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不動産投資

家賃収入で生計を立てる方法とは?不動産投資の仕組みなども解説

家賃収入の仕組みや安定して家賃収入を得る方法などを解説します。

「家賃収入だけで生計を立てるには?」「家賃収入を得る方法は?」

家賃収入を得たいと思っている方で、このような疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。

家賃収入を得るためには、毎月の収入や支出を把握し、安定してキャッシュフローをプラスの状態にする必要があります。

物件を貸し出していれば必ず家賃収入が入るわけではなく、キャッシュフローがマイナスであれば、生計を立てられなくなる可能性もあります。

この記事では、家賃収入の仕組みや安定して家賃収入を得る方法などを解説します。不動産投資が初めての方は、ぜひ参考にご覧ください。

家賃収入とは

家賃収入とは、不動産を所有して入居者から毎月家賃として受け取る収入のことです。家賃収入を得るためには、自分で不動産を購入したり譲り受けたりして、所有する必要があります。

購入するためには多額の資金が必要なため、銀行から融資を受けて購入するのが一般的です。将来的に家賃収入で生計を立てたいと思っている方は、不動産を所有する方法を考えておきましょう。

家賃以外の収入

不動産を所有し、入居者に貸し出して得られる収入は家賃収入だけではありません。

以下の収入なども得られます。

  • 更新料
  • 共益費・管理費
  • 礼金

更新料

更新料とは、賃貸借契約を更新するときにオーナーが入居者から徴収する料金のことです。一般的に2年間の賃貸借契約を結ぶことが多いため、2年に1回の頻度で家賃の1〜2ヶ月分が入居者からオーナーへ支払われます。

ただし、入居者が更新料の支払いより引越しを選択することもあるため、最初から更新料を徴収せず、長期的に借りてもらおうとするオーナーも多いのが現状です。

共益費・管理費

共益費・管理費とは、マンションなどの集合住宅の共有部分を維持、管理するために使う、家賃とは別の費用のことです。費用は家賃と同様に毎月徴収されます。

なお、法律で費用に関する使い方について規定されていませんが、主に共有部分の清掃や管理に使われることが一般的です。

礼金

礼金とは、入居者との賃貸契約を締結する際に入居者から支払われる謝礼金のことです。

入居者に返還したり、ほかの用途に使ったりすることはないため、オーナーの手元にそのまま入ります。一般的な金額は家賃の1〜2ヶ月分が相場ですが、入居のハードルを下げるために礼金を徴収しないケースも増えています。空室状況が気になる際は、礼金を設定しない方法もあることを理解しておきましょう。

不動産賃貸経営における支出の内訳

家賃収入から経費として差し引かれる費用は、以下のとおりです。

  • 各種税金
  • 保険料
  • ローン金利
  • 減価償却費
  • 修繕費用
  • 管理業務委託料
  • 税理士・司法書士への報酬

各種税金

まず家賃収入を得た場合は、その額に応じて税金を納めなければなりません。

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、事業税、収入印紙税といった税金がかかります。こうした不動産に関する税金は、経費として計上することが可能です。

正しく経費計上することで節税効果も期待できます。それぞれの税額を確認しておきましょう。

保険料

不動産を所有するために加入することが多い火災保険や地震保険の保険料も経費として計上できます。ただし、掛金は契約期間や補修内容によって変動する場合があり、数年の契約をしている場合は、1年単位で割って経費計上することになります。

ローン金利

ローンを組んで不動産を購入する場合、ローンの借入金利も経費として扱われます。

ローン元金は経費計上できないため、注意が必要です。

減価償却費

減価償却費とは、アパートやマンションの設備・建物部分にかかる経費のことです。経費としては高額になりやすい傾向にあります。物件の購入金額を減価償却期間で割り、分割することで経費計上します。

例えば、2,500万円で木造アパートを購入した場合、新築木造アパートの減価償却期間は22年のため、次のような計算で減価償却費を求めることが可能です。

2,500万円÷22=約114万円

ただし、建物の構造や築年数、購入価格によって異なるため、注意しましょう。

修繕費用

修繕費用は、アパートやマンションの修繕にかかる費用です。おもに、排水溝の修理費用やガラスの交換費用などがこれにあたります。

管理業務委託料

管理業務委託料とは、主に賃貸経営をするにあたって不動産管理会社に毎月支払う費用のことです。家賃の集金や入退去管理、入居者対応などがこれにあたります。また、マンションであれば、清掃費用や共有部分の設備点検費用などが発生する場合もあります。なお業務委託料の相場は、家賃の2~5%です。

税理士・司法書士への報酬

最後に、賃貸経営に関する手続きを税理士や司法書士に依頼したときに発生する費用も経費計上できます。賃貸経営とは関係ない依頼は経費計上できないため、注意しましょう。

不動産賃貸経営にはさまざまな費用がかかることを理解しておくことが大切です。

家賃収入を得るまでの流れ

家賃収入を得るまでの流れをご紹介します。

以下の流れで進めていきます。

  1. 不動産購入
  2. 入居者募集
  3. 賃貸開始
  4. 家賃入金

不動産購入

まずは、アパートやマンションなどの不動産を購入することから始めましょう。物件を選ぶ際は、新築物件と築古物件のどちらを選ぶかも重要なポイントです。

なお、不動産購入には多額の資金が必要となります。ローンを組む場合は、返済期間や契約の種類などを慎重に検討しましょう。

入居者募集

新築物件を購入した場合は、次に入居者を募集します。具体的には、不動産のポータルサイトや広告、チラシなどに物件情報を掲載することで募集をかけることが可能です。

オーナー自身が募集活動をするのは労力や時間がかかります。そのため、不動産管理会社に委託料を支払い、任せることが一般的です。

賃貸開始

新築物件を購入後、入居者が決まれば実際に賃貸が開始されます。なお、不動産の管理や集金、入居者対応などを管理会社に委託することが可能です。

入居者に長く住んでもらうことは、安定した家賃収入につながります。そのため、入居者の意見や要望にも耳を傾けて親身に対応することが大切です。

家賃入金

賃貸開始後は毎月、家賃収入と必要経費を差し引いた金額が入金されます。また、前述のとおり、家賃収入の金額に応じて確定申告で税金を納めることが必要です。

確定申告が必要なケースは以下のとおりです。

  • 家賃収入が年間20万円以上
  • 確定申告を青色申告する場合
  • 不動産を購入した場合

確定申告が必要にもかかわらず行わないとペナルティを受ける可能性があります。確定申告が必要かどうか、事前に確認しておきましょう。

家賃収入を得るために押さえておきたいポイント

家賃収入を得るために、以下のポイントを押さえることが大切です。

  • 物件は慎重に選ぶ
  • キャッシュフローがプラスになるかを把握する
  • 物件管理や空室対策をする
  • 賃貸経営、不動産投資の知識をつける

物件は慎重に選ぶ

物件を選ぶ際は、安さだけに着目してはいけません。需要があり、空室になりにくい物件かどうかも併せて確認する必要があります。

例えば、駅や病院、商業施設、スーパー、コンビニなど生活するうえで必要な施設が近くにある物件は、需要が高くなる傾向があります。

また、そのエリアに住む年齢層や世帯状況を把握することも大切です。例えば、学生が多いエリアであれば、アパートやワンルームマンションなどの一人暮らし向け物件の需要が高くなる傾向があります。他方、ファミリー層が多いエリアであれば、戸建てや間取りの広いマンションなどの需要が高くなりがちです。

キャッシュフローがプラスになるかを把握する

キャッシュフローとは、収入や支出の流れのことを指します。賃貸経営の場合、家賃収入から必要経費が差し引かれ、手元にいくら残るのかというお金の流れを指します。家賃収入を得るためには、このキャッシュフローがプラスになるかどうかを把握することが大切です。

支出より収入の方が多ければ、キャッシュフローがプラスになります。他方、支出の方が多いと、キャッシュフローがマイナスになり、マイナス分を自分で補わなければなりません。

キャッシュフローがマイナスにならないように、修繕費や毎月のローン返済などを正しく把握しておく必要があります。

物件管理や空室対策をする

家賃収入を安定して得るためには、なるべく空室を出さないように、物件管理や空室対策を適切に行うことが大切です。

空室対策としては、敷金・礼金を下げる、ニーズに合った設備を揃える、フリーレント期間を設ける、などがあります。

入居者が快適に住めるよう、居住環境を改善するために物件管理を行います。設備を充実させたり、騒音や水漏れなどのトラブルが起きた際に対応したりすることも物件管理の内容です。なお、不動産管理会社に物件管理を委託することもできます。委託する際は、管理会社の実績や管理体制などを確認しておきましょう。

賃貸経営、不動産投資の知識をつける

賃貸経営には、安定した収入を得られるというメリットがありますが、失敗すると大きな損失を抱えるリスクもあります。株式投資や投資信託などと比べて、高額な資金が必要になるため、賃貸経営や不動産投資の知識を持ったうえで始めることが大切です。

さらに物件の選び方やキャッシュフローの把握、利回りなども理解できるようにしておくことでリスクを抑えられます。

家賃収入を得ることのメリット・デメリット

家賃収入のメリットとデメリットは以下のとおりです。

  • メリット:不労所得を得られる
  • デメリット1:空室だと収入が減る
  • デメリット2:災害の影響を受けやすい
  • デメリット3:ローン金利上昇による月々の支払い額の増加

メリット 不労所得を得られる

不労所得とは、働かなくても得られる収入を指します。賃貸経営が上手くいけば、不労所得として、毎月安定した家賃収入を得ることが可能です。

入居者がいる限り収入を得られるため、自身が病気や怪我をしたり、高齢で働けなくなったりしても一定の収入を得られます。

ただし、所有している物件や部屋の数、空室状況などによって家賃収入額は異なります。家賃収入だけで生活することは困難なケースもあるため、注意しましょう。

デメリット1 空室だと収入が減る

空室状況が多かったり、長引いたりすると家賃収入が減る可能性があります。そして、長期的に改善されない場合は、家賃収入だけでは毎月の支出を補えなくなることもあるでしょう。

投資を続けられなくなれば、不動産を売却しなければならないことを理解しておきましょう。入居者が退去した後にスムーズに入居者を確保する方法を検討しておくことが大切です。

デメリット2 災害の影響を受けやすい

不動産は自然災害の影響を受けやすい点がデメリットです。災害により建物の損傷や倒壊などが発生すれば、不動産としての価値が減る、もしくは価値が無くなる可能性もあります。

また、自然災害は、いつ、どこで発生するか分かりません。万が一に備えて保険に加入したり、自己資金を貯めたりして、リスクを最小限に抑えられるようにしましょう。

デメリット3 ローン金利上昇による月々の返済額の増加

ローンの金利にも注意が必要です。

金利には、変動金利と固定金利があります。固定金利であれば、毎月固定の金利を支払えばよいですが、変動金利の場合は経済状況によって利率が変化するのが特徴です。

金利が上昇している場合は、毎月の返済額が増加し、キャッシュフローがマイナスになる可能性があります。そのため、金利が上昇しても対応できるように、事前にキャッシュフロー計算をすることもしくは自己資金を用意しておくことが必要です。

家賃収入だけで目標年収を達成する目安金額

家賃収入だけで目標の年収を達成するために、必要となる年間の手取り額をシミュレーションします。

年収500万円と1,000万円を達成するための計算方法を確認しましょう。

家賃収入だけで年収500万円を目指す場合

毎月の家賃収入は、そのまま手元に入ってくるわけではありません。家賃収入から住宅ローンの返済額や経費などが差し引かれた金額が手取り額として手元に入ります。

手取り額の計算式は、以下のとおりです。

手取り額=家賃収入-ローン返済額-経費

では、以下の例で年間の手取り額を計算します。

  • 物件価格:5,000万円
  • 利回り:10%
  • 年間の家賃収入:500万円
  • ローン返済額:250万円(家賃収入の50%と想定)
  • 経費:150万円(家賃収入に対して30%かかる計算)

計算式に当てはめると、以下になります。

500万円-250万円-150万円=100万円

年間の手取り額は100万円のため、年間の手取り額を500万円にするためには同じような不動産をさらに4棟購入して賃貸する必要があります。

家賃収入だけで年収1,000万円を目指す場合

以下の例で年間の手取り額を計算します。

  • 物件価格:1億円
  • 利回り:10%
  • 年間の家賃収入:1,000万円
  • ローン返済:500万円(家賃収入の50%と想定)
  • 経費:300万円(家賃収入に対して30%かかる計算)

計算式に当てはめると、以下になります。

1,000万円-500万円-300万円=200万円

手取り額は200万となり、年収1,000万円には800万円不足していることになります。同じ規模の物件をもう4棟購入する必要があります。

ただし、上記はあくまでも例であり、実際には利回りや経費などが異なる可能性が高いことを念頭に置きましょう。

家賃収入を得る方法

家賃収入を得る方法は、以下の状況によって異なります。ここではそれぞれの場合において、家賃収入を得る方法をご紹介します。

  • 不動産を所有していない場合
  • 土地を所有している場合

不動産を所有していない場合

家賃収入を得るためには、基本的に自分で不動産を所有しなければなりません。一般的に不動産を購入する際は、ローンを組んで、土地と建物の両方を購入することになります。

必要な資金は、数千万〜数億円程度かかる場合が多く、返済が完了するまで期間を要します。そのため、事前に毎月のキャッシュフローを想定し、返済のシミュレーションを考えておくことが大切です。

土地を所有している場合

土地を所有している場合は、その土地に建物を建てる必要があります。建物には賃貸用住宅や事業用住宅など種類があり、自分の目的に合わせて選ぶことが大切です。

建物を建てる際もローンを組むことができます。土地と建物の両方を購入するときと比べて総返済額が安くなり、ローンを組みやすくなるのが一般的です。

まとめ

家賃収入とは、所有している不動産を入居者へ賃貸し、家賃として毎月受け取る収入のことです。家賃収入を得たい方は、まずは不動産を所有することから始めましょう。ただし、購入には多額の資金が必要なため、自己資金が不足している場合は銀行から融資を受ける必要があります。

不動産を賃貸したからといって、常に家賃収入を得られるわけではありません。安定した家賃収入を得るためには、物件管理や空室対策などをおこない、空室をなるべく出さないことが重要です。

そして、損失のリスクを軽減し、家賃収入を得るためには、物件選びやキャッシュフローなどの知識を得ておくことも大切だといえます。本記事を通して、家賃収入のメリットとデメリットを理解したうえで収益を挙げられるかどうかを慎重に検討しましょう。

場合によっては、不動産を購入して家賃収入を得たいと思ってもリスクが気になる方も多いはずです。

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