡大につながるため「良いインフレ」であるといえます。

しかし、支出だけが増えて収入が上がらなければ、生活が苦しくなるだけであるため、景気が後退する「悪いインフレ」となります。

このように、インフレは経済にとって良い状態であるといわれることが多いですが、景気が悪化する悪いインフレが起こることもあるのです。

日本では2022年のインフレ率が2.5％、2023年のインフレ率が2.7％となっている一方で、平均給与の水準は過去20年間でほとんど変わっていないため、「悪いインフレ」に直面しています。

つまり、インフレが進行している状況のなかで、貯金していくだけでは、現金の価値が下がっていく可能性が高いのです。

不動産は「現物」そのものに価値があるため、インフレが起こったとしても物件の価値が下がりにくいという特徴があります。さらに、インフレが進行するのに合わせて家賃の値上げを実施できる場合もあるため、インフレ対策をしながら不労所得を得られる可能性が高まります。

相続税の節税効果が得られる

不動産投資は相続税の節税効果が期待できることもメリットの一つです。

たとえば、現金で1億円を相続する場合、課税対象は1億円となります。しかし、不動産として相続すれば、資産の相続税評価額を低くすることができるため、現金で相続するよりも相続税の金額を低くできるケースが多いのです。

相続税の負担を減らしつつ、不労所得を得られる可能性があるのは、メリットといえるでしょう。

不動産投資で不労所得を得るデメリット

不動産投資で不労所得を得ることは多くのメリットがありますが、一方でデメリットもあります。

ここでは、不動産投資で不労所得を得ることによって起こりうるデメリットを解説します。

実働時間ゼロで不労所得を得られるわけではない

不労所得を得る方法は複数ありますが、なかでも不動産投資による不労所得は、「手間や時間をかけずに安定して家賃収入を得られる」というイメージを持たれがちです。

しかし、不動産投資で不労所得を得るといっても、実働時間ゼロで不労所得を得られるわけではありません。

物件の選定や購入手続き、資金管理、物件の管理、定期的なメンテナンスや修繕など、多くの時間と作業が伴います。予想外の問題や緊急事態への対応を求められることもあるでしょう。

管理会社に物件の管理・運用を委託することで負担を軽減することは可能ですが、「拘束時間がまったくない」という状況になるわけではありません。

安定して不動産投資で不労所得を得るためにも、ある程度の時間をかける必要があると認識しておきましょう。

さまざまなリスクがある

不動産投資は理想的な不労所得となる可能性がある一方で、投資である以上さまざまなリスクが伴います。

【不動産投資における代表的なリスク7つ】

空室リスク	物件に入居者がおらず家賃収入が得られないこと
家賃滞納リスク	入居者からの家賃を回収できないこと
災害リスク	台風や地震、洪水などの災害で建物が損傷・倒壊すること
不動産価値が低下するリスク	築年数が古くなったり、競合物件が増えたりして需要が減り、不動産価値が下落すること
建物老朽化リスク	築年数が古くなって建物が老朽化し、さまざまな部分の修繕が必要となること
家賃下落リスク	物件の需要が低下して募集家賃を下げざるを得なくなり、想定している家賃収入を得られなくなること
金利上昇リスク	物件購入後に、不動産投資ローンの金利が上昇すること

以上のようなリスクが想定されます。

空室リスクや家賃滞納リスクのほか、自然災害で建物が損傷・倒壊したり、競合物件が増えた、築年数が古くなるなどの理由で不動産価値が下落して賃貸需要が低下したりするリスクもあります。

不動産投資で安定して不労所得を得続けるためにも、想定されるさまざまなリスクを考慮し、対策することが求められるでしょう。

不労所得は年々減少する可能性が高い

不動産投資による不労所得は、時間が経つにつれて減少する可能性が高いこともデメリットの一つです。

不動産は新築をピークに、時間の経過とともに劣化が進むことが理由です。そのため、物件の状態を維持するためにメンテナンスコストがかかるうえに、適切なメンテナンスを実施していても、周辺に新築の物件ができれば入居者を取られてしまう可能性もあります。

劣化に伴い、入居者が集まりにくくなれば、家賃を下げるしか手立てがない状況になり、不労所得が減ってしまいます。

このように、不動産投資による不労所得は、物件の築年数が古くなるにつれて減少しやすい傾向にあるのです。

なお、大規模な修繕を行うことで、対処することも可能ですが、多額な費用がかかる場合もあります。

修繕後の入居率やローンの返済状況などを考慮して、慎重にシミュレーションする必要があるでしょう。

辞めどきを見極めることがむずかしい

不動産投資で安定した不労所得を得られていたとしても、辞めどきを逃して損をする可能性があることもデメリットとして挙げられます。

不動産投資では、物件の経年劣化が進むにつれて入居者が集まりにくくなるため、家賃を値下げせざるを得ない状況になり、収益性がダウンするといったサイクルに陥ることがあります。ローンを完済したとしても、収益性の低い物件に対して、固定資産税や修繕費用がかかり、赤字の状態となることも少なくありません。

赤字経営に陥った状態で物件を売却しようとしても、希望の金額で売れないことも想定されるため、辞めどきを見極めることが大切です。

不動産投資で不労所得を得るために行うべきオーナーの業務

不動産投資は、仕組みを構築すれば不労所得になります。ただし、実働時間ゼロで不労所得を得られるわけではありません。

では、不動産投資で不労所得を得るために行うべきオーナーの業務を見ていきましょう。

なお、こちらの記事では、物件の管理・運用を管理会社に委託するのではなく、オーナー自身が管理・運用する場合を想定して行うべき業務を解説します。

入居者募集を行う

不動産投資で不労所得を得るためには、まず安定した家賃収入を確保することが必要です。

そこで、まずは入居者を募集し、できるだけ空室が発生しないようにしましょう。ローンの支払い期間中に空室が発生すると、キャッシュフローが赤字になってオーナーの貯金を切り崩して支払うなどの対応が必要になるため注意が必要です。

入居者募集の方法としては、物件の魅力を最大限に伝えるための広告を掲載する、見学希望者への物件案内に対応する等といった業務が必要になります。

家賃滞納があれば対応する

家賃収入は不動産投資における主な収益源ですが、家賃滞納が発生することがあります。

家賃滞納が発生した場合、オーナーは入居者に連絡を行い、支払いの催促や分割払いの交渉などを行う必要があります。

連絡が取れてすぐに家賃を回収できれば問題ありませんが、連絡を無視されてしまうことや、お金がないという理由で家賃の支払いを拒否されてしまうこともあるので、スムーズに家賃が回収できないリスクもあります。

交渉がスムーズに進まないことまで想定して、家賃滞納が発生した場合の対処法を考えておきましょう。

物件や設備の修理・メンテナンスを行う

不動産の価値を維持し、長期的に不労所得を得るためには、定期的な修理やメンテナンスが欠かせません。

物件の状態を良好に保つことは、入居者からの評価を高めることにつながり、結果的に安定した入居率を維持することになるからです。また、不動産の価値を維持できていれば、空室が発生したときに、次の入居者が見つかりやすくなるメリットも期待できます。

物件は時間の経過とともに劣化が進んでいくため、オーナーは修理・メンテナンスを依頼する業者の選定や作業のチェックを行う必要があります。

退去時の原状回復を実施する

入居者が退去し、次の入居者を探す際には、物件の原状回復作業が必要になります。

賃貸物件における原状回復とは、次の入居者を迎え入れるために、物件を初めの状態に戻すことを指します。具体的には、ハウスクリーニングや壁紙の張り替え、設備の交換などが挙げられます。

原状回復を行うには手間や時間がかかるため、不労所得を目的とするなら、管理会社への委託を考えてもよいでしょう。

不動産投資で不労所得を得ることがむずかしいケース

不動産投資で不労所得を得ることは可能ですが、必ずしも全員が達成できるわけではありません。

では、不動産投資で不労所得を得ることがむずかしいケースはどのような場合なのか、見ていきましょう。

自己資金が少ない

これまで解説したとおり、不動産投資で物件を購入する際は、頭金として物件価格の1〜2割程度を準備するのが一般的です。

頭金などに充てる自己資金が少ない場合、融資に通りにくくなったり、購入を希望する物件に対して融資額が足りないといった状況が発生しやすくなります。また、頭金が少ないと、ローン返済の負担が重くなり、不動産投資による収益を得ることがむずかしくなる可能性もあるでしょう。

ローン審査で不利な条件がある

不動産投資のためのローンを申し込む際には、信用情報や収入状況、他の債務の有無などが厳しく審査されます。そのため、ローン審査で不利な条件がある場合は、ローンの借入がむずかしくなり、そもそも不動産投資は始められない可能性もあります。

【ローン審査で不利な条件の例】

• 収入が安定していない（フリーターや学生など）
• 退職までの期間が短い
• 勤続年数が短い
• 自己資金が少なすぎる
• ローンの支払い遅れがある
• 税金を滞納していたことがある　など

上のような条件に該当する場合、ローンの審査に通りにくくなります。また、仮に承認されたとしても、高い金利や不利な返済条件が課されることがあるため注意が必要です。

不利な条件で無理にローンを組むと、返済の負担が重くなり、不動産投資によって得られる収益がローン返済に消えてしまうことがあり、不労所得を得ることがむずかしくなります。

不動産投資の知識が少ない

不動産投資は特別な資格を持っていなくても始められますが、知識がなければ失敗するリスクが高まります。

というのも、不動産投資で安定した不労所得を得るためには、市場の動向を見極める力や、法律や税制に対する知識が求められることはもちろん、投資用物件として魅力的な物件を選ぶことも重要となるためです。

そのため、不動産投資についての知識が少ないと、良い投資判断をすることが難しくなり、不利な取引をしてしまったり、失敗したりするリスクが高まります。また、悪質な不動産会社のセールストークを鵜呑みにして、大きな負債を抱える可能性もあるでしょう。

つまり、不動産投資で失敗しないためにも、不動産投資についての状態で始めることが大切なのです。

不動産投資で不労所得を得る注意点

最後に、不動産投資で不労所得を得る際の注意点を見ていきましょう。

不動産投資のリスクについて認識しておく

これまで解説したとおり、不動産投資ではさまざまなリスクが伴います。

空室リスクや家賃滞納リスクのほか、災害リスクや不動産価値の下落リスクなどを行います。

何の対策もしないままリスクに直面した場合、キャッシュフローが悪化して負債を抱えてしまう可能性があるため注意が必要です。

たとえば、不動産価値の下落リスクに備えて、人口増加率も検討して賃貸物件を選ぶなど、起こりうるリスクを想定して、慎重に投資計画を立てることが大切です。

このように、起こりうるリスクを想定して、慎重に投資計画を立てることが大切です。

不動産投資で不労所得を得るには管理会社の存在が重要となる

不動産投資で不労所得を得るためには、管理会社の存在が重要です。

ひとえに管理会社といってもさまざまなところがあり、サービス内容や対応の速さ、集客力などに違いがあります。そのため、所有している物件を安心して任せられる管理会社であるかを見極める必要があるのです。

【管理会社を選ぶときのポイント】

• 業務内容に問題ないか
• 管理費はいくらか
• 地域密着型であるか
• 集客力が高いか
• 対応がスムーズであるか
• 管理実績が多いか
• アクセスしやすい場所に事務所があるか　など

すべてのポイントを満たしている管理会社を見つけることはむずかしいかもしれませんが、複数の管理会社を比較して、最も信頼できるところに依頼するようにしましょう。

ある程度の頭金を準備しておく

不労所得を得る目的で不動産投資を行う場合、ある程度の頭金を準備しておくことも大切です。

融資を利用して投資用の物件を購入する際には、頭金として物件価格の1〜2割程度を準備できれば融資に通りやすくなるとされています。さらに、頭金を多く入れることができれば、毎月の返済負担が抑えられて、家賃収入を得やすくなるというメリットもあります。

また、空室リスクや家賃滞納リスクなどに備えて、余裕のある自己資金を準備しておくと、トラブルが起こったときに、対応しやすくなるでしょう。

確定申告を行う

不動産投資を行う際、年間の収益が20万円を超えた場合、確定申告をしなければなりません。

確定申告をしなければ、無申告加算税や延滞税といったペナルティを課される可能性があるため注意しなければなりません。

なお、不動産投資の収益が20万円以下であった場合、確定申告は義務ではありませんが、節税対策につながることがあるため、状況に応じて確定申告を行いましょう。たとえば、不動産投資の所得が赤字の場合、赤字所得を本業の所得から差し引いて所得の計算ができるため節税になります。

まとめ

今回は、不動産投資で不労所得を得ることは可能なのか、また始めるにあたっての手順や注意点を解説しました。

結論として、不動産投資で不労所得を得ることは可能ですが、メリットやデメリット、注意点などを踏まえて、自分自身に合った方法であるかを検討することが大切です。

なお、現物不動産投資は融資が必要になる、失敗したときのリスクが大きいという点から、不安を感じている方も多いでしょう。

その場合、不動産投資の方法の一つである「不動産クラウドファンディング」がおすすめです。不動産クラウドファンディングは、不動産投資の一種であり、一口1万円などの少額から始められるうえに、運用や管理の手間がかからないため、うまく運用すれば不労所得になります。さらに、期待できる利回りは3％程度、高いものであれば5％を超えるものがあります。

なお、不動産クラウドファンディングを始めるなら、首都圏の中古物件に特化したエキスパート集団が管理・運用する「不動産BANK」がおすすめです。1口1万円から投資可能で、利回り6％という高いリターンを期待できます。

今回の記事を参考に、理想的な不労所得を得るための方法を検討してみてください。