数ある投資方法のなかで、不動産投資は比較的高いリターンを期待できたり、株価や投資信託とは異なる値動きをしたりする点から人気があります。

しかし、不動産投資は投資家と業者間で情報の非対称性があり、知識がないまま始めると詐欺に巻き込まれるケースも少なくありません。

とはいえ、不動産投資における正しい知識を持ち、代表的な詐欺の手法、詐欺で使われやすいセールストークなどを知っておくと、詐欺に遭うリスクを軽減できます。

今回は、不動産投資詐欺でよくある手法や詐欺で使われやすいセールストーク、詐欺に遭わないための注意点などを解説します。

不動産投資詐欺の代表的な手法5選

「不動産投資って詐欺に遭いやすいって聞くけれど、具体的にどんな詐欺？」

「不動産投資を始めるうえで、詐欺の手口を知っておきたい」

など、不動産投資詐欺の具体的な手法を知っておきたい方も多いでしょう。

不動産投資ではさまざまな詐欺の手法がありますが、ここでは代表的な手法を5つ紹介します。

手法1：手付金を利用する詐欺

不動産投資では、手付金を利用した詐欺が代表的な手法として挙げられます。

手付金とは、不動産の売買契約時に買主が売主に対して支払うお金のことです。その手付金を支払ったにもかかわらず、売主や不動産業者との連絡が取れなくなり、物件が手に入らないケースが手付金を利用した詐欺の代表例です。

また、悪質なケースでは、1つの物件に対して複数の買主と契約を進め、それぞれの買主から手付金を支払わせて持ち逃げするケースもあります。

手付金を持ち逃げされた場合、取り返すのが困難になるケースも少なくありません。手付金は契約を前提に支払うものです。そのため、仮に契約を迫られたり、支払いを急かされたりしても、信頼できない業者には簡単に支払わないようにしましょう。

手法2：恋愛感情を利用する詐欺

マッチングアプリや婚活サイトなどを通じて出会った異性に対し、恋愛感情を持たせて不動産を購入させる詐欺もあります。

出会った段階では不動産の話を一切せず、デートを重ねて相手との信頼関係ができてから「2人の将来のために」「同棲するために」など甘い言葉で不動産契約を持ち掛けます。そして、不動産購入後に相手との連絡が取れなくなるのが代表的なケースです。

相手に対して恋愛感情を持っていると、「相手が自分との将来のことを考えてくれている」「断ると別れ話になりそうで怖い」といった感情が出てくるため、断りにくくなるケースが多いとされています。

また、クーリングオフの期間を過ぎてから連絡が取れなくなることもあり、騙されたことがわかっても、解約できない状況に追い込まれているケースも少なくありません。

手法3：サブリース契約による詐欺

そもそもサブリースとは、不動産の管理手法の一つであり、管理会社がオーナーから物件を借り上げ、それを入居者へ貸す形態です。管理会社は入居状況にかかわらず、オーナーに対して家賃収入の80〜90％程度を支払います。

サブリースというサービス自体は詐欺ではなく、適切に利用できれば管理・運用にかかる負担を一任できたり、空室・滞納リスクを回避できたりするメリットがあります。

しかし、サブリースを利用した詐欺も多く、契約には注意が必要です。たとえば、管理会社から「〇年間は家賃の値下げがない」「家賃が必ず保証される」といった断定的な説明を受けて契約したにもかかわらず、後日、家賃を減額請求されたり、聞いていた金額が支払われなかったりするケースがあります。

サブリース業者と契約を交わすときは、口頭で聞いたことだけを信用することは避けましょう。契約書に記載されている契約期間や保証賃料、家賃の減額請求に関する取り決めなどを細かく確認することが大切です。

手法4：海外不動産への投資を提案する詐欺

投資対象の物件が海外にあり、実際の物件を確認することがむずかしいことを利用した詐欺もあります。

【海外不動産投資詐欺の例】

• 法的な問題があるようなひどい状態の物件を高値で販売する
• 存在しない物件を販売し、投資家が購入代金を支払ったら連絡がつかなくなる

また、海外の新築不動産で取り入れられることのある購入方式、「プレビルド（Pre build）」によるトラブルもあります。プレビルドとは、将来物件が完成することを前提に、先に物件費用の一部を支払う購入方式を指します。

【プレビルドによる海外不動産投資でよくある詐欺の例】

• 支払いを済ませた後に実体のない物件を購入してしまったことが発覚
• 予定期日までに物件が完成しなかった
• 物件の完成が困難であることを知りながら投資家からお金を集め、結局不動産が手に入らなかった

なお、海外の不動産投資で詐欺に遭った場合、日本の法律で対処できないため、問題解決が困難になるケースも少なくありません。

手法5：満室を装う詐欺

空室が多い物件は購入されにくいため、実際は空室があるにもかかわらず、満室であるように見せかける詐欺の手法もあります。

これらの詐欺には代表的な手法が2つあります。一つは「カーテンスキーム」と呼ばれるもの。カーテンスキームとは、空室にカーテンを取り付けて入居者がいるように見せかけるものです。

2つ目の手法は、サクラを雇って事前に入居させて満室を装い、契約後に退去させるケースが挙げられます。

どちらの手法も悪質であり、現地確認をすることや、レントコントロールにより直近で不自然に入居者が増えていないか確認することが対策となります。現地確認では、カーテンが取り付けられている部屋が多くても、ポストやガスメーター、駐輪場などを確認してみてください。

不動産投資詐欺である可能性が高い業者の特徴

よくある詐欺の手法を知っておくことに加え、怪しい不動産投資会社を見抜けるようになることで、詐欺のリスクを軽減できます。

ここでは、不動産投資詐欺を行う可能性が高い業者の特徴を解説します。

ネガティブな情報を伝えない

物件の購入希望者に対してネガティブな情報を一切伝えないことは、詐欺を行う可能性が高い業者の特徴です。

たとえば、物件の瑕疵を意図的に説明しなかったり、将来的にかかると予想される修繕費や家賃相場の下落について、あえて触れなかったりするケースが挙げられます。

信頼できる不動産会社なら、購入者にとってネガティブな情報も契約前に伝えてくれるはずです。

購入希望者にとってマイナスとなる情報をあえて説明しない、聞いたときにしか答えてくれないといった場合、自社の利益しか考えていない可能性が高く、信頼できる業者とはいえないでしょう。

事務所がない・事務所が雑居ビルやレンタルオフィスである

詐欺を行う可能性がある不動産業者は、「事務所がない」もしくは「賃料の安い雑居ビルや実績が無くても借りやすいレンタルオフィスなどを事務所としている」ケースが多いです。

詐欺を行う前提のため、「すぐに姿を消せるようにしておきたい」、事務所を転々としているため、「グレードの高い物件に入居できない」といった事情が考えられます。

しかし、不動産業者でありながら事務所がないということはありえません。また、実績があり信頼できる業者は、入居審査が厳しく賃料の高い物件を事務所としているはずです。事務所の所在についても慎重に確認しましょう。

おとり広告・虚偽広告を掲載している

販売意志のない物件を掲載して集客することを「おとり広告」、実在しない物件を掲載して集客することを「虚偽広告」といいます。

おとり広告や虚偽広告は宅地建物取引業法などで禁止されていますが、現在でも掲載されているケースがあります。

集客用に掲載している広告のため、相場より安いなど魅力的に思える物件が多いでしょう。しかし、実際に問い合わせると「すでに売れてしまった」などと言われてほかの物件を購入するよう誘導されるケースも少なくありません。

とくに、物件の住所が記載されていないなど、悪意あるおとり広告・虚偽広告の可能性もあります。そのような不動産業者には相談しないようにしましょう。

強引に契約を迫る

購入者の意志や希望を無視して、強引に契約を迫る業者も詐欺を行う可能性が高いといえます。

「今契約しないと、すぐに売れてしまいます」

「買う・買わないは今ここで決めてください」

などといって、強引に契約を迫る業者があります。

強引に契約させる理由は、考える時間や周囲の人に相談する時間を与えないようにするためです。断りにくいと感じても、少しでも不安がある場合はその場で契約しないようにしましょう。

ホームページが怪しい

企業にとってホームページは会社の名刺・顔となる重要な要素であり、以下のようにホームページに怪しい点がある場合は注意が必要です。

• ホームページに必要な情報が載っていない（会社概要や問い合わせ先など）
• 物件情報が更新されていない
• 取引実績が掲載されていない
• 日本語がおかしい

ホームページがきちんと作り込まれていないからといって、必ずしも詐欺をするとは限りません。しかし、「ホームページにかけるお金がない」「すぐに削除することを予定している」といった可能性が疑われるため、利用しないほうが安全だといえるでしょう。

不動産投資詐欺でよくあるセールストークの例

不動産投資では、詐欺で使われやすいセールストークもあります。

どのようなセールストークに注意すべきなのか知っておくことで、リスク回避につながります。

ここでは、不動産投資詐欺でよくあるセールストークの例を紹介します。

節税対策になります

不動産投資の営業マンから「節税対策になります」と勧められるケースがあります。

たしかに、家賃収入にプラスして節税対策にもつながれば、魅力的に感じられる方も多いでしょう。しかし、不動産投資では、すべてのケースで効果的な節税対策ができるとは言い切れません。

不動産投資で節税できるのは、減価償却やローン金利、管理費などの経費で作った会計上の赤字を「損益通算」して所得を圧縮するという仕組みによるものです。所得が圧縮されることで、結果的に所得税・住民税として出ていく税金を抑えられるため、節税になります。

しかし、そもそも給与所得がそれほど高くない人は、節税メリットをほとんど受けられません。さらに、不動産投資の所得が黒字の場合、不動産投資を始める前に比べて所得税や住民税は高くなります。

不動産投資が節税に「なるケース」と「ならないケース」は所得や物件によって変わるため、「節税対策になります」という言葉を安易に信じないようにしてください。

生命保険の代わりになります

不動産投資を始める方に対して、「毎月の収支は赤字でも、最終的に物件を売却すれば手元にお金が残るため、生命保険の代わりになります」とアピールする営業マンもいます。しかし、これも注意すべきセールストークの一つです。

たしかに、ローンを完済して物件を売却すれば、手元にお金が残ります。しかし、ローンの返済を進めている数十年の間に物件の築年数が古くなり、物件の市場価値は下がっていくことが予想されるでしょう。

また、最終的に手元にお金が残れば正解と考えがちですが、ローンの金利や月々の赤字、修繕費用など売却までに支払った金額を考慮すると、手元に残るお金はむしろマイナスかもしれません。

そのため、不動産投資が生命保険の代わりになるとは言い難く、むしろ毎月数千〜数万円を貯金したり、生命保険をかけたりするほうが安心だといえるでしょう。

高利回りなので儲かります

「高利回りの物件なので儲かります」と営業マンに勧められれば、買い進めたくなりますが、そのまま鵜呑みにするのはおすすめしません。

不動産投資はあくまで投資であるため、「儲かる」とは言い切れません。さらに、不動産投資会社が提示する利回りは、表面利回りであることが一般的です。

表面利回りとは、物件価格に対して、どの程度の家賃収入を得られるかという表面的な収益性を表す数値です。空室リスクや修繕費などは考慮されていないため、表面利回りだけで判断するのはおすすめしません。

より現実的な利回りを算出するなら、経費を考慮した「実質利回り」を計算してみましょう。

空室時の保証があります

サブリース契約で物件を管理する場合などで、管理会社から「空室時の保証がある」と提案されるケースがあります。

しかし、サブリースでは「家賃の〇％」といったように率で保証されるケースが一般的であり、「家賃の〇万円」のように金額で保証されるケースはほとんどありません。さらに、サブリースを契約してから一定期間が過ぎた後は、賃料の引き下げができる契約になっていることがあるのです。

契約当初は10万円の家賃に対して80％の補償を受けていた場合、毎月8万円が入ることになります。しかし、賃料が引き下げられて9万円になった場合、毎月受け取れるのは7.2万円となります。

このように、「空室時の保証がある」という言葉をそのまま信じてしまうと、予定していた金額が入金されなくなるケースがあり、キャッシュフローの悪化につながりかねません。どのような家賃保証の契約内容となっているのか、詳細を確認しましょう。

将来値上がりします

「将来値上がりします」「今買っておけば、数年後に売却益で儲かります」といった誘い文句にも注意してください。

たしかに、不動産投資では、購入時の物件価格よりも売却時の価格のほうが高くなって儲かるケースもあります。しかし、すべての物件で当てはまるわけではなく、購入時点で「将来値上がりする」と予測できる人はいません。

不確実性の高いことをあえて強くアピールしてくる営業マンは信頼できないと考えましょう。

クーリングオフできます

「クーリングオフできます」と聞くと、何となく安心して契約してしまう方もいるでしょう。しかし、不動産投資の契約においてクーリングオフを適用させるためには、以下の条件を満たしている必要があります。

• 売主が宅建業者であり、買主が宅建業者以外であること
• 申込みや契約締結の場所が事務所や関連建物以外であること
• クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること
• 物件の引き渡しや代金の支払いがまだであること

たとえば、不動産業者の事務所を訪問し、そこで契約した場合はクーリングオフを適用できません。

クーリングオフの適用対象外であることを知りながら、「クーリングオフできます」という言葉で安心させて契約を進めようとする営業マンもいるため注意しましょう。

頭金不要で始められます

不動産投資を始めたいものの、初期費用の高さがハードルになっている方も多いでしょう。その際、営業マンから「頭金不要で始められます」と提案されれば魅力的に感じられるものですが、注意が必要です。

実際に、不動産投資では初期投資を抑えるためにフルローンという仕組みを利用するケースがあります。フルローンとは、頭金ゼロで、不動産購入代金の全額をローンの借入れでまかなうことを指し、属性や物件の担保評価によっては利用可能です。

ただし、現金を手元に置いておきたいなどの理由でフルローンを選択するのではなく、「頭金を支払う余裕がない」という理由でフルローンを利用するのはおすすめしません。

不動産投資では、家賃の滞納や空室、突発的な修繕費などで想定外の大きな支出が必要になるケースがあります。頭金を用意する余裕がない人が、営業マンに「頭金不要で始められます」と勧められるまま物件を購入してしまい、失敗するケースが多いため注意しましょう。

不動産投資詐欺に遭わないための注意点

不動産投資は、適切に管理・運用できれば家賃収入で安定したリターンを期待できる反面、詐欺に巻き込まれやすい投資手法であることも事実です。

ここでは、不動産詐欺に遭わないための注意点を解説します。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資を始めるときは、自分自身で不動産や不動産投資について積極的に学び、正しい知識を身につけましょう。

知識を身につけることで、詐欺に騙されにくくなることに加え、投資の成功率アップも期待できます。

不動産投資について学ぶためには、インターネットや書籍から情報を集めたり、セミナーに参加したりする方法があります。また、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士など、不動産投資に関わる資格を取得するのも有効な手段です。

疑問や不明点を解決したうえで契約する

不動産投資をする際、「不動産投資のプロに任せておけば安心」「経験豊富な営業マンだから大丈夫」などの理由で、契約内容をきちんと理解できないまま契約するのはやめましょう。

不動産投資で失敗したり、詐欺に騙されたりする典型例として、契約時点で疑問や不明点があるにもかかわらず、物件を買い進めてしまったというケースが挙げられます。

少しでも疑問や不明点がある場合は、一つひとつ解決したうえで、契約を進めてください。その際、丁寧に回答してくれる不動産会社なら、優良業者である可能性が高いといえるでしょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

不動産投資を行うときは、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

不動産投資において、不動産会社はパートナーのような存在です。詐欺に遭わないようにするのはもちろん、投資の成功率を高めるうえでも信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

• 宅建業免許を持っているか
• 創業から10年以上経過しているか
• 企業の信用力が高いか（社員数や資本金などをチェックする）
• 取引実績が豊富か
• ホームページがわかりやすく、定期的に更新されているか
• 業者に対する口コミサイトなどの評価が良いか
• 疑問や不明点に対し、丁寧に回答してくれるか
• 対応がスピーディーか

以上のようなポイントを確認し、信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。

契約前に物件を見学する

条件に合う物件が見つかったときは、契約前に物件を見学しましょう。

先に解説したとおり、不動産投資詐欺ではカーテンスキームなど、満室を装う手法があります。実際に物件を確認することで、「ポストや駐輪場から生活感が感じられない」「周辺の物件は空室が目立つ」といったことから、満室を装う詐欺に気付くケースがあります。

また、物件を見学することで、

• 夜になると治安が悪くなる
• 広告に記載されているよりも、駅から物件に到着するまで時間がかかった

といった点に気がつく可能性もあります。

物件の価値を正しく判断するためにも、契約前の見学は欠かせないといえるでしょう。

不動産投資詐欺に遭った場合の相談先

いくら不動産投資詐欺に注意していても、詐欺に遭う可能性をゼロにすることはできません。

ここでは、不動産投資詐欺に遭った場合の相談先を4つ紹介します。

消費生活センター

都道府県や市区町村には、消費者トラブルの未然防止やトラブル解決のためのサポートをする独立行政法人として「消費生活センター」が設置されています。

不動産投資に関するトラブルの相談にも対応しているため、身近な相談先として利用してみましょう。

弁護士

法律の専門家である弁護士に相談するのも方法の一つです。

ただし、弁護士によって得意分野が異なるため、不動産や不動産投資詐欺に関するサポート実績が多いところに相談しましょう。

弁護士事務所によっては、相談無料といったサービスを実施しているところもあるため、費用面が心配な方はまず無料相談を利用してみるのがおすすめです。

なお、「弁護士の探し方がわからない」「弁護士費用が心配」という方は、国が設立した法律支援法人の「法テラス」に相談してみましょう。

免許行政庁

国土交通省は、不動産やサブリースの広告や勧誘、重要事項説明などの違反について「免許行政庁」に連絡するよう通達しています。

これまでのやり取りや不動産会社名・担当者名などの情報を整理し、免許行政庁に相談してください。悪質な業者については行政処分が下されるケースもあります。

保証協会

保証協会とは、「全国宅地建物取引業保証協会（全宅保証）」「不動産保証協会」などの公益社団法人のことであり、宅建業者に対する苦情解決や弁済業務などの対応を実施しています。

不動産会社が保証協会の会員となっている場合、相談することで解決してもらえる可能性があります。

詐欺が心配な方は不動産クラウドファンディングがおすすめ！

不動産投資は、適切に管理・運用できればリターンが期待できる反面、さまざまな手法による詐欺に遭う可能性があります。

また、不動産投資は一度に数百万円、数千万円以上の大きなお金が動きます。そのため、詐欺に遭うとダメージが大きく、最悪の場合、自己破産に追い込まれるケースも珍しくありません。

そこで、「不動産投資を始めてみたいけれど、詐欺が心配」という方は、不動産クラウドファンディングで不動産投資を初めてみるのがおすすめです。

不動産クラウドファンディングとは、事業の運営者が複数の投資家から資金を集めて不動産の管理・運営を行い、期間中に得た利益を投資家へ分配する仕組みのことです。1万円といった少額から出資できる案件が多く、期待できる利回りは3〜5％ほどです。

金融機関からの融資を受ける必要がなく、少額からスタートできるためリスクの低い投資方法だといえます。

まとめ

今回は、不動産投資詐欺でよくある手法や詐欺で使われやすいセールストーク、詐欺に遭わないための注意点などを解説しました。

不動産投資は一度入居者が決まれば、退去までの間は毎月安定した家賃収入を得られます。さらに、場合によっては節税効果が見込めることなどから人気の投資方法です。しかし、不動産投資にはさまざまな詐欺の手法があり、知らないうちに騙されているケースも少なくありません。

そこで、「詐欺や投資失敗のリスクが怖い」という方は、不動産クラウドファンディングで不動産投資を始めてみましょう。不動産クラウドファンディングなら、1口1万円など少額からスタートでき、手元にある余剰資金で投資を始められます。

なお、不動産クラウドファンディングを始めるなら、首都圏の中古物件に特化したエキスパート集団が管理・運用する「不動産BANK」がおすすめです。平均利回り6％と安定した収益を期待できます。

今回の記事を参考に、不動産投資詐欺の手法や気を付けるべきセールストークなどをチェックしたうえで、不動産投資や不動産クラウドファンディングなどから自分に合う投資方法を検討してみてください。