投資にはさまざまな方法がありますが、なかでも不労所得になる可能性があると聞いてマンション経営に興味を持っている方も多いでしょう。

マンション投資で不労所得を得られる仕組みを構築できれば、経済的に余裕を持った生活ができたり、老後資金を効率よく貯められたりするなど、さまざまなメリットがあります。

そこで今回は、どのような仕組みでマンション経営で不労所得を得られるのか、メリット・デメリットなどを解説します。

また、マンション経営で不労所得を得るときのコツや注意点についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不労所得とは？

不労所得とは、労働者本人が働かなくても得られるお金のことです。

不労所得は、株式投資の配当金やブログやYouTubeの広告収入などが挙げられます。

仕組みを構築するまでは勉強したり、実際に作業したりする必要がありますが、仕組みを構築できれば直接的に労働をしなくてもお金を得られることから、不労所得になる可能性があります。

不労所得については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

参考記事：不労所得は現実的に可能なのか解説！いくらくらいなら狙いやすいのか

マンション経営で不労所得を得られる理由

不労所得とは、自分自身が働かなくても得られるお金のことを指します。

ひとえに不労所得といってもさまざまな選択肢がありますが、マンション経営も不労所得を得られる方法の一つです。

では、なぜマンション経営が不労所得になるのか見ていきましょう。

家賃収入を得られるから

実際にマンションを購入し、賃貸用物件として貸し出すことで家賃収入を得るのが基本のマンション投資の仕組みです。

たとえば、2,000万円で区分マンションを購入したときの収益をシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション例】

• 物件価格：2,000万円
• 想定家賃収入：8万円/月（96万円/年）
• 購入時諸費用：100万円（物件価格の5％と仮定）
• 年間経費：14万4,000円（家賃収入の15％と仮定）
• 借入額：1,500万円
• 返済方法：元利均等返済（年12回）
• 返済期間：30年
• 年間返済額：665,316円（金利2.0％の場合）

年間キャッシュフロー：96万円 -（14万4,000円 + 66万5,316円）＝ 15万684円

こちらはあくまで一例ですが、マンション経営で家賃収入を得られることにより、年間15万円程度の収益を得られるようになります。

ただし、家賃滞納リスクや空室リスク、修繕費がかかるといったことも想定されるため、常に安定して不労所得を得られるとは言い切れないことが注意点です。

節税効果を得られるから

マンション経営を行うことで節税効果を得られて、手元に多くのお金を残せることも不労所得になると言われる理由の一つです。

減価償却とは、固定資産の購入金額を法定耐用年数に応じて割り、経費化することを指します。

なお、マンション経営における減価償却費は「建物の価格・法定耐用年数・築年数」という3つの要素によって以下のように決められています。

建物の構造	耐用年数
鉄筋鉄骨コンクリート造	47年
鉄筋コンクリート造	47年
れんが・ブロック造	38年
金属造（骨格材の肉厚が4mm〜の建物）	34年
金属造（骨格材の肉厚が3mm〜4mmの建物）	27年
金属造（骨格材の肉厚が〜3mmの建物）	19年
木造	22年

参考：国税庁『主な減価償却資産の耐用年数』

減価償却費を活用してマンション経営による所得を赤字にすると、本業の給与所得や事業所得と損益通算できるため、結果的に住民税や所得税の負担を軽くできるケースがあるのです。

物件の管理・運営を管理会社に任せられるから

マンション経営による不労所得は、所得を得る仕組みを構築することも大切ですが、そもそもオーナー自身が働かなくて済むようにすることも重要な要素となります。

そもそもマンション経営は、入居者の募集や入居者からの問い合わせ対応、設備が故障したときの修理、家賃回収などさまざまな業務が発生します。

たとえ家賃収入を得られたとしても、物件を自主管理していては、さまざまな業務に対応しなければならず不労所得とは言えません。

しかし、管理会社の費用（月々の総家賃の3～8%が相場）を支払うことで、物件の管理・運用にかかる大半の業務を任せられるのです。

つまり、マンション経営では、管理会社を利用することで、オーナー自身が直接的に業務にかかわる必要がなくなり、不労所得として家賃収入を得られるようになります。

マンション経営で家賃収入を得るメリット

不労所得はさまざまな方法で得ることができるため、どのような方法を選択するべきか迷っている方も多いでしょう。

ここでは、マンション経営で不労所得を得るメリットについて解説します。

老後の生活に余裕を持てる

マンション経営で不労所得を得られるようになれば、老後の生活に余裕を持ちやすくなることがメリットの一つです。

「老後2,000万円問題」という言葉があるとおり、公的年金だけでは老後の生活費が不足する家庭も少なくありません。

たとえば、会社員の夫と専業主婦の妻の家庭で、公的年金の平均受給額は約20万円です。

一方で、総務省の「家計調査年報（家計収支編）2019年」によると、老後の夫婦２人の平均的な生活費は１か月あたり27万円となっています。

さらに、生命保険文化センターの「生活保障に関する調査（2019年度）」によると、旅行やレジャーなどの消費金額もふくめた、「ゆとりある老後生活」を送るために必要な金額は、1か月あたり36.1万円であると発表されています。

つまり、公的年金だけでは老後の生活費が不足する可能性が高いのです。

しかし、マンション経営で不労所得を得られる仕組みを構築できていれば、退職後、働かなくても年金にプラスしてお金を得られます。

マンション経営によって、ゆとりある老後生活を送れる可能性が高まるのは大きなメリットといえるでしょう。

生命保険効果を得られる

マンション経営を行うことで、生命保険効果を得られることもメリットの一つとして挙げられます。

融資を使って物件を購入した場合、返済期間中に契約者が働けなくなったり、死亡したりして、返済できなくなるリスクもゼロではありません。

そこで、マンション経営でローンを組むときは、団体信用生命保険に加入することになっています。

団体信用生命保険に加入すると、契約者に万が一のことがあってローンを返済できなくなったときに、団体信用生命保険から保険金が支払われてローン残高がゼロになります。

つまり、ローンの残債がなく、家賃収入を得られるマンションを遺族に残せるのです。

インフレ対策になる

マンション経営で不労所得を得る仕組みを作ることで、インフレ対策になるというメリットもあります。

インフレとは、モノやサービスの価格が上がることです。

インフレが進行している状況のなかで、お金を現金として持っているだけでは、価値が下がってお金が目減りしていく可能性が高いといえます。

仮にインフレで物価が10％上昇したからといって、手元の現金も10％増えるわけではないからです。

しかし、マンション投資で購入する不動産は「現物」そのものに価値があるため、インフレが起こったとしても物件の価値が下がりにくいという特徴があります。

さらに、インフレが進行するのに合わせて家賃の値上げを実施できる場合もあるため、インフレ対策をしながら不労所得を得られる可能性が高まります。

収益が安定しやすい

マンション経営は、ほかの投資方法とは異なり、収益が安定しやすいというメリットがあります。

マンション経営の場合、一度入居者が決まれば、家賃の滞納がない限り長期的に安定して家賃収入を得られます。

株式投資も不労所得を得られる仕組みの一つとして人気がありますが、投資先の企業の不祥事や倒産などで、所有している株式の価値が突然下がる可能性も考えられます。

しかし、マンション経営は入居者を確保できていれば長期間に安定した収入を得られるため、安定した不労所得を確保するうえで大きな魅力になるでしょう。

マンション経営で家賃収入を得るデメリット

マンション経営はさまざまなメリットがある一方で、デメリットもあります。

ここでは、マンション経営で家賃収入を得るうえで、注意すべきデメリットを詳しく解説します。

参考記事：不労所得がやめとけといわれる理由は？6つのデメリットを解説

まったく時間を使わずに不労所得を得られるわけではない

マンション経営によって家賃収入が得られるようになれば、「手間や時間をかけずに不労所得が入ってくるようになる」というイメージを持たれがちです。

しかし、マンション経営で不労所得を得られるといっても、まったく時間や手間をかけずに不労所得を得られるわけではありません。

とくに自主管理をする場合、物件の選定や購入手続き、資金管理、物件の管理、定期的なメンテナンスや修繕など、多くの時間と作業が伴います。

管理会社に物件の管理・運用を委託することで負担を軽減することは可能ですが、「拘束時間がまったくない」という状況になるわけではありません。

安定して不動産投資で不労所得を得るためにも、ある程度の時間をかける必要があると認識しておきましょう。

マンション投資にはリスクがある

マンション投資は収益が安定しやすいことをメリットとして挙げましたが、投資である以上さまざまなリスクが伴います。

【マンション経営における代表的なリスク7つ】

空室リスク	物件に入居者がおらず家賃収入が得られないこと
家賃滞納リスク	入居者からの家賃を回収できないこと
災害リスク	台風や地震、洪水などの災害で建物が損傷・倒壊すること
不動産価値が低下するリスク	築年数が古くなったり、競合物件が増えたりして需要が減り、不動産価値が下落すること
建物老朽化リスク	築年数が古くなって建物が老朽化し、さまざまな部分の修繕が必要となること
家賃下落リスク	物件の需要が低下して募集家賃を下げざるを得なくなり、想定している家賃収入を得られなくなること
金利上昇リスク	物件購入後に、不動産投資ローンの金利が上昇すること

たとえば、入居者が家賃の支払いを行わなかったり、空室が続いたりすると、収益が安定しません。

また、ローンの金利が上昇したり、大規模な修繕が必要になって大きな出費が発生したりする可能性も考えられます。

どのようなリスクが想定されるのかを見据えて、マンション経営を行うことでリスクを軽減できます。

不労所得は年々減少する可能性が高い

マンション経営による不労所得は、年々減少していく可能性が高いこともデメリットです。

物件は築年数が経つごとに経年劣化が進み、物件の価値が下落していくからです。

仮に、きちんと修繕・メンテナンスしていても、周辺に新築のマンションができれば入居者を取られてしまう可能性が高く、結果的に家賃を下げなければならなくなるでしょう。

家賃を値下げすると、年間の家賃収入が減少して不労所得が減ります。

このように、マンション経営は物件が古くなることで不利になる要素が多いため、不労所得は年々減少する可能性が高いことを認識しておきましょう。

辞めどきを見極めることがむずかしい

マンション経営をスタートし始めてすぐの段階では、家賃収入が安定していて、想定している収益を得られる状態が続くでしょう。

しかし、物件の築年数が古くなるにつれて、経年劣化によって大規模な修繕が必要になったり、入居者が決まりにくくなったりして、キャッシュフローが悪化することがあります。

ローンの支払いが終わっても、固定資産税やランニングコストはかかり続けるため、得られる収益に対して固定費を支払い続ける意味があるのかを慎重に検討しなければなりません。

仮にキャッシュフローが少しずつ悪化しているなら、マンション経営を続けていくのはリスクが高いといえるため、物件の価値が残っているうちに売却するのも選択肢の一つです。

辞めどきを逃すと、物件の買い手が見つからないまま赤字経営を続けなければならないといった事態になる可能性もあるため、「いつ辞めるべきか」を意識しておくことが大切です。

マンション投資で家賃収入を得るための投資方法

マンション経営で家賃収入を得る方法は、以下の2つに大別できます。

• 区分所有
• 一棟所有

同じマンション投資でも、方法によって特徴やメリット・デメリットが異なるため、それぞれ詳しく見ていきましょう。

区分所有

マンション経営における区分所有とは、マンションの一区画を購入して賃貸物件として出し、家賃収入を得る方法です。

マンションを一棟購入するわけではないため、購入した物件部分のみを所有することになります。

区分所有は小規模でマンション経営を始められるため、初期費用を抑えて始められることがメリットです。

さらに、管理や税計算にかかる手間が少なく、廊下やエレベーター、エントランスなど共有部分を管理する必要もありません。

ただし、区分所有は一棟所有と比べて空室リスクが大きいため、収益が安定しにくいことがデメリットです。

マンション経営に慣れてきたり、資金に余裕が出てきたりしたら、所有する物件を増やすなどして規模を大きくしていくなどを検討するとよいでしょう。

一棟所有

一棟所有は、マンションやアパートなどを一棟丸ごと購入し、賃貸物件として管理・運用して家賃収入を得る方法です。

区分所有と比較して初期投資が高額になりますが、所有できる部屋数が増えるため空室リスクに強いマンション経営ができます。

また、物件そのもののオーナーになるため、家賃設定や共有部分のリフォームなど、マンション経営をしていくうえでの戦略を自由に決められることもメリットです。

ただし、初期投資や維持管理費が高額になること、物件価が高くなる分、売却時に買い手が見つかりにくいといったデメリットもあります。

マンション経営で不労所得を得るために必要な対応

マンション経営で不労所得を得るには、さまざまな業務に対応する必要があります。

ここでは、物件を自主管理していく想定でどのような対応が必要なのか見ていきましょう。

入居者募集を行う

マンション経営で不労所得を得るためには、入居者を募集することが最初のステップとなります。

入居者募集を行うときは、物件の魅力を最大限にアピールする広告を作成し、賃貸サイトや不動産会社と連携してさまざまな媒体を通じて広く周知する必要があります。

また、入居者希望者が見つかったら信用調査や面接を行い、信頼性の高い入居者かどうかを判断するようにしましょう。

家賃を回収する

家賃の回収はマンション経営において重要な業務の一つです。

安定した家賃収入を確保するためには、スケジュール通りに家賃を回収することがポイントとなります。

入居者が家賃を支払わないといった事態になった場合は、催促するなどして確実に家賃を支払ってもらうようにしましょう。

また、家賃滞納に備え、保証会社と契約するといった対応を取っておくことも大切です。

入居者からの問い合わせに対応する

自主管理を行う場合は、オーナー自身が入居者からの問い合わせに対応します。

水回りの設備の故障や水漏れなど、迅速な対応が求められるケースも少なくありません。

対応の丁寧さやスピードは入居者の満足度に直結する要素であるため、自主管理を行う場合は入居者からの問い合わせにも責任を持って対応するようにしましょう。

退去時の原状回復を実施する

入居者が退去したら次の入居者を探さなければなりませんが、その際、物件の原状回復作業が必要になります。

賃貸物件における原状回復とは、次の入居者を迎え入れるために、物件を初めの状態に戻すことを指します。具体的には、ハウスクリーニングや壁紙の張り替え、設備の交換などが挙げられます。

原状回復を行うには手間や時間がかかるため、不労所得を目的とするなら、管理会社への委託を考えてもよいでしょう。

マンション経営で不労所得を得るときのコツ

マンション経営で安定して不労所得を得るためには、いくつかのコツを押さえておくことが大切です。

ここでは、マンション経営で不労所得を得るときのコツを解説します。

頭金を用意する

マンション経営は、融資を受けて物件を購入するケースが大半です。

その際、ある程度の頭金を用意しておくことが、安定したマンション経営につながります。

頭金を多く用意することで、借入金額を減らし、月々の返済額を抑えられるからです。

結果的に家賃収入から得られる収益が増えるうえに、空室が発生したときのダメージを受けにくくなります。

また、頭金を用意することで、金融機関からの信用が高まり、より有利な金利条件で融資を受けられる可能性も高まります。

繰り上げ返済を行う

マンション経営で不労所得を得るために、繰り上げ返済を積極的に行うよう意識しましょう。

不動産投資用のローンは住宅ローンと比較して金利が高いため、繰り上げ返済をしたときの利息軽減効果が大きくなります。

利息を軽減できればローンの総返済額が抑えられるため、結果的に手元にお金を残しやすくなります。

ニーズの下がりにくい物件を選ぶ

マンション経営で安定した不労所得を得るためには、ニーズの下がりにくい物件を選ぶことも重要なポイントといえるでしょう。

マンション経営は、入居者がいてこそ成り立つ投資です。そのため、物件を購入してすぐのタイミングだけでなく、将来的にも賃貸物件としてのニーズが下がらないかを意識して物件を選ぶことが大切なのです。

入居者のターゲットやニーズを決め、需要の高そうな物件を選ぶようにしましょう。

中古か新築かを慎重に判断する

マンション経営を始める際、中古物件と新築物件のどちらを選ぶかを慎重に判断しましょう。

新築物件は初期費用が高くなる一方で、最新の設備やデザインが魅力であり、入居者が集まりやすいことが強みです。

一方、中古物件は初期費用を抑えつつマンション経営を始めやすい反面、新築物件よりは入居者が集まりにくい傾向にあります。

また、中古物件はリフォームや修繕費にお金がかかることがあり、結果的に出費が増えて利回りが低くなりやすいことも注意点です。

新築物件と中古物件のメリットとデメリットをよく比較し、投資計画やターゲットなどに応じて最適な選択をすることが大切です。

信頼できる管理会社を選ぶ

マンション経営で不労所得を得るためには、慎重に管理会社を選ぶことも大切です。

管理会社は物件の維持管理、入居者対応、家賃回収など、さまざまな業務を代行してくれます。

不労所得はできるだけ自分自身が手間をかけずに収益を生み出す仕組みを作ることが大切であるため、信頼できる管理会社の存在が重要となるのです。

管理実績や集客力、口コミ、管理費用などさまざまな要素をチェックして、信頼できるところに物件の管理・運用を任せるようにしましょう。

マンション経営で不労所得を得るときの注意点

最後に、マンション経営で不労所得を得るときの注意点を解説します。

さまざまなリスクがあることを想定しておく

マンション経営は初期投資で高額な費用がかかることもあり、経営に失敗すると自己破産にいたる可能性も考えられます。

正しい知識を身に着けていればリスクを軽減できますが、投資である以上さまざまなリスクが伴います。

【マンション経営における代表的なリスク7つ】

空室リスク	物件に入居者がおらず家賃収入が得られないこと
家賃滞納リスク	入居者からの家賃を回収できないこと
災害リスク	台風や地震、洪水などの災害で建物が損傷・倒壊すること
不動産価値が低下するリスク	築年数が古くなったり、競合物件が増えたりして需要が減り、不動産価値が下落すること
建物老朽化リスク	築年数が古くなって建物が老朽化し、さまざまな部分の修繕が必要となること
家賃下落リスク	物件の需要が低下して募集家賃を下げざるを得なくなり、想定している家賃収入を得られなくなること
金利上昇リスク	物件購入後に、不動産投資ローンの金利が上昇すること

正しい知識やノウハウを身に着けていればリスクを軽減できますが、安易に「楽して不労所得が得られそう」と考えて始めてしまうと失敗する可能性が高まります。

マンション経営を始めてから後悔しないようにするためにも、想定されるリスクと対処法を検討して、慎重に始めるようにしましょう。

確定申告を行う

マンション経営を行うときは、確定申告を忘れず行いましょう。

とくに、年間の収益が20万円を超えた場合は、確定申告が義務となります。申告漏れは無申告加算税や延滞税といったペナルティの対象となるため注意してください。

なお、収益が20万円以下、赤字になったという場合は、確定申告は義務ではありません。

しかし、節税対策につながることがあるため、状況に応じて確定申告を行いましょう。

たとえば、不動産投資の所得が赤字の場合、赤字所得を本業の所得から差し引いて所得の計算ができるため節税になります。

本業をやめる場合は慎重に検討する

マンション経営の収益が安定してきたり、本業の給与を上回ったりすると、本業をやめてマンション経営に集中したいと考える方もいるでしょう。

安定して家賃収入が入ってくるなら、毎日忙しく働かなくてもよいと考える方もいるかもしれません。

しかし、現時点でマンション経営が安定しているからといって、将来も同じ状況が続くとは言い切れません。

不動産価値の下落や災害などで、突然、収益が大幅に減る可能性があるほか、本業をやめることで年金や退職金の額も少なくなります。

収入源を複数持っていることで得られるメリットも多いため、本業をやめるべきか慎重に検討することをおすすめします。

まとめ

今回は、マンション経営で不労所得を得ることは可能なのか、メリット・デメリット、注意点などを解説しました。

結論として、マンション経営で不労所得を得ることは可能ですが、さまざまなリスクがあるため、始めるべきか慎重に検討することが大切です。

なお、現物不動産投資は融資が必要になる、失敗したときのリスクが大きいという点から不安を感じている方も多いでしょう。

その場合、不動産投資の方法の一つである「不動産クラウドファンディング」がおすすめです。

不動産クラウドファンディングは不動産投資の一種であり、一口1万円などの少額から始められるうえに運用や管理の手間がかからないため、うまく運用すれば不労所得になります。さらに、期待できる利回りは3％程度、高いものであれば5％を超えるものがあります。

なお、不動産クラウドファンディングを始めるなら、首都圏の中古物件に特化したエキスパート集団が管理・運用する「不動産BANK」がおすすめです。1口1万円から投資可能で、利回り6％という高いリターンを期待できます。

今回の記事を参考に、理想的な不労所得を得るための方法を検討してみてください。