長期的に安定した収入が期待できる不動産投資ですが、割に合わないとの声があるのも事実です。しかし、「不動産投資が割に合わないといわれる理由がわからない」「他の投資と比較して劣る部分があるのか気になる」など、さまざまな疑問や不安を抱え、一歩踏み出せずにいる人も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資が割に合わないといわれる理由を詳しく解説します。不動産投資をおすすめしない人の特徴なども紹介するので、不動産投資をはじめるべきか悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資が割に合わないといわれる6つの理由

不動産投資が割に合わないといわれる理由は、主に6つあると考えられます。不動産投資のデメリットともいえるポイントなので、しっかりと理解しておきましょう。

短期間で大きな利益は狙えない

不動産投資が割に合わないといわれる理由に、短期間で大きな利益を狙えないことがあげられます。不動産投資の主な収入源は家賃収入です。一度に大きな利益を得るのではなく、毎月着実に利益を積み上げていくことが、不動産投資の基本方針とされています。

例えば、FXや仮想通貨などは価格変動が激しいため、数日で資産を倍増させることもできるでしょう。しかし、不動産の家賃はほとんど変動しないので、短期間で収入が急増することはありません。

また、不動産投資は借入れをして始めるケースが一般的なので、初期費用の回収に時間がかかる点にも注意が必要です。月々のローン返済を差し引くと、ほとんど手元にお金が残らなくなるケースもあります。

空室が生じると収入が減る

不動産投資では、空室が生じることで収入が減ってしまうリスクもあります。

投資した物件が、常に満室状態になるとは限りません。賃貸需要が見込める物件を選定したとしても、物件の老朽化や周辺環境の変化にともない、徐々に入居希望者が現れなくなることも考えられるでしょう。

家賃収入を狙う不動産投資において、空室が生じると赤字に直結します。特に、戸建やワンルームマンションを運用している場合は、空室によって収入がゼロになるおそれもあるので注意が必要です。

予測しにくいリスクをともなう

不動産投資には予測しにくいリスクがともなうことも、割に合わないといわれる理由のひとつです。想定外の事態が生じると、その対応に大きな手間がかかったり、初期計画以上の支出が発生したりするかもしれません。

不動産投資のリスクには、主に以下のようなリスクがあげられます。

• 災害が起きるリスク
• 金利が上昇するリスク
• 対人トラブルが生じるリスク

例えば、地震や台風などの災害によって建物が損傷すると、多額の修繕費が発生します。場合によっては入居自体が困難になり、長期間、収入が途絶えてしまうかもしれません。

また、ローンを組んでいる場合は金利上昇のリスクもあります。金利は経済市場の影響を大きく受けるため、個人では対処できないものです。しかし、金利上昇によって返済額が増えれば収支バランスが崩れ、場合によっては赤字に転じてしまうこともあります。

対人トラブルにも注意が必要です。家賃滞納や退去費の不払いによって、オーナー側の負担が生じてしまう可能性もあります。

ただし、災害に備えて保険に加入したり、金利上昇の影響を受けない固定金利で借入れしたりと適切な対処法を講じれば、リスクを抑えることも可能です。対人トラブルも入居審査を厳格にすることで、一定の抑止効果を期待できるでしょう。

維持管理費の負担が大きい

不動産投資では、物件の維持管理に多額の費用を要する点にも注意が必要です。建物は老朽化するため、定期的なメンテナンスや設備の更新は避けられません。

維持管理が必要になるのは主に、屋根・外壁・廊下・エントランス・給排水管などです。大規模な修繕や設備の更新を要する場合は、数千万円以上の費用がかかることも珍しくありません。さらに、マンションの一室を運用する場合は、管理組合に対して毎月決められた費用を支払う必要があります。

不動産投資では維持管理費が支出の大きな割合を占めるため、資金を計画的に積み立てておくことが重要です。

固定資産税の支払いが必要

固定資産税の支払いが必要になることも、不動産投資特有のデメリットといえるでしょう。土地・建物の所有者には、固定資産税の納税義務が課せられます。投資目的であっても土地・建物を所有していることには変わりないため、税金を支払わなければなりません。

固定資産税の算出式は以下のとおりです。

• 固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

課税標準額は、物件価格の7割程度が目安です。

例えば、2,000万円の物件を所有している場合、（2,000万円 × 0.7） × 1.4% = 196,000円の固定資産税が課せられます。

なお、条件を満たした新築物件だと課税額が半減されるなど、優遇措置が存在することも覚えておきましょう。また、建物の価値は時間の経過とともに減少していくため、3年ごとの見直しによって固定資産税は小さくなっていくケースが一般的です。

物件の選定に時間と労力を要する

不動産投資では、物件を選定するまでに多くの時間と労力を要します。物件選びは、不動産投資で成功するための重要な過程であるため、入念な下調べが欠かせません。

物件選びのポイントは、長期的な賃貸需要が期待できるかどうかを見極めることです。そのためには、利便性・競合物件の有無・相場感などを丁寧にリサーチする必要があります。また、見つけた物件が自身の運用目的に合致しているかどうかも、慎重に判断しなければなりません。

ただし、不動産投資で手間がかかるのは、基本的に物件選びまでです。管理会社に物件の維持管理を委託し、運用を軌道に乗せられれば、ほとんど手をかけなくても安定した収入を得られるでしょう。

割に合わないとは言い切れない！不動産投資を始めるメリット

不動産投資にはいくつかのデメリットが存在するものの、割に合わないと一概に言い切ることはできません。ここからは、不動産投資を始める6つのメリットを紹介します。

長期的・安定的な収入を確保できる

長期的・安定的な収入を確保できる点は、不動産投資最大のメリットといえるでしょう。家賃が急激に下落することは少ないので、入居者がいる限り一定の収入を確保できます。

例えば、1,500万円のローンを組んで、2,000万円の物件を購入した場合のキャッシュフローをシミュレーションしてみましょう。家賃収入や借入条件などは、以下のとおりとします。

• 家賃収入：8万円
• 経費：家賃収入の2割
• 借入条件：金利2.5%・35年固定・元利均等返済

上記の設定で運用した場合、経費は1.6万円、ローン返済額は約5.4万円です。家賃収入8万円から経費とローン返済額を差し引くと、毎月1万円が手元に残る計算になります。

ローンの返済期間が過ぎれば、さらに利益を増やせる可能性もあるでしょう。長期的な収入が期待できる不動産投資は、老後を見据えた資産形成の手段としても活用できます。

運用・管理を任せられる

不動産投資を選ぶメリットのひとつが、運用・管理に委託できることです。不動産経営に必要なほとんどの作業は不動産会社に一任できるため、仕事で忙しく投資に手間をかけられない人でも余裕を持って続けられます。

例えば、入居審査・入居者との契約・物件管理・家賃徴収などは不動産会社が担う仕事です。基本的に、不動産の所有者は不動産会社からの報告書に目を通すだけで済みます。

また、家賃の価格は一定なので、価格変動を気にする必要もありません。株式投資や為替取引のように価格の上下に一喜一憂することがないため、精神的な負担も抑えられるでしょう。

自己資金を抑えながら効率よく収益をあげられる

不動産投資では、自己資金を抑えながら効率よく利益をあげられることもメリットといえます。多くの場合、不動産投資は金融機関からの融資を受けて始めるため、他人資本によるレバレッジを利かせた資産運用が可能です。

例えば、自己資金のみで1,000万円の物件を購入し、利回り5％で運用しても年間の家賃収入は50万円にとどまります。他方、4,000万円を借り入れて5,000万円の物件を購入すれば、利回りが5％でも250万円の収入を得られます。

借入れによりローン返済が生じるため、単に利益が5倍になるわけではありません。しかし、返済額を差し引いたとしても、数倍以上の利益を狙うことは十分可能です。

ただし、借入額が大きくなればなるほど、負債を抱えるリスクも高くなることは理解しておかなければなりません。

節税効果が期待できる

不動産投資を始めるメリットのひとつに、節税効果を期待できる点があげられます。不動産投資で節税できるのは、主に所得税・住民税・相続税の3つです。

不動産投資で赤字が生じた場合、本業で得た給与所得との損益通算が認められています。給与所得から不動産投資の赤字分を差し引くことで、課税所得を減らせるわけです。そして、所得税・住民税は課税所得に既定の税率を乗じることで算出されるため、損益通算で課税所得を減らせば減らすほど、税負担を抑えられます。

また、減価償却費を経費計上できることも不動産投資の特徴です。不動産の取得費用を複数年にわたって経費計上できるため、実際の支出をともなわない年であっても課税所得の縮小による節税が期待できます。

さらに、不動産投資は相続税を節税できる点もおさえておきましょう。相続税を算出する際、不動産は現金よりも価値が小さく見積もられます。つまり、現金を不動産に変えておくことで、同じ金額の資産を相続する場合でも課税額を減らすことが可能です。

生命保険の代わりになる

不動産を所有していれば、生命保険の代わりにもなります。所有者が死亡した場合でも不動産は残るので、相続後も引き続き運用が可能です。運用を続けられなくなった場合は、売却して利益を得ることも選択肢に入れられます。

また、不動産を購入する際は、団体信用生命保険に加入するケースが一般的です。債務者が死亡した場合はローン残高の返済が免除されるため、不動産の相続人は負債がない状態で運用を続けられます。ただし、団体信用生命保険に加入する場合は、金利が上乗せされる点に注意しておきましょう。

なお、団体信用生命保険に加入するには、以下の条件を満たしている必要があります。

• 住宅ローンの新規借入れや借換えを行うタイミングであること
• 健康状態が所定の要件を満たしていること

不動産投資は、物件自体の価値と家賃収入を得るための仕組みを引き継げるため、現金だけが残る生命保険より優れているとも捉えられるでしょう。

インフレ対策ができる

不動産投資をすることは、インフレ対策にもつながります。そもそも不動産自体が、インフレに強い金融商品とされているためです。

経済がインフレ状態になると物価が上昇し、現金の価値が相対的に下がってしまいます。具体的には、これまで1,000円だったものを購入するために、2,000円支払わなければならなくなり、生活が苦しくなる状態をイメージするとよいでしょう。

しかし、不動産の価値は物価とともに上昇していくケースが一般的です。物価の上昇幅以上に、不動産の価値が高まることも珍しくありません。現金を不動産にかえて所有しておけば、資産の目減りを防げるうえ、場合によってはさらなる利益を生み出すことも可能です。

また、ローンの返済期間も、インフレになれば有利に働きます。インフレによってお金の価値が下がれば、借金の負担も実質的に軽くなるのです。

不動産投資をおすすめしない人の特徴

ここからは、不動産投資をおすすめしない人の特徴を解説します。自身の状況と照らし合わせながら、読み進めてみてください。

収入が安定していない人

まず、収入が安定していない人は、不動産投資に向いていない場合があります。不動産投資は、金融機関からお金を借り入れて始めるケースが一般的です。しかし、融資審査では収入の安定性が重視されるため、収入が不安定な人は有利な条件で融資を受けにくい傾向があります。

例えば、毎月の収入が変動する自営業者などは、希望する金額を借りられないかもしれません。直近で大きな金額を稼いでいたとしても、それ以前の収入が少なければ審査に落とされる可能性もあります。

反対に公務員や大企業の会社員などは、審査を通過しやすい職業といえるでしょう。場合によっては、希望額を低金利で、満額借りられる可能性もあります。

自己資金に乏しい人

自己資金が少ない人も、不動産投資を始めるリスクは高いといえます。

不動産投資では予測できない事態が発生し、想定外の支出が生じることも珍しくありません。その際、自己資金に余裕がなければ十分な対応が取れず、不動産経営を続けられなくなる可能性があります。

例えば、災害によって入居困難となった場合、収入がゼロになると運用コストはすべて自己資金から捻出しなければなりません。

また、初期資金があまりに小さい場合は、そもそも融資が受けられないこともあります。不動産投資をスタートさせ、長く続けていくためには一定の資金力が欠かせません。

リスク許容度が著しく低い人

リスク許容度が著しく低い人も、不動産投資は不向きといえます。不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法です。損失が生じる一定のリスクは必ずともなうため、少しでも資産を失うことに耐えられない人にはおすすめできません。

不動産投資における主なリスクは、空室リスク・災害リスク・金利上昇リスクなどさまざまです。予測しにくいリスクも多いため、必ずしも不動産投資で利益を上げ続けられるわけではありません。リスクを負わずに資産運用がしたい人は、預貯金など元本保証がある金融商品に投資しましょう。

ただし、適切な対処法をとっておけば、ある程度のリスクヘッジは可能です。それを踏まえたうえで、不動産投資が自身のリスク許容度に見合っているかどうかを判断してください。

不動産投資で失敗しないためにやるべき3つのこと

次に、不動産投資で失敗しないためにやるべき3つのポイントを解説します。知っているかどうかで成功率も変わってくるので、一つひとつ詳しく見ていきましょう。

まずは投資目的を明確にする

ひとつめのポイントは、不動産投資を始める前に投資目的を明確にしておくことです。投資対象とする不動産ごとに異なる特徴があるため、自身の投資目的に合致したものを選択しなければ思うような成果は得られません。

主な不動産投資の種類と特徴は、以下のとおりです。

種類	投資対象	特徴
一棟投資	マンション一棟	〇高い利回りで、部屋数も多いので収入が安定しやすい×取得費用が高額で、維持管理費の負担も大きい
区分投資	マンションの一室	〇取得費用が安く、修繕費の負担が小さい×利回りが低く、空室リスクが大きい
戸建投資	一軒家	〇入居期間が長く、競合も少ない×空室リスクが大きく、修繕費も高額になりがち

どの不動産に投資するかによって、リスク・リターンの大きさや難易度は異なります。まずは、いつまでにどの程度の利益を得たいのか、どの程度のリスクなら耐えられるのかを十分検討しておきましょう。

徹底したリサーチで割安な物件を見つける

リサーチを怠らずに、割安な物件を納得できるまで探すことも大切です。物件選びは不動産投資における重要なステップであり、成果に直結することを忘れてはいけません。

具体的には、以下のような点に着目しながら物件選びを進めましょう。

• ニーズと立地状況は一致しているか
• 周辺地域の人口は増加傾向にあるか
• 大学や駅が近くにあるか
• 管理は行き届いているか
• 耐震基準は満たしているか
• 近隣住民の質が低くないか

不動産の初心者が物件を探す際は、不動産情報のポータルサイトを使用するとよいでしょう。無料かつ簡単な操作で物件情報を収集できるので、定期的にチェックしておくことをおすすめします。

信頼できる不動産会社がいる場合はサポートを受けながら、多くの情報をもとに多面的に賃貸需要を見極めることが重要です。

専門家にアドバイスを求める

不動産投資を始める際は、専門家のアドバイスが欠かせません。不動産投資では専門的な知識を求められることも多いため、特に初心者は何をどうしていいのか悩んでしまうケースがあります。

例えば、物件を購入する前には、収支のシミュレーションが必要です。しかし、利回りの算出方法や経費・税金の考え方、適切な借入額の設定など、初心者には理解しにくい部分が数多くあります。

はじめから自分だけの力で解決しようとすると、間違った方向に進んでしまい、損失につながる可能性もあります。

不動産投資に関する相談ができるのは、不動産会社のスタッフ、ファイナンシャルプランナーなどです。身近に成功している投資家がいる場合は、積極的に助言を求めてみましょう。

ただし、最終的な責任の所在は自分にあります。専門家のアドバイスも鵜吞みにせず、納得できるまで調べることも重要です。

不動産投資のリスクや難易度を他の投資と徹底比較！

割に合わないといわれることもある不動産投資ですが、実際、多額の初期費用や物件選びの手間がかかるうえ、運用を始めてからもさまざまなリスクがともないます。既に十分な資産を持っている人や不動産に強い興味がある人でなければ、ハードルが高く感じられることもあるでしょう。

不動産投資は厳しいと判断した場合は、他の投資にチャレンジしてみるのも選択肢のひとつです。不動産投資と他の投資方法には、以下のような違いがあります。

	不動産投資	不動産クラウドファンディング	株式投資	投資信託
投資対象	不動産	不動産	株式	株式・債券・不動産
リスク・リターン	ミドルリスク・ミドルリターン	ミドルリスク・ミドルリターン	ハイリスク・ハイリターン	ローリスク・ローリターン
初期費用	数百万円～	1万円～	数十万円～	100円～
難易度	高	低	高	低

では、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

不動産クラウドファンディングと比較

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で投資家から集めた資金をもとに、事業者が不動産の運用をする投資方法です。投資家は出資額に応じて、収益の一部を受け取れます。

不動産クラウドファンディングの主な特徴は、以下のとおりです。

• 月1万円程度の少額から始められる
• 不動産の維持管理が不要
• 節税効果は期待できない

不動産投資では初期費用に数千万円以上要することもありますが、不動産クラウドファンディングなら月1万円程度から投資できます。資金が少ない人でも、気軽に始められるでしょう。

また、不動産クラウドファンディングは、プロジェクトに対して投資するかたちになるため、出資者が現物の不動産を所有することは基本的にありません。物件の維持管理が不要で、運用コストもかからないことは大きなメリットです。

ただし、不動産クラウドファンディングでは、不動産投資のような相続税の節税を期待できません。税制上のメリットは小さくなる点に注意しておきましょう。

株式投資と比較

株式投資とは、株式の売買によって値上がり益を狙う投資方法です。保有し続けているだけでも、配当金や株主優待などが受け取れます。

株式投資の主な特徴は、以下のとおりです。

• 大きなリターンを狙える
• 流動性が高い
• 初期費用がある程度かかる

長期運用が基本の不動産投資とは異なり、株式投資では短期間でも大きな利益を得ることが可能です。過去にはたった1年間で、価格が100倍近く上昇した株式も実在しています。

また、株式の流動性は高いため、不動産のように売れずに困ってしまうケースはほとんどありません。手放したいときにいつでも売却できることは、メリットのひとつです。

ただし、不動産投資ほどではないものの、株式投資にもある程度の初期費用がかかります。株式は100株単位での売買が基本となるため、1株1,000円の株式でも100株10万円分を一度に購入しなければなりません。購入したい銘柄にもよりますが多くの場合、数十万円程度の資金は必要です。

なお、どうしても少額で株式投資を始めてみたい人は、単元未満株を取引することも検討してみましょう。単元未満株とは、1株単位で購入できる株式のことです。証券会社によっては単元未満株の取扱いがあるので、有効に活用してみてください。

投資信託と比較

投資信託とは投資家から集めた資金をもとに、専門家が株式や債券などの運用をする金融商品です。投資家には出資額に応じて、運用益の一部が配分されます。

投資信託の主な特徴は以下のとおりです。

• 投資のプロに運用を任せられる
• 100円程度の少額から運用できる
• 運用コストがかかる

投資信託は運用をプロに任せられるため、商品を購入したあとにやるべきことはほとんどありません。長期的な運用が基本なので、日々の価格変動を過度に気にする必要もないでしょう。

また、多額の初期費用を要する不動産投資とは異なり、投資信託は100円程度からでも購入できます。まずは投資に慣れてみたいという初心者にもおすすめです。

ただし、投資信託は商品を保有している間、信託報酬と呼ばれる手数料を支払わなければなりません。運用を他者に任せられるものの、手数料の負担が必要になる点は不動産投資と類似している部分です。

まとめ

不動産投資が割に合わないといわれる理由は確かに存在します。多額の初期費用がかかることや、予測しにくいリスクがともなうことなどを考えると、簡単に手を出せるものではありません。

しかし、不動産投資には多くのメリットがあるのも事実です。デメリット・メリットの両方を理解したうえで、不動産投資が自分の運用方針に適しているかどうかを判断しましょう。

そのうえで、不動産投資が向いていないと感じたときは、他の投資方法を選ぶことも検討してみてください。投資方法にはさまざまな種類がありますが、不動産に関心がある方には、不動産クラウドファンディングがおすすめです。不動産を投資対象としながら、少額の初期費用で、手間をかけずに始められます。

不動産クラウドファンディングに興味を持たれた方は、ぜひ不動産BANKの公式サイトをチェックしてみてください。利回り6％以上の魅力的なプロジェクトが多数ラインナップされています。口座開設も最短3分で完了するので、この機会に将来に向けた資産形成の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。