少額から始められる不動産投資として、不動産クラウドファンディングを始める方が増えていると同時に、サービスの数も増加しつつあります。

不動産クラウドファンディングが注目されていることから、始めてみたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

その際、

「不動産クラウドファンディングの現在の市場規模はどのくらいなの？」

「今後も市場が拡大していくの？」

といった点が気になる方もいるでしょう。

そこで今回は、不動産クラウドファンディングの市場規模について解説します。市場が拡大することでどのようなメリットや注意点があるのかなども解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産クラウドファンディングの市場規模

不動産クラウドファンディングの市場規模は拡大傾向にあります。

では、具体的な不動産クラウドファンディングの市場規模を国内と国外に分けて見ていきましょう。

近年の国内の不動産クラウドファンディングの市場規模

国内の不動産クラウドファンディングの市場規模は年々拡大傾向にあります。

国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック（令和5年7月）」によると、不動産特定共同事業のクラウドファンディングの出資額・件数の推移は以下のとおりとなっています。

	平成30年度	令和1年度	令和2年度	令和3年度	令和4年度
件数	26件	105件	137件	227件	419件
出資額	12.7億円	34.2億円	85.6億円	231.8億円	604.3億円

上の表のとおり、不動産クラウドファンディングの件数と市場規模は年々増加傾向にあることがわかります。とくに、令和3年度から令和4年度の間に急増しています。

なお、平成30年度と令和4年度の不動産クラウドファンディングの件数と出資額を比較すると、4年間で件数は約16倍、出資額は約48倍に拡大しています。

このことから、国内の不動産クラウドファンディングは、ここ数年で事業者の数と投資家の数が増え続けているといえるでしょう。

国外の不動産クラウドファンディングの市場規模について

国内だけでなく、国外の不動産クラウドファンディングの市場規模も拡大傾向にあります。

Research Nester Inc.が発表している「不動産クラウドファンディング市場調査」によると、2023 年の不動産クラウドファンディング市場の業界規模は 210 億米ドルであるのに対し、2036年までに27,247億米ドルに達すると予測されています。

市場が拡大していくと予測されている理由は以下のとおりです。

• ブロックチェーン技術の普及によって取引が簡単かつ迅速になる
• 事業用不動産開発の数が増加していく
• 不動産クラウドファンディングは少額で収益性の高い投資方法であるため始めやすい

以上のような理由から、国外でも不動産クラウドファンディングの市場が拡大していくとされています。

上記の点について、それぞれ解説します。

ブロックチェーン技術の普及によって取引が簡単かつ迅速になる

ブロックチェーンとは、データベース技術の一つです。

取引データなどの情報をブロックと呼ばれる単位でつなぎ合わせてチェーン状に記録する仕組みで改ざんが非常に困難であり、信頼性が高く透明性があります。

ブロックチェーン技術の普及により、取引は従来よりも簡単で迅速に行われるようになりました。

事業用不動産開発の数が増加していく

ここ数年、クリニックやアパート、学校など、さまざまな事業用不動産の開発が進んでいます。

そのため、2030年までに世界のGDPの13％を建設業界が占めると推測されており、建設業界の拡大とともに不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大していくと予想されます。

不動産クラウドファンディングは少額で収益性の高い投資方法であるため始めやすい

現物不動産投資の場合、投資を始めるためには多額の初期費用が必要です。

しかし、不動産クラウドファンディングなら1万円などの少額から投資できるため、始めやすいといえるでしょう。

さらに、平均的な利回りは4〜7%程度となっており、比較的高い収益性が期待できることもポイントです。

調査レポートでも市場規模拡大が予測されている

これまで解説しているとおり、Research Nester Inc.が発表している「不動産クラウドファンディング市場調査」によると、2023 年の不動産クラウドファンディング市場の業界規模は 210 億米ドルであるのに対し、2036年までに27,247億米ドルに達すると予測されています。

調査レポートにおいても、ブロックチェーン技術の進歩によって、取引が簡単かつスムーズになることや、事業用不動産開発の数が増えていくことなどが理由として挙げられています。

調査の結果、市場拡大が予想されているため、今後不動産クラウドファンディング市場が拡大していくことは信憑性が高いと判断できるでしょう。

技術革新と普及

不動産クラウドファンディングの市場が拡大するとともに、不動産クラウドファンディングプラットフォームの技術革新と普及が進んでおり、投資家にとって魅力的な投資方法になりつつあります。

たとえば、不動産クラウドファンディングは、スマートフォンやパソコンを使って、オンライン上で投資が完結します。投資を始めるときの手続きも、書面でやりとりをする必要がありません。

つまり、技術革新の普及によって、不動産クラウドファンディングに参加するためのハードルが下がっているため、今後も市場が拡大することが予想されています。

不動産クラウドファンディングの人気が高まっている理由

国内・国外ともに不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大傾向にあることがわかりました。

では、なぜ不動産クラウドファンディングの人気が高まって市場が拡大傾向にあるのか、理由を詳しく見ていきましょう。

少額投資が可能なため

不動産クラウドファンディングの市場が拡大している理由の一つは、不動産投資でありながら、少額投資が可能である点です。

不動産クラウドファンディングであれば、1万円などの少額から投資可能です。さらに、物件の管理・運用は事業者が行うため、出資後は運用期間が終わるのを待つだけで済みます。

一方、現物不動産投資と呼ばれる、ワンルームマンションの一室や一棟アパートのオーナーになって物件を管理・運用していく投資方法の場合、数百万円～数千万円の初期費用が必要になるうえに、物件の管理・運用にも時間や費用がかかります。

そのため、現物不動産投資は個人投資家には参入障壁が高いといえるでしょう。

つまり、現物不動産投資でハードルとなっていた費用面や管理・運用の手間が不動産クラウドファンディングでは解消されるため、注目している投資家が増えているのです。

物件情報の透明性が高く適切な投資判断がしやすいため

不動産クラウドファンディングは、物件情報が開示されているため、適切な投資判断がしやすいことも市場規模が拡大している理由の一つです。

不動産クラウドファンディングでは、投資対象となる物件の所在地や築年数、土地や建物の面積、運営企業などの情報が公開されているため、「収益性の高い物件であるか」「リターンが期待できるか」といった判断がしやすい投資方法です。

また、2023年8月30日に不動産クラウドファンディング業界の信頼性と透明性の向上、投資家の保護、市場拡大などを目的として「一般社団法人不動産クラウドファンディング協会」が設立されたこともあり、今後、投資家が安心してサービスを利用できる環境が整っていくと予想されます。

損失リスクが低いため

不動産クラウドファンディングは投資であるため、リスクを伴います。しかし、不動産クラウドファンディングのファンドの多くは、「優先劣後方式」という元本割れの対策を行っており、損失リスクが低いことも市場拡大につながった理由です。

優先劣後方式とは、「投資家（優先出資者）」と「運営会社（劣後出資者）」の2つに分けて、分配金や損失を受ける優先度合いを変える仕組みのことです。

【優先出資の仕組み】

優先出資とは、分配金を優先して受け取り、損失を後で負担する仕組みのことです。

投資家は優先出資者となるため、不動産クラウドファンディングで出た利益を優先して受け取る権利があります。万が一、損失が出た場合は優先的に元本の償還を受けられるため、優先出資者の損失が発生するのは、劣後出資者の元本を超えて損失が出た場合のみとなります。

【劣後出資の仕組み】

劣後出資は損失を先に負担し、分配金の受け取りに関しては優先出資者より後回しになる仕組みのことです。

不動産クラウドファンディング事業者は劣後出資者となります。損失が出た場合、劣後出資者の出資元本の範囲内における損失を全額負担が発生しなければなりません。

ただし、物件の売却益が出たり、想定よりも大きな収益が出たりした場合は、劣後出資者が優先的に分配金を受け取れます。

たとえば、劣後割合が20％の場合、20％以下の損失であれば劣後出資者（事業者）のみに損失が発生します。なお、不動産クラウドファンディングにおける一般的な出資比率は、10〜30％程度です。

このように、不動産クラウドファンディングでは、投資家を守る優先劣後方式が取り入れられているファンドが多く、元本割れのリスクを抑えつつ投資ができることが市場拡大につながっているといえるでしょう。

大手企業が参入していて安心感があるため

不動産クラウドファンディングの市場が拡大したのは、上場企業が運営しているサービスが多くあることも理由として挙げられます。

上場企業や大手企業は倒産リスクが比較的低く、不動産事業の実績を生かした投資案件が豊富です。有価証券報告書などのIR情報も充実しており、個人投資家が一定の信頼性をもって投資できる環境が整っていると言えるでしょう。

そのため、出資後に事業者が倒産するといったリスクが少なく、安心して投資できる環境が整っているのです。

不動産特定共同事業法（不特法）が整備されたため

不動産特定共同事業法とは、投資家から資金を集め、集まった出資金を元手に事業者が不動産を取引・運用し、得られた収益を投資家に分配するといった事業の仕組みを定めた法律です。

不動産特定共同事業法は平成7年に施行され、以降3回の法改正が行われて事業者の参入要件が緩和されました。さらに、すべてのサービスがインターネットで完結できるように法改正が行われたため、投資家の負担が軽減されました。

つまり、法改正によって不動産特定共同事業法が整備され、参入企業が増えたこと、投資家の負担が軽減されたことにより、不動産クラウドファンディングの市場規模拡大につながったといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大するメリット

では、不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大することで、どのようなメリットが期待できるのか見ていきましょう。

サービスの品質向上が期待できる

不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大すると、事業者やファンドの数が増えて競争原理が働き、サービス品質の向上が期待できるというメリットがあります。

また、投資家の数が増えることで事業者が利益を生み出しやすくなり、得られた利益を使ってよりよいサービスになるよう改善しやすくなります。

このように、市場規模が拡大していくことで好循環が生まれてサービスの品質の向上につながり、投資家にとって魅力的な選択肢が増えやすくなるでしょう。

投資家からの注目が集まり、更なる市場の活性化が見込める

市場規模の拡大は、不動産クラウドファンディングに対する投資家の関心を高める要因となることもメリットです。

現物不動産投資は、費用面や管理・運用にかかる手間から参入障壁が高いと感じる方も少なくありません。

しかし、不動産クラウドファンディングなら、1万円程度の少額から始められるうえに、管理・運用は事業者に任せられるため気軽に始めやすい投資方法です。

不動産クラウドファンディングを始める投資家が増えることで、市場の活性化を促進したり、投資方法の認知拡大につながったりするのはメリットといえるでしょう。

透明性の向上により、さらに安全性が保証される

不動産クラウドファンディングの市場拡大に伴い、業界では透明性・健全性向上を目指す取り組みが進んでいるというメリットもあります。

実際に、2023年には透明性・健全性向上を目的として「不動産クラウドファンディング協会」が設立されました。

不動産クラウドファンディングの透明性・健全性向上を目指す取り組みが進むことで、新しい事業者の参入ルールが厳格化される可能性が高く、良質なサービスを提供できる事業者のみが参入できる業界になることが期待されます。

また、乱暴に高い利回りを提示するようなファンドが減り、安全性の高いファンドが増えると予想されるため、市場規模の拡大に伴う透明性の向上は、投資家にとってメリットがあるといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大することの注意点

不動産クラウドファンディングの市場が拡大することは、さまざまなメリットがある反面、注意点もあります。

ここでは、不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大することの注意点を見ていきましょう。

希望するファンドに投資できなくなる可能性がある

不動産クラウドファンディングを始める投資家が増えることで、希望するファンドに投資できなくなる可能性が高まることが注意点として挙げられます。

不動産クラウドファンディングは、ファンドごとに募集金額や口数が決められています。そのため、「このファンドに投資したい」と決めても、募集枠を超える出資希望者が集まれば、投資できないことがあるのです。

なお、不動産クラウドファンディングの募集方法は「先着式」と「抽選式」の2つに大別でき、いずれの方法であっても人気ファンドは競争率が高くなります。

• 先着式：先着順に投資できる方式。募集枠内に応募できれば出資可能。
• 抽選式：募集期間内に応募した投資家のなかから、抽選で出資者を決める方式。

先着式であれば、募集枠内に応募できれば出資可能ですが、人気のファンドは数分で募集が終わってしまうケースも珍しくありません。

一方、抽選方式の場合、応募自体はしやすいですが、出資希望者が多いと当選倍率が高まります。

不動産クラウドファンディングの市場が拡大していくことで、希望するファンドに投資しにくくなることを考慮しておきましょう。

市場規模が拡大してもリスクはある

不動産クラウドファンディングは、損失リスクの少ない投資方法であることが市場規模拡大の要因の一つですが、たとえ市場規模が拡大したとしても、リスクがなくなるわけではありません。

たとえば、事業者が倒産したり、社会情勢が悪化したりして、想定していた家賃収入や売却益が得られず、期待する利回りに達しないことがあるからです。また、元本割れが起こることもあるでしょう。

不動産クラウドファンディングは投資である以上リスクを伴うため、どのようなリスクがあるのかを理解してから投資を始めることが大切です。

市場の飽和

不動産クラウドファンディングの市場が拡大すると、新たにサービスを始める事業者やファンドの数が増えることで、競争原理が働き、ファンドの内容や品質が多様化して選択肢が増えます。

選択肢が増えることはよいことである反面、投資家は市場動向を注意深く観察し、自身の投資戦略に合ったファンドを見極めることがむずかしくなります。

「思っていたよりもリスクの高いファンドだった」

「想定されている利回りに達しなかった」

などと後悔することのないよう、きちんと投資先を見極めることが大切です。

不動産クラウドファンディングのさらなる市場規模拡大が予想される理由

不動産クラウドファンディングは、今後も市場が拡大していくと予想されています。

では、なぜ不動産クラウドファンディングの市場拡大が予想されているのか、理由を見ていきましょう。

国が活用を推進している

不動産クラウドファンディングは、国が活用を推進しているため、市場が拡大していくと予想されています。

不動産クラウドファンディングで取り扱われている物件はさまざまであり、賃貸住宅やオフィスビルのほか、空き家や古民家などがあります。

なかでも、国は不動産クラウドファンディングを活用して、少子高齢化に伴う空き家の増加問題を解決するよう推進しています。

そこで、事業者が新規参入しやすいよう、手引書の作成をサポートしたり、地方へ専門家を派遣したりして、手厚いサポートを行っています。また、今後は税制面で有利になる施策が行われる可能性が高いとされており、国の後押しもあって市場が拡大していくと予想されています。

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まとめ

今回は、不動産クラウドファンディングの市場規模について解説しました。

不動産クラウドファンディングの市場は、国内・国外ともに拡大傾向にあり、今後も市場が拡大していくことが予想されています。

不動産投資でありながら、1口1万円といった少額で出資可能であるうえに、管理・運用の手間がかからないことなどから、初心者でも始めやすい投資方法です。

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今回の記事を参考に、自分自身の投資目的に合う不動産クラウドファンディングを始めてみてください。