「不動産クラウドファンディングの優先劣後ってなに？」

「優先劣後だとなにがいいの？」

これから不動産クラウドファンディングを始めようと思っている方やすでに始めている方でこのような疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。優先劣後を理解することで不動産クラウドファンディングがなぜローリスクな投資と言われているのかが分かります。

この記事では、優先劣後の意味や投資家との関係、デメリットなどについて解説します。

これから不動産クラウドファンディングを始めようとしている方や現在利用中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産クラウドファンディングの優先劣後の仕組み

優先劣後とは、不動産クラウドファンディングにおける投資家の損失リスクを軽減する仕組みです。具体的には、利益が出た際は投資家へ優先して利益を分配し、損失が出た際は事業者が先に損失分を負担します。

不動産クラウドファンディングは、低投資で始められてローリスクな投資手法ですが、「投資」である以上損失が発生する場合もあります。そのような場合でも、優先劣後方式を導入している事業者を選んでいれば損失を最低限に抑えられます。仮に損失をしても先に事業者側が負担するため、投資家の元本割れリスクを抑えることが可能です。

事業者によって優先劣後割合が異なる

優先劣後の割合は、事業者によって異なることを理解しておきましょう。特に注目すべきは劣後出資の割合です。

劣後出資とは、事業者が先に損失分を負担する出資のことです。劣後出資の割合が大きければその分事業者の負担分も大きくなるため、投資家の元本割れリスクを軽減できます。なお、割合は各事業者のホームページ上に記載されていることが多いため、事前に確認しておきましょう。

不動産クラウドファンディングで優先劣後方式を導入する理由

不動産クラウドファンディングで優先劣後方式を導入している理由としては、「投資家からの出資金を集めやすくなる」という理由があります。

優先劣後方式の導入によってローリスクな投資が可能となり、投資初心者の方でも参入しやすく、幅広い層の方の利用につながります。事業者からしても、ほかの投資手法と比べて、不動産クラウドファンディングはまだまだ利用者数は少ないため、少しでも出資金を増やしたいと考えています。

このように、優先劣後方式であれば投資家側と事業者側の双方にとってメリットがあるため、導入が検討されています。

不動産クラウドファンディングの優先劣後のメリット

優先劣後のメリットとして以下の3点があります。

• 元本割れのリスクを抑える
• 利益が発生したら優先的に分配される
• 事業者との利益相反が生じにくい

元本割れのリスクを抑える

優先劣後方式は、損失が出た際は事業者が先に負担する仕組みです。そのため、仮に損失が出た場合でも先に事業者が負担して損失分を補えられれば投資家は負担する必要がなくなります。その結果として元本割れのリスクを抑えられます。

不動産クラウドファンディングが、ほかの投資よりもローリスクで利用できるのは、この優先劣後方式が主な理由です。

利益が発生したら優先的に分配される

優先劣後の特徴は、利益が出た際は投資家へ優先的に利益が分配される点です。損失の際は事業者が先に負担すると前述しましたが、利益が出た際は投資家が優先して利益を得られます。

そのため、不動産クラウドファンディングではローリスクで利益確保することが実現でき、初心者の方でも利用しやすいのが特徴です。

事業者との利益相反が生じにくい

利益相反とは、一方の立場では利益となるものの、もう一方の立場では損失となることです。不動産クラウドファンディングは優先劣後方式を導入している事業者が多く、出資は投資家と事業者の共同出資となるため、事業者側も損をしないように全力で運用をしてくれます。したがって、投資家だけが損をする「利益相反」が起きにくいのが特徴です。

不動産クラウドファンディングの優先劣後のデメリット

優先劣後のデメリットとして、優先劣後出資の割合によっては、投資家の出資枠が少ない場合が多いことがあげられます。

優先劣後方式を導入している場合の出資枠は、投資家と事業者で分けることになりますが、事業者によって割合が異なります。

例えば、事業者の劣後出資割合が2割の場合は、残りの8割が投資家の出資枠となります。他方、事業者の劣後出資割合が4割の場合は投資家の出資枠は6割しかありません。

このように、出資枠が少ないと、ほかの投資家との競争率が高まり、希望の投資ができない可能性があります。劣後出資割合が多いと元本割れのリスクを抑えられますが、投資枠に制限がかかるデメリットがあることを理解しておきましょう。

不動産クラウドファンディングにおける優先劣後出資方式のおすすめサービス

ここまで優先劣後について解説してきましたが、実際に優先劣後方式を導入しているファンドを多く扱っているサービスをご紹介します。

不動産クラウドファンディングの利用を検討している方は参考にしてみてください。

COZUCHI

COZUCHIは１万円から投資でき、運用は不動産投資のプロに任せるだけの不動産クラウドファンディングサービスです。

投資初心者の方から上級者の方まで幅広く利用できるのが特徴です。購入手数料や運用手数料などが0円で投資できるため、「気軽に投資したい」「少額で始めたい」という方に特におすすめします。

優先劣後方式を導入しているため、ローリスクな投資が可能であり、年利率は3%〜12%と高い利回りの実現を期待できます。また、投資期間中に手元に現金が必要になった場合はホームページ上の換金申請から手続きすることでいつでも換金が可能です。

投資の際はインターネットから最短15分で投資家登録ができ、24時間365日いつでも取引が可能となっているため手軽に始められます。

大家どっとこむ

大家どっとこむは、株式会社グローベルスが運営している「だれでも簡単に大家になれる」不動産クラウドファンディングサービスです。厳選された収益不動産に1万円から投資でき、だれでも簡単にスマホ1台で投資できるのが特徴です。運営元の株式会社グローベルスは豊富な収益不動産事業をもとに投資家に対して案件選びのノウハウや物件選定などのアドバイスを提供してくれます。

また、優先劣後方式を導入しておりローリスクな投資ができるため、初心者の方でも安心して利用できます。ホームページ上から簡単な情報を入力するだけで済み、手軽に始めることが可能です。

Rimple

Rimpleは「投資は片手でやる時代」というフレーズで人気の不動産クラウドファンディングサービスです。

1万円から投資可能なため、「リスクが大きくて不安」「敷居が高い」と思っている方でも利用しやすくなっています。運営元のプロパティエージェント株式会社は不動産投資のエキスパートであるため、安全性や信頼性に優れた投資案件を厳選しているのが特徴です。

また、Rimpleの劣後出資割合は30%ですので万が一損失が発生しても投資家の負担にはなりづらい点も投資家にとってのメリットです。投資を始める際は、ホームページ上から会員登録⇒ファンド応募⇒契約締結・入金、という流れのため簡単に始められます。

CREAL（クリアル）

CREALは1万円から投資できる不動産クラウドファンディングサービスであり、「累計調達額200億円突破」や「元本割れ数0件」という実績のあるサービスです。

運営元のクリアル株式会社は「運用資産残高約450億円の不動産アセットマネジメント会社」であり、東京証券取引所グロース市場に上場しているため信頼性も十分といえます。

厳選された案件しか掲載されておらず、実際の元本割れ件数も0件ということで投資家は安心して利用できます。掲載されているファンド情報は詳細に開示されているため、納得したファンド選びを期待できます。

実際に投資未経験の方でも利益を出しているため、投資初心者の方でもチャレンジしてみましょう。

利回り不動産

利回り不動産は、多額の資金が必要な不動産を小口化して少額で投資できる不動産クラウドファンディングサービスです。運営元である株式会社ワイズホールディングスは、過去にホテルや商業施設などの大規模開発事業を行ってきた不動産業界のプロであり、不動産投資でもその実績や経験を活かした事業を展開しています。

不動産クラウドファンディングで重要なポイントである「ファンド選び」に関しても物件やマーケットの分析によって得られた情報を投資家に提供しています。

1口1万円から投資ができて優先劣後方式を導入しているため、「あまり損をしたくない」「気軽に投資を始めたい」という方はぜひ利用してみましょう。

まとめ

優先劣後方式は、利益が出た際は優先的に投資家へ分配され、損失時は先に事業者が負担する仕組みです。投資家の元本割れのリスクを抑える仕組みであり、不動産クラウドファンディングが投資初心者の方にもおすすめな理由でもあります。

また、優先劣後の割合は事業者によって異なることを理解しておきましょう。特に劣後出資割合が高いと、損失時の事業者の負担分が多くなり、投資家のリスクが軽減されるため注意が必要です。現在ではさまざまな不動産クラウドファンディングサービスが登場しているので、自分の好きなサービスを利用してみましょう。

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