不動産投資をすると、物件の購入や売却、運用などさまざまなタイミングで税金がかかります。

不動産投資において税金は支出となるため、キャッシュフローを安定させるためにも、いつ、いくらかかるのかを把握しておくことが大切です。

今回は、不動産投資でかかる税金の種類や税率について詳しく解説します。不動産投資について興味がある方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資でかかる税金

不動産投資を行うと、以下の4つのタイミングで税金がかかります。

• 不動産を購入するとき：印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税
• 不動産を運用するとき：固定資産税・都市計画税・所得税・住民税・個人事業税
• 不動産を売却するとき：譲渡所得税・登録免許税（抵当権抹消）
• 不動産を相続するとき：相続税

それぞれの税金について、どのような形でいくらくらいかかるのかを具体的に見ていきましょう。

不動産を購入するときにかかる税金

不動産投資で投資用物件を購入する際、以下の4つの税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 消費税

印紙税

売買契約書や金銭消費賃借契約書といった経済取引に伴い作成される書類には、印紙税を支払う必要があります。

不動産の購入時においても、取引金額に応じて契約書に印紙を貼り付けて納税します。なお、取引金額ごとの税額は以下のとおりです。

契約金額	税額	税額（軽減措置適用後）
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

不動産売買契約書と工事請負契約書については、2014年4月1日〜2024年3月31日まで軽減措置が利用できるため、通常の印紙税よりもやや安くなっています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を購入したことを公示するための登記に課される税金です。

登録免許税の税額の計算式と税率は以下のとおりです。

【計算式】

• 登録免許税＝固定資産税評価額×税率

【税率】

• 土地（所有権移転登記）：2.0%（軽減税率：1.5％）
• 新築建物（住宅用家屋所有権保存登記）：0.4%（軽減税率：0.15％）
• 中古建物（住宅用家屋所有権移転登記）：2.0%（軽減税率：0.3％）

土地と建物、建物の種別などで税率が変わります。また、2024年3月31日までに登記を行う場合は軽減措置後の税率で計算できます。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を売買・贈与などで取得したときに課せられる税金のことであり、相続によって不動産を取得したときは発生しません。

不動産取得税の計算式と税率は以下のとおりです。

【計算式】

• 不動産取得税額＝不動産の課税標準額×税率

【税率】

• 住宅でない家屋：4％
• 土地および住宅：3％（2024年3月31日まで）

不動産の課税標準額は、固定資産税評価額に基づいて算出されます。

また、不動産取得税にも軽減措置があります。基本的に4％の税率となっていますが、2024年3月31日までの土地および住宅にかかる税率に関しては3％が適応されます。

消費税

税金のなかでも身近な消費税。不動産の購入では消費税のかかる取引と、かからない取引があります。

• 建物の購入：消費税がかかる（課税取引）
• 土地の購入：消費税がかからない（非課税取引）

【消費税の計算式】

• 消費税額  =  建物価格 × 10％

不動産を運用するときにかかる税金

不動産投資で物件の管理・運用を行う際に発生する税金は5種類あります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 所得税
• 住民税
• 個人事業税

それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

固定資産税

不動産を所有していると、毎年、固定資産税が発生します。

固定資産税の課税額は以下のとおりです。

• 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4％

固定資産税評価額とは、土地や家屋などの不動産の価値を評価し、価格として計算したものです。総務省が定めた土地や家屋を評価する指標である「固定資産評価基準」をもとに算出されます。

ただし、賃貸用マンションを含む住宅用地（土地）には以下のような特例措置が設けられています。

住宅用地の条件	固定資産税の軽減内容
小規模住宅用地200m2以下の部分	課税標準額×1/6
一般住宅用地200m2を超える部分（建物の床面積の10倍までの部分）	課税標準額×1/3

参考：総務省「地方税制度｜固定資産税」

そのほか、2024年3月31日までに建てられた新築住宅や、新築の長期優良住宅である建物に関して、特例措置が設けられています。

なお、固定資産税は市町村によって税率が設定されている場合があるため、不動産を購入するときは事前に市町村や主税局のホームページで情報を確認するようにしてください。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内にある土地や家屋に対して課される税金であり、購入する土地や物件のエリアによって要不要が異なります。

都市計画税の税額の計算方法は以下のとおりです。

• 固定資産税 = 固定資産税評価額 × 0.3％（制限税率）

上の式にある制限税率とは、市町村が課税できる税率の上限のことです。そのため、都市計画税の税率は0.3％以上を超えることはありません。

なお、都市計画税の税率は市町村ごとに異なり、なかには0.3％以下の税率を設定しているところもあるため、不動産投資を始めるときは事前に都市計画税がかかるのか、税率は何パーセントなのかを確認することが大切です。

所得税

不動産投資でかかる税金のうち、高額になりやすいのが所得税です。所得税とは、所得に対してかかる税金のことであり、収入から経費を引いた金額（不動産所得）が課税対象となります。

不動産投資の所得の計算式は以下のとおりです。

• 不動産所得  =  総収入金額  –  必要経費

さらに、所得税の金額は、課税対象となる不動産所得の額によって変わります。

所得金額	税率	控除額
1,000円から194万9,000円まで	5%	0円
195万円から329万9,000円まで	10%	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20%	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23%	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33%	153万6,000円
1,800万円から3,999万9,000円まで	40%	279万6,000円
4,000万円以上	45%	479万6,000円

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

不動産投資でかかる所得税の算出方法は「課税所得金額 × 税率－控除額」となっています。所得が高くなるほど控除額が大きくなりますが、一方で税率も高くなるため負担額が増えます。

住民税

住民税とは、地方税の一種であり、都道府県が課税する「都道府県民税」と市区町村が課税する「市町村民税」の総称です。住民税は、教育・福祉サービスやゴミ処理など、地方自治体が提供するサービスにかかるお金をまかなうものです。

なお、住民税の納付額は、前年の所得に対して課税される「所得割」に、定額で課税される「均等割の負担額」をプラスした額となります。

【住民税の所得割と均等割】

所得割の税率：前年の所得金額 × 10％（道府県民税・都民税4％＋区市町村民税6％）

均等割の負担額：4,000円（2014～2023年の間は5,000円）

均等割の金額は一律ですが、所得割は所得金額に対して合計10％が課税されるため、所得金額が高くなるほど負担額が増えます。

個人事業税

不動産投資の規模が拡大し、不動産貸付業として事業認定された場合、個人事業税が発生します。

不動産貸付業とみなされるかどうかは、以下の2つの条件を満たしているかどうかがポイントです。

• 前年度の事業所得が290万円を超えている
• 不動産投資が事業的規模である

たとえば、東京都の場合、不動産貸付業として認定される規模は以下のとおりです。

種類・用途			不動産の規模
建物	住宅	一戸建て	棟数が10以上
		一戸建て以外	室数が10以上
	住宅以外	独立家屋	棟数が10以上
		独立家屋以外	室数が10以上
土地	住宅用		契約件数が10以上または貸付総面積が2,000m2以上
	住宅用以外		契約件数が10以上

参考：東京都主税局「個人事業税の概要」

上の表のとおり、東京都であればアパ―トなどを10室以上持っていると個人事業税の課税対象となります。ただし、認定基準は都道府県によって異なるため注意してください。

さらに、事業所得の基準となる290万円は、青色申告の特別控除を差し引く前の金額です。そのため、所得額が290万円以下の場合は個人事業税の課税対象にはなりません。

不動産を売却するときにかかる税金

不動産投資で物件を売却する際に発生する税金は2種類あります。

• 譲渡所得税
• 登録免許税（抵当権抹消）

それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却する際、売却時に得た「譲渡所得」に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、不動産の売却価格をそのまま所得として反映するのではなく、売却価格から不動産の購入費用や仲介手数料、印紙税などを差し引いた金額です。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得 = 収入金額 – 取得費 – 譲渡費用

【取得費】

• 土地・建物の購入代金や建築代金
• 購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• 測量費、整地費、建物解体費など
• 設備費、改良費　など

【譲渡費用】

• 仲介手数料
• 印紙税
• 借家人に支払った立退料
• 建物解体費
• 売買契約締結後に支払った違約金
• 借地権の名義書換料　など

譲渡所得にかかる所得税と住民税については、譲渡所得に税率を掛けて算出できます。不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上が「長期譲渡所得」となり、どちらに該当するかによって税率が変わります。

【短期譲渡所得】

• 譲渡所得 × 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

【長期譲渡所得】

• 譲渡所得 × 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

さらに、所有期間が10年を超えると、譲渡所得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられ、「譲渡所得 × 20.315％」の税率が「譲渡所得×14.21％」に軽減されます。

また、譲渡所得税は分離課税となることが注意点です。分離課税とは、他の所得金額と合計せずに、その所得単独で計算し、確定申告を行うことを指します。つまり、本業の給与所得と合算して計算できないため、仮に譲渡所得が赤字になったとしても、ほかの所得と損益通算することはできません。

登録免許税（抵当権抹消）

不動産を購入する際、金融機関の融資を利用する方も多いでしょう。その場合、融資の担保として売却予定の不動産に対して抵当権が付いています。

不動産を売却して引き渡すときは、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権の抹消登記の申請には、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。

不動産を相続するときにかかる税金

不動産を手放す際、売却ではなく、相続を検討している方もいるでしょう。不動産を相続するときは、相続税がかかります。

相続税の計算式は以下のとおりです。

• 基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
• 課税遺産総額＝全ての財産額－基礎控除額
• 相続税額＝課税遺産総額 × 法定相続分 × 税率 – 控除額

まずは、法定相続人の数から基礎控除額を計算します。そして、課税遺産総額に対して、法定相続分と税率を掛け、控除額を差し引くと相続税額がわかります。

また、相続税率は、以下のとおり法定相続人の取得金額によって変わります。

取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	ー
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円以上	55%	7,200万円

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

不動産投資の収入と経費の区分

不動産投資のキャッシュフローを把握したり、税金を計算したりするうえで、「収入」と「経費」について把握しておく必要があります。

ここでは、不動産投資ではどのような収入と経費があるのか解説します。

不動産投資で収入にあたるもの

不動産投資の収入にあたるものといえば、家賃収入が代表的です。しかし、不動産投資では家賃収入以外にも、以下のものが収入として計上されます。

【不動産投資の収入】

• 家賃収入
• 返還不要の敷金や保証金
• 共益費
• 駐車場使用料
• 管理費収入　など

敷金や保証金は、一部を返還するケースがあるでしょう。その場合、返還しないことが決まった日に収入として計上します。

不動産投資で経費にあたるもの

不動産投資ではさまざまな経費がかかり、代表的なものは以下のとおりです。

【不動産投資の経費】

• 税金（不動産取得税・印紙税・登録免許税・固定資産税・都市計画税）
• 保険料
• 減価償却費
• 修繕費（部屋のクリーニング代・水回りの設備の交換費・共用部分のメンテナンス費など）
• 管理委託料（管理会社に管理を任せる場合）
• ローン金利　など

このように、不動産の管理・運用でかかる費用は基本的に経費として計上できます。ただし、所得税と住民税は経費にできないため注意してください。

不動産投資を行う際に必要な確定申告とは？

不動産投資で年間20万円以上の所得がある場合、確定申告を行わなければなりません。

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の収入から経費を差し引いて所得を計算し、そこから納める税金額を計算して国に報告する手続きのことです。確定申告で申告した所得によって、所得税などの税額が決まるため重要な手続きとなります。

会社員が副業として不動産投資を行っている場合でも、不動産投資で年間20万円以上の所得がある場合は必ず手続きをしなければならないため、きちんと理解しておくことが大切です。

ただ、確定申告は「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。ここでは、2種類の確定申告方法について違いを解説します。

白色申告

白色申告は、申告手続きが簡単であることが特徴であり、青色申告の申請をしていない事業者が行う方法です。

白色申告は、収支内訳書に売上や経費を記入するだけで手続きが完了するうえに、記帳に関しても単式簿記でよいとされています。そのため、確定申告と聞いてイメージするような煩雑な手続きは不要となります。

ただし、白色申告は特別控除を受けられないことがデメリットです。青色申告であれば最大65万円の特別控除を受けられるため税負担を軽減できますが、白色申告は控除枠がなく所得が高くなるのに比例して税負担が増えます。

また、不動産投資で赤字が出た場合、青色申告では3年間にわたって赤字を繰越せますが、白色申告では繰り越しができません。そのため、不動産投資のキャッシュフローがよくなり黒字化した際、黒字分を赤字と相殺できず、青色申告よりも高い税金を払わなければならない可能性が高いでしょう。

青色申告

青色申告は、白色申告よりも手続きが複雑になりますが、最大65万円の特別控除を受けられることがメリットです。

青色申告の特別控除を受けるには、以下の要件を満たさなければなりません。

【55万円の特別控除を受ける要件】

• 不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること

• 取引を複式簿記等により記帳していること
• 貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付し、青色申告特別控除の適用を受ける金額を記載して、その年の確定申告の期限までに当該確定申告書を提出すること

【65万円の特別控除を受ける要件】

• 55万円の特別控除を受ける要件を満たしていること
• 次のいずれかに該当していること

1. その年分の事業に係る仕訳帳および総勘定元帳について、電子帳簿にて保存を行っていること
2. e-Tax（国税電子申告・納税システム）で確定申告を行うこと

参考：国税庁「タックスアンサー｜No.2072　青色申告特別控除」

さらに、青色申告は赤字を3年間繰り越しできるなどのメリットもあります。しかし、事前の申請が必要であることや、手続きに手間がかかることなどが注意点です。

不動産投資が節税になるって本当？

不動産投資にかかる税金について解説しましたが、節税目的で不動産投資を始めたいと考えている方もいるでしょう。

ここでは、不動産投資で節税が可能なのかを解説します。

節税の主な仕組み

結論として、不動産投資で節税を行うことは可能です。

不動産投資で節税が期待できる税金の種類は以下のとおりです。

• 所得税
• 住民税
• 相続税
• 贈与税
• 法人税

たとえば、不動産投資は総合課税が可能であるため、不動産投資の赤字を会社員の給与所得と相殺する（損益通算）ことができ、結果的に納付額が少なくなるという節税対策が可能です。

また、相続税や贈与税の節税対策につながるケースもあります。相続税や贈与税は、相続・贈与される財産額によって税額が決まりますが、現金で相続するよりも、不動産として相続するほうが税額を抑えやすいからです。

そのほか、法人税についても、損益通算や減価償却の仕組みを利用して節税効果を高められるケースがあります。

不動産投資で節税するときの注意点

不動産投資で節税効果を高めることばかりに注目すると、投資としての利益を得にくくなることが注意点として挙げられます。

たとえば、所得税や住民税を不動産投資で節税する場合、不動産投資の所得が赤字でなければなりません。つまり、不動産投資では利益を得ていない状況となるでしょう。

また、節税ばかりに注目すると、経費を増やすことを意識して、本来得られるはずの収益が下がってしまう可能性もあります。

したがって、不動産投資を始めるときは、節税効果を期待しつつも、一定額を納税しなければならないといった認識を持つことが大切といえるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資でかかる税金について解説しました。

不動産投資では、購入時や運用時、売却時、相続時に税金がかかります。いつ・いくら税金がかかるのかを把握しておくことで、収支状況が把握しやすくなるでしょう。

また、不動産投資を行うときは、ほとんどのケースで確定申告が必要になります。実際に申告するときに慌てないよう、白色申告と青色申告の違いについて確認しておきましょう。

このように、不動産投資は税金の管理や確定申告などが必要になるため、投資初心者にとってはやや難易度の高い投資であるといえます。そこで、初心者が始める不動産投資として「不動産クラウドファンディング」がおすすめです。

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