少額から気軽に不動産投資を始められる、不動産クラウドファンディング。気になっているものの「やめとけ」「儲からない」などの情報を目にして不安になってはいませんか。

投資である以上、リスクはゼロではありませんが、知識を身につければ損をするリスクをぐっと減らすことが可能です。

今回は、不動産クラウドファンディングが「やめとけ」といわれる4つの理由をわかりやすく解説します。メリットや向いている人の特徴、失敗しないためのポイントも押さえているため、最後までチェックしてくださいね。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて多くの投資家から資金を集め、その資金を使って事業者がアパートやマンション、商業施設などの不動産を購入・運用するサービスのことです。投資家は、出資額に応じて運用益の一部を受け取れます。

不動産クラウドファンディングの特徴

• 少額から投資に参加できる
• 事業者に管理や運用をすべて任せられる
• 4〜7％程度の利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングの特徴は、少額から投資に参加できる点です。一般的な現物不動産投資では、数百万円から数千万円もの初期費用が必要になりますが、不動産クラウドファンディングなら1万円程度の資金から始められます。

また、不動産の管理や運営に関わる手間を事業者に任せられる点も魅力のひとつ。物件の選定から入居者の募集、家賃の徴収、トラブル対応まで煩雑な業務は、すべて事業者が行ってくれます。

利回りは、ファンドによって異なりますが、4〜7％程度です。不動産投資に興味はあるものの、資金面や運用面での負担が気になる方にとって、不動産クラウドファンディングは非常に魅力的な選択肢だといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングはやめとけといわれる理由

手軽に投資を始められる不動産クラウドファンディングですが、一方でやめとけといわれることも少なくありません。

ここでは、不動産クラウドファンディングを避けるべきだといわれる主な理由について5つ解説します。

• 元本割れが発生するリスクがある
• 中途解約ができない
• 節税効果が期待できない
• レバレッジ効果が低く短期間では儲からない
• 税金がかかる

元本割れが発生するリスクがある

不動産クラウドファンディングは、運用成績次第では元本割れのリスクがあります。投資である以上、損失が発生する可能性は常に考慮しなければなりません。

しかし、不動産クラウドファンディングでは多くの事業者で、出資者の元本を守る仕組みとして「優先劣後方式」が採用されています。損失が出たときに、まず事業者の出資分から補填されるため、投資家の元本割れリスクを抑えられるようになっています。

また、大手の不動産クラウドファンディング事業者である「COZUCHI（コヅチ）」や「CREAL（クリアル）」などでは、これまでに元本割れは一度も起こっていないというデータもあります。今後、元本割れが起こる可能性はゼロではありませんが、事業者やファンドを選ぶ際の判断材料になるでしょう。

中途解約ができない

不動産クラウドファンディングでは、多くの場合、中途解約ができません。ファンドごとに定められた運用期間が終了するまで、資金は拘束されるため、計画を立てる際には注意が必要です。

3か月から2年、10年とさまざまな期間のファンドがあるので、ライフプランや資金計画に合ったものを選びましょう。運用期間中は資金がロックされることを考慮して、無理のない範囲で行ってくださいね。

節税効果が期待できない

不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資のような大きな節税効果は期待できません。一般的な不動産クラウドファンディングの場合、不動産の所有権をもたないケースが多いため、減価償却費の計上による所得税の減額や、相続税対策といった税制上のメリットがないことを頭に入れておきましょう。

しかし、まったくメリットがないわけではありません。

損失が出た場合はほかの雑所得と損益通算して課税所得を減らせたり、繰越控除を活用して翌年以降の納税額を抑えられたりする可能性はあります。ただ、効果は限定的であるため、節税が主な目的の方には不向きといえるでしょう。

レバレッジ効果が低く短期間では儲からない

現物不動産投資に比べると、レバレッジ効果が低い点も不動産クラウドファンディングのデメリットです。レバレッジ効果とは少ない資金で大きな利益を見込めることを指します。

たとえば、現物不動産投資の場合は、銀行から融資を受けられるため自己資金が少なくても数千万円規模の物件を購入できます。ローンを組めば自己資金以上の金額を投資に回せるため、高い収益を得られる可能性があるのです。

一方、不動産クラウドファンディングでは、自己資金での投資が基本です。レバレッジ効果は期待できないため、自己資金が少ない場合は大きな利益を狙うのは難しいといえます。

税金がかかる

不動産クラウドファンディングで得られる分配金には、税金がかかる点にも注意が必要です。たとえば、NISA口座を活用して株式や投資信託に投資をすれば、一定の額までは税金がかからず、非課税で運用益を受け取れます。

しかし、不動産クラウドファンディングはNISAの対象にはなっていません。

不動産クラウドファンディングの分配金は、雑所得として総合課税の対象となり、20.42%の税金がかかります。

つまり、実際の受取額は税引き後の金額です。ファンドを選ぶ際は、税引き後の実質的なリターンも意識してみてください。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングにはリスクやデメリットがある一方で、見逃せない魅力もたくさんあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングのメリットを詳しく解説します。

• 少額から投資に参加できる
• 高い利回りを期待できる
• 運用の手間がかからない
• 安定した配当が得られる
• 個人投資できないものにも投資できる

少額から投資に参加できる

現物不動産投資では、数百万円から数千万円といった多額の資金が必要となりますが、不動産クラウドファンディングなら、少ない資金でも気軽に参加できるのが魅力です。

投資初心者の方にとっては、大きなリスクを負うことなく不動産投資を体験できるよい機会といえるでしょう。

1万円から参加できるサービスも多く、少額から始められるため、複数の案件に分散投資しやすい点もうれしいポイントです。

高い利回りを期待できる

不動産クラウドファンディングでは、ほかの金融商品と比べても高い利回りが期待できます。平均的な利回りは4〜7％程度ですが、なかには10％を超えるファンドも存在します。

【利回りの比較（目安）】

• 銀行預金…0.020％程度
• 個人向け国債…最低金利0.05％
• 株式投資…5％前後
• 投資信託…3～10%
• 不動産投資クラウドファンディング…4〜7％程度

銀行預金や個人向け国債などほかの金融商品と比べてみると、不動産クラウドファンディングの利回りの高さがわかるでしょう。

利回りの高さだけが投資の判断材料ではありませんが、魅力的な選択肢であることは間違いありません。

運用の手間がかからない

不動産クラウドファンディングでは、物件の管理や入居者対応などの手間をすべて事業者に任せられます。

自分で不動産を所有する現物不動産投資の場合、大家としての役割を担う必要があり、物件管理に関する専門知識もある程度求められます。

しかし、不動産クラウドファンディングなら、投資先の物件を選んだあとは基本的にほったらかしでOKです。

面倒な管理業務に追われることなく、利益を受け取れる点は大きなメリットといえるでしょう。

不動産投資に時間をかけられない方でも気軽に始められますよ。

安定した配当が得られる

景気の影響を受けにくく、安定した収益が期待できる点も不動産クラウドファンディングのメリットです。

株式投資やFXなどと比べると、不動産は経済状況の変動に左右されにくい特性があります。

なぜなら、不動産クラウドファンディングの投資対象の多くが賃貸物件だからです。

賃料収入は、人々の住宅需要に支えられているため、多少景気の悪化があっても急激な変動は起こりにくいのです。

もちろん、景気の影響をまったく受けないわけではありませんが、賃料収入がゼロになるほど極端な需要の落ち込みは考えにくいでしょう。

また、不動産の価格は日々変動するものの、その変動幅は株式などと比べると小さい傾向にあります。

株式投資やFXなど価格変動の大きい投資と比べると、リスクを抑えつつ着実にリターンを得るのに適しています。

個人投資できないものにも投資できる

不動産クラウドファンディングのもうひとつの魅力は、個人では投資が難しい物件にも投資できる点です。

たとえば、商業施設やホテル、病院などは、一般的に個人投資家が手を出すには敷居が高い物件といえます。

これらの物件を購入するには莫大な資金が必要になるほか、物件の管理や運営にも専門的なノウハウが求められます。

しかし、不動産クラウドファンディングを活用すれば、大型物件への投資に少額から参加可能です。

個人では到底手が届かないような優良物件に投資できるチャンスは、不動産クラウドファンディングの大きな魅力だといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングがおすすめな人の特徴

ここでは、不動産クラウドファンディングがとくにおすすめな人の特徴を3つ挙げて解説します。当てはまる特徴があれば、ぜひ不動産クラウドファンディングを検討してみてください。

• 少額から不動産投資を体験してみたい人
• ほったらかしでよい投資をしたい人
• ローリスク・ミドルリターンの投資をしたい人

少額から不動産投資を体験してみたい人

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始めたい方にぴったりの選択肢です。多くのサービスでは、最低投資額が1万円程度に設定されているため、気軽に投資にチャレンジできます。

いきなり大金を投資に投じるのは不安という方でも、不動産クラウドファンディングならお小遣い程度で不動産投資を体験できます。

ほったらかしでよい投資をしたい人

不動産クラウドファンディングは、不動産投資に興味はあるけれど忙しくて時間が取れないという方にもおすすめです。

投資家は物件を選んで出資するだけでよく、物件の管理や運営はすべて事業者に任せられます。空室リスクや面倒なクレーム対応に悩まされることなく、不動産投資の恩恵を受けられます。

株式投資やFXでは常に相場の変動が気になり、結局時間を取られてしまうこともありますが、不動産クラウドファンディングなら日々の値動きを気にせず、ほったらかしで運用が可能です。

本業が忙しくてなかなか投資に時間を割けない方や投資に手間をかけたくない方は、ぜひ不動産クラウドファンディングを検討してみてください。

ローリスク・ミドルリターンの投資をしたい人

堅実な投資を望む方にとっても不動産クラウドファンディングはおすすめの選択肢です。

不動産クラウドファンディングは、一般的にローリスク・ミドルリターンの投資商品に分類されます。

つまり、過度なリスクを取ることなく、安定した利回りを期待できるのです。とくに優先劣後方式を採用しているファンドであれば、元本割れのリスクをさらに抑えることができます。

株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターンの投資と比べると、利益は控えめかもしれません。

しかし、大きな損失を出すリスクを避けつつ、着実にリターンを積み重ねていきたい方にはぴったりといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングに向いていない人の特徴

続いては、反対に不動産クラウドファンディングが不向きな人の特徴をみていきましょう。

短期的な利益を求める人や知識の習得に興味がない人など、不動産クラウドファンディングを避けたほうがよい人の特徴を詳しく解説します。

短期的な利益を求める人

不動産クラウドファンディングは、短期的な高利益を求める方には向いていません。

不動産クラウドファンディングは、ローリスク・ミドルリターンの特性をもっており、一攫千金を狙うようなハイリターンは期待できないためです。

株式投資であれば、旬な銘柄に投資することで数倍になるケースもありますが、不動産クラウドファンディングではそのような劇的な値上がりは望めません。

もちろん、複利効果を活用したり、分散投資をしたりすることで着実に資産を増やしていくことは可能です。

ただ、一度の投資で大きな利益を得ることは難しいでしょう。

専門知識や情報収集に興味がない人

不動産クラウドファンディングは、事業者に管理や運用を任せられますが、一定の専門知識や情報収集に対する意欲は求められます。

「どのファンドに投資をするのか」や「このまま投資を継続するか」などの判断を下すためには、事業者の信頼性や不動産市場の動向などの情報を収集・分析しなければなりません。

たとえば、金利上昇により不動産市場が悪化しそうだと判断できれば、早めに投資を引き上げることも可能です。反対に、市場の拡大が見込まれるタイミングでは、投資先を増やすことも考えられます。

どんな投資にもいえますが、受け身の姿勢では最適な判断を下すのは難しいもの。「不動産にまったく興味がない」「情報収集が面倒くさい」と思う方には、不動産クラウドファンディングは向いていません。

不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイント

不動産クラウドファンディングは魅力的な投資手法ですが、リスクを完全に排除することはできません。

とはいえ、注意しておけば避けられる失敗もあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングで失敗しないために押さえておくべきポイントを4つ解説します。

• 複数の事業者を比較する
• 余剰資金を使って少額から始める
• ファンド選びの際は劣後出資割合を確認する
• 分散投資を意識する

複数の事業者を比較する

不動産クラウドファンディングで失敗リスクを抑えるためには、複数の事業者を比較検討することが大切です。

ひとつの事業者の情報だけでは、偏った判断をしてしまう可能性があるからです。

比較する際は、とくに運用実績と利回りに注目してください。運用実績を見れば、これまでの配当遅延や元本割れの有無を把握できます。

利回りが高すぎる事業者は、リスクが高い可能性があるため、なぜその利回りになっているのかまで背景をチェックしましょう。

また、自分の運用スタイルに合った事業者を選ぶことも重要です。たとえば、新築物件を中心に扱う事業者もあれば、中古物件を主軸とする事業者もあり、投資対象や運用期間、売却時の戦略などにもそれぞれ特徴があります。

複数の選択肢を比べることで、自分に最適な事業者を選べるはずです。信頼できる情報を集めて判断しましょう。

余剰資金を使って少額から始める

不動産クラウドファンディングで失敗リスクを抑えるためには、余剰資金を使って少額から始めることが重要です。

不動産クラウドファンディングには元本保証がないため、損失が発生する可能性は常にあります。

生活費や将来の使う予定があるお金まで投資に回してしまうと、万が一損失が出た場合に生活が苦しくなったり、人生設計に影響してしまったりするかもしれません。

まずは、投資に回せる余剰資金がどれくらいあるのかを計算してみてください。

不動産クラウドファンディングは多くの場合、1～10万円程度の少額から始められます。無理のない範囲で投資額を設定し、まずは小さく始めてみましょう。

投資に関する知識やスキルが身についてきたら、徐々に投資額を増やしていくのもおすすめです。焦らず、着実にステップアップしていくことが失敗を防ぐ近道だといえます。

ファンド選びの際は劣後出資割合を確認する

不動産クラウドファンディングで失敗を回避するためには、優先劣後出資制度を採用しているファンドを選びましょう。

優先劣後出資制度とは、損失が発生した場合に事業者が優先的に負担する仕組みのこと。事業者の劣後出資割合が高いほど、投資家の元本割れのリスクを軽減できます。

同じ事業者が運営するファンドでも劣後出資割合は案件ごとに異なるため、注意が必要です。

投資に参加する際は、ファンド情報に記載されている劣後出資割合を必ずチェックしてくださいね。

分散投資を意識する

不動産クラウドファンディングで失敗を避けるには、分散投資も欠かせません。

ひとつの案件に集中的に投資してしまうと、不動産価格や家賃収入が下落した際の損失が大きくなってしまう恐れがあります。

複数の案件に分散しておけば、仮にひとつの案件で損失が出たとしても、ほかの資産の利益でカバーできる可能性が高まります。

不動産クラウドファンディングは、1口1万円程度から投資できるのが魅力です。

その手軽さを活かして分散投資を行いましょう。

異なる物件タイプのファンドや事業者に幅広く投資すれば、損失のリスクを抑えられます。

不動産クラウドファンディング事業者のおすすめ5選！

不動産クラウドファンディングを始めるなら、信頼できる事業者を選ぶことが何より大切です。ここでは、実績や特徴を踏まえたうえで、おすすめの不動産クラウドファンディング事業者を厳選して5社紹介します。

• 不動産BANK
• COZUCHI（コヅチ）
• CREAL（クリアル）
• TECROWD（テクラウド）
• TSON FUNDING（ティーソンファンディング）

各社の特徴を詳しく解説しているため、自分に合ったサービスを見つける際の参考にしてください。

不動産BANK

運営会社	株式会社ファミリーコーポレーション
サービス開始年	2022年
平均想定利回り*	6.0%以上
物件の種類	アパート・マンション
最小投資金額	1万円
特徴	・資産価値が落ちにくい物件を厳選・不動産販売実績が豊富

*2024年4月時点の公式サイト情報です。

「不動産BANK」は、中古アパート販売実績No.1（2022年実績）を誇るファミリーコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

主に首都圏の中古不動産を投資対象としており、資産価値が落ちにくい物件を厳選している点が特徴です。

想定利回りは6％以上と比較的高めに設定されており、高いリターンを期待できるのが魅力です。

最低投資額は1万円からとハードルが低いため、投資初心者にもおすすめ。

運営会社の豊富な不動産販売実績は、投資家にとって大きな安心材料になるはずです。

気になる方は公式サイトをチェックしてみてください。

COZUCHI（コヅチ）

運営会社	LAETOLI株式会社
サービス開始年	2019年
平均想定利回り*	7.7%（実績17.0%）
物件の種類	マンション・ホテル・商業施設
最小投資金額	1万円
特徴	・元本割れの発生ゼロ・中途解約が可能

*COZUCHI【第7号】四半期レポート（発行日：2024年4月12日）の情報です。

サービス開始以来、着実に実績を伸ばしてきた不動産クラウドファンディングサービス「COZUCHI（コヅチ）」。

これまでに元本割れが一度も発生していないという安定感が魅力です。

また、COZUCHIでは、物件が想定以上の価格で売却された場合、その増加分を投資家に還元する仕組みを導入しています。

そのため、想定利回りを上回るリターンを得られる可能性があるのもうれしいポイント。

多くの不動産クラウドファンディングでは途中解約ができませんが、COZUCHIでは一定の手数料を払えば解約が可能です。

投資期間は3か月から5年と幅広いため、自分の投資スタイルに合わせて選べるのも利点だといえるでしょう。

CREAL（クリアル）

運営会社	クリアル株式会社
サービス開始年	2018年
平均想定利回り*	4.3%
物件の種類	マンション・ホテル・保育園・学校・物流施設
最小投資金額	1万円
特徴	・元本割れの発生ゼロ・保育園や学校などにも投資可能

*2024年4月時点の公式サイト情報です。

「CREAL（クリアル）」は、東京証券取引所グロース市場に上場したクリアルが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

サービス開始以来、元本割れが一度も発生していないことから、運用力の高さが伺えます。（2024年4月時点）。

CREALでは、保育園や学校など社会貢献度の高い物件への投資が可能なのも大きな特徴です。

単なる利回り追求ではなく、投資を通じて社会に貢献したいと考える方にぴったりといえます。

想定利回りは4％台と決して高くはありませんが、堅実に運用したい方におすすめです。

TECROWD（テクラウド）

運営会社	TECRA株式会社
サービス開始年	2021年
平均想定利回り*	8～10％
物件の種類	マンション・宿泊施設など
最小投資金額	10万円
特徴	・海外不動産にも投資できる・申し込みは先着順

*2024年4月時点の公式サイト情報です。

「TECROWD（テクラウド）」は、国内不動産だけでなく海外の物件にも投資できる不動産クラウドファンディングサービスです。

想定利回りは8～10％と、海外不動産ならではの高いリターンを期待できることが大きな魅力です。

投資は最低10万円からと他社と比べると若干ハードルが高いものの、その分高いリターンを期待できます。

これまでに元本割れは一度も発生していませんが、海外投資だけにリスクは一定程度あると認識しておく必要があるでしょう。

リスクを取って高いリターンを狙いたいアグレッシブな投資家におすすめです。

TSON FUNDING（ティーソンファンディング）

運営会社	株式会社TSON
サービス開始年	2020年
平均想定利回り*	6.7％
物件の種類	マンション・アパート・戸建住宅
最小投資金額	10万円
特徴	・ファンドの組成頻度が多い・2種類のファンド形式から選択可能

*2024年4月時点の公式サイト情報です。

「TSON FUNDING（ティーソンファンディング）」は、かつて東京プロマーケットに上場していた株式会社TSONが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

独自の不動産AIを活用し物件を厳選・運用していることや、ファンドの組成頻度が多いことが特徴です。魅力的なファンドが次々と登場するため、自分の好きなタイミングで投資に参加できます。

また、匿名組合型と任意組合型の2種類のファンドから選択できるのも魅力のひとつ。投資スタイルに合わせて、幅広い選択肢のなかから自分に合ったファンドを見つけたい方におすすめです。

まとめ

不動産クラウドファンディングはやめとけといわれる理由やメリット、向いている人の特徴などを詳しく解説してきました。

不動産クラウドファンディングは、少額から始められる手軽さや運用を事業者に任せられる手間いらずの投資スタイルが大きな魅力です。とくに投資初心者にとっては、敷居の低さが魅力的だといえるでしょう。

また、利回りは4〜7％程度と比較的高いのも大きな特徴です。「優先劣後方式」といった投資家の資金を守る仕組みにより、高い利回りと安全性を両立しています。

不動産投資に興味はあるものの、なかなか一歩が踏み出せないという方は、ぜひ不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

不動産クラウドファンディング事業者のなかでも、首都圏の中古物件に特化した不動産BANKなら、1万円から参加できるうえに利回り6％という高い水準のリターンを期待できます。

豊富な不動産販売実績のある事業者が運営しているのも心強いポイントです。

投資デビューをするなら、不動産BANKを候補に入れてみてくださいね。