マンションや戸建物件を取得し、家賃収入・売却益で利益を得る「不動産投資」。 新たな収入源の確保を目指す場合は、選択肢のひとつに入れておくべき投資方法といえるでしょう。 とはいえ、投資である限り損失のリスクをともなうことに […]
マンションや戸建物件を取得し、家賃収入・売却益で利益を得る「不動産投資」。
新たな収入源の確保を目指す場合は、選択肢のひとつに入れておくべき投資方法といえるでしょう。
とはいえ、投資である限り損失のリスクをともなうことになるため、着手するかどうかは、基礎知識を身につけたうえで判断する必要があります。
実際に、不動産投資の平均的な利回りやメリット・デメリットなどが気になっている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産投資を始める前に知っておくべき基礎知識をわかりやすく解説します。
不動産投資で成功するコツや向いている人の特徴なども解説するので、ぜひ最後までチェックしてみてください！
- 不動産投資で期待できる利回りは？
⇒ 投資する物件次第では10％近い利回りが実現できる可能性もある！ - 不動産投資を始めるメリットは？
⇒ 「不労所得を得られる」「インフレ対策になる」など豊富なメリットがある！ - 不動産投資を少額で始める方法は？
⇒ 不動産クラウドファンディングの活用がおすすめ！
目次
不動産投資とは？
不動産投資とは土地や建物などを購入し、貸し出すことで利益を得る投資手法です。
物件価値の上昇による売却益を狙うこともできますが、主な収入源は家賃収入となります。
不動産投資の投資対象は、賃貸住宅・オフィスビル・商業施設・ホテルなどさまざまです。
投資対象ごとに特徴があり、リスク・リターンも異なりますが、個人レベルでは賃貸住宅を選択するケースが一般的といえるでしょう。
詳しくは後述しますが、不動産投資には「安定的な収入源を確保できる」「節税対策になる」など、多くのメリットがあります。
一方で、「初期投資額が大きい」「物件の取得に手間がかかる」などのデメリットもあるため、実際に着手する際には慎重に手続きを進めなければなりません。
不動産投資で成功するには、事前に必要最低限の知識を身につけたうえで、しっかりとした計画を立てることが何よりも大切です。
不動産投資で得られる2つの利益
不動産投資においては、次のとおり2種類の利益を狙うことができます。
- 家賃収入（インカムゲイン）
- 売却益（キャピタルゲイン）
ここでは、不動産投資で利益を得る仕組みを詳しく見ていきましょう。
家賃収入（インカムゲイン）
不動産投資で得られる利益のひとつは、家賃収入です。
不動産を保有しているだけで得られる利益であり、投資の世界では「インカムゲイン」とも呼ばれています。
家賃収入は不動産投資の主な収入源であり、次のような特徴があります。
- 安定性が高い：家賃は景気の影響を受けにくく、急に下落することはほとんどない
- インフレヘッジになる：家賃は物価上昇と連動するため、収入を維持しやすい
ただし、家賃収入にはいくつかのリスクも存在します。
たとえば、空室ができると家賃収入は大幅に下落するほか、居住者が家賃を滞納するケースも少なくありません。
そのため、賃貸需要の高い物件を選定し、入居審査を厳しくするといった対策を講じて家賃収入を安定させる必要があります。
売却益（キャピタルゲイン）
不動産投資では、家賃収入のほかに売却益を狙うことも可能です。
売却益はキャピタルゲインとも呼ばれ、購入時と比べて価格が上がれば上がるほど利益も大きくなります。
不動産投資の主な収入源は家賃収入ですが、最終的な売却益も見込んだうえで物件の選定や維持・管理をおこなわなければなりません。
この出口戦略を誤ると、たとえ家賃収入で利益が出ていたとしても売却時に損失が生じ、トータルの収支がマイナスになる可能性もあります。
不動産市場の長期的なトレンドを見極め、物件価値の変動を的確に予測することが、より大きな売却益を得るためのポイントといえるでしょう。
不動産投資の種類
不動産投資は投資対象によって、大きく3種類に分けられます。
- 区分マンション投資
- 一棟マンション投資
- 戸建投資
ここでは、各投資方法の特徴やメリット・デメリットを解説します。
なお、不動産投資の種類は以下の記事で詳しくまとめているため、より詳しく知りたい方はチェックしてみてください。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションの1室を購入し、賃貸物件として運用する手法です。
マンション全体ではなく一部分だけ所有することになるため、「区分投資」と呼ばれています。
区分マンション投資のメリット・デメリットは、次のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ・比較的少額で始められる・管理の手間が少ない・選択肢が多い・一棟投資よりも売却しやすい | ・空室になると家賃収入がなくなる・利回りが低くなりやすい・管理費や修繕積立金などがかかる・ほかの区分所有者の影響を受ける |
区分マンション投資の魅力は、初期費用を抑えて不動産投資を始められる点です。
購入する物件にもよりますが、自己資金の範囲内で購入できるケースもあります。
ただし、投資規模が小さいため、一棟に投資する場合と比べてリターンが小さくなる点には注意が必要です。
一棟マンション投資
一棟マンション投資とは、マンション1棟全体を購入し、賃貸物件として運用する投資方法のことです。
区分マンションに比べて、投資規模ははるかに大きくなります。
一棟マンション投資のメリット・デメリットは、次のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ・大きなリターンを得られやすい・家賃収入がゼロになるリスクは低い・管理方針を自分で決められる | ・初期費用が高額になる・管理の手間がかかる |
一棟マンション投資の魅力は、大きなリターンが期待できることです。
複数の部屋から家賃収入を得られるため、総収入は区分マンションの何倍にも膨れ上がります。
一方で、多額の初期費用を要する点は大きなデメリットといえるでしょう。
よほど安価な物件を選ばない限りは、数千万円～数億円規模の費用を要することになります。
そのため、一棟マンション投資は一定以上の経験や資金力がある人に適した投資方法であり、初心者の方にはハードルが高いかもしれません。
戸建投資
戸建投資とは、一軒家を購入し、賃貸物件として貸し出すことで利益を得る投資手法のことです。
戸建投資のメリット・デメリットとしては、次のような点が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ・長期入居が期待できる・競合が比較的少ない・管理方針を自由に決められる・中古物件なら少額で始めやすい | ・空室になると収入が途絶える・維持管理に費用がかかる・ローン審査に通過しにくい |
戸建投資は家族層を主なターゲットとしているため、一度入居が決まってしまえば、退去するまでの期間が長くなる傾向にあります。
長期的な収入源を確保できる点は、大きなメリットといえるでしょう。
しかし、空室ができてしまうとその物件から得られる収入はゼロです。
また、戸建物件の場合はローン審査が厳しくなりやすいため、安定した収入や不動産投資の実績がない人などは、そもそも購入することさえむずかしい場合があります。
不動産投資を始める7つのメリット
不動産投資には、次のような7つのメリットがあります。
- 不労所得を得られる
- 長期的・安定的な収入源を確保できる
- ローンでレバレッジを効かせられる
- 年金・生命保険の代わりになる
- 節税効果が期待できる
- インフレ対策になる
- 資金計画が立てやすい
不動産投資の基礎知識ともいえる内容なので、一つひとつのポイントをしっかりと押さえておきましょう。
また、不動産投資のメリットは以下の記事でも詳しくまとめているため、あわせてチェックしてみてください。
不動産投資のメリット・デメリットまとめ！おすすめな人の特徴も解説
不労所得を得られる
不動産投資のメリットとしては、不労所得を得られる点が挙げられるでしょう。
不動産投資の主な収入源は、家賃収入です。
入居者がいる限り、お金が自動的に入ってくる仕組みを構築することができます。
もちろん、建物の維持管理や入居者とのやり取りなども必要ですが、委託料を払って、不動産会社に任せるケースが一般的です。
そのため、オーナーがやることはほとんどなく、不動産会社から提出される報告書に目を通す程度で済みます。
ただし、物件の選定や購入手続き、大きなトラブルが発生した場合の対応などは必要です。
まったく手をかけずに稼げるわけではないことは理解しておきましょう。
不動産投資で不労所得を得る方法などについては以下の記事でも解説しているため、参考にしてみてください。
不動産投資で不労所得を得ることは可能？安定した収益を得るための手順や注意点を解説
長期的・安定的な収入源を確保できる
長期的・安定的な収入源を確保できることも、不動産投資のメリットといえるでしょう。
家賃収入には、景気の変動を受けにくい特徴があります。
そのため、急激に家賃が下落するようなことはほとんどなく、数十年後に今とほぼ変わらない収入を得られている可能性も十分考えられるのです。
場合によっては老後も運用を続けて、年金とは別の収入源を確保することもできます。
ただし、長期的・安定的な収入源を確保できるのは、あくまでも物件に高い賃貸需要がある場合です。
物件の選定を誤れば、十分な家賃収入を確保できず、負債だけが残ることにもなりかねません。
ローンでレバレッジを効かせられる
レバレッジ効果を得られる点も、不動産投資のメリットとして挙げられます。
不動産投資は、金融機関からの融資を受けて始めるケースが一般的です。
そのため、自己資金が少額でも高額な物件を購入することで大きなリターンを狙うことができます。
ただし、レバレッジを効かせると、その分大きな損失のリスクを抱えることになるため注意が必要です。
仮に不動産経営が軌道に乗らなければ、ローンの返済に追われるだけでなく、残債を残したまま不動産を売却するような事態にも陥りかねません。
そのため、ローンを活用する際には、あらかじめ収支計画を立てたうえで、返済が可能かどうかをしっかりと見極める必要があります。
不動産投資ローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
年金・生命保険の代わりになる
年金・生命保険の代わりとして、不動産投資を始めるのも選択肢のひとつです。
不動産投資は物件の老朽化や賃貸需要の著しい低下などが起きない限り、長く運用を続けることができます。
そのため、会社を退職したあとも運用を続けていれば、年金と同じように定期的な収入を得ることが可能です。
また、物件を購入する際に団体信用生命保険に加入しておくことで、死亡または高度障害になった場合にローンの支払いが免除されます。
つまり、不動産という大きな資産を負債がない状態で遺族に残すことができるのです。
さらに、受け取った遺族は家賃収入も継続して得られるため、生命保険よりも利用価値は高いといえるでしょう。
ただし、団体信用生命保険に加入すると、金利が0.2～0.3%程度上乗せされる点には注意が必要です。
節税効果が期待できる
不動産投資を始めるメリットのひとつは、節税効果が期待できることです。
不動産投資ではさまざまな税制優遇制度を利用できますが、なかでも減価償却による節税効果は大きいといえます。
物件の取得に要した費用を複数年にわたって経費計上できるため、毎年課税所得を減らし、所得税・住民税の負担を大幅に抑えることが可能です。
また、不動産投資では、相続税を圧縮できることもあります。
相続において、不動産の価値は現金よりも低く評価されるため、課税額も小さくなるケースがほとんどです。
そのため、現金を不動産に変えて相続すれば、受け取る側の税負担を抑えることができます。
しかし、いくら節税しても、毎月の収支がプラスにならなければ意味がありません。
不動産投資は節税目的ではなく、あくまでも資産形成を目的として取り組むことが大切です。
不動産投資が節税につながる仕組みなどは、以下の記事で詳しく解説しているため、興味のある方はチェックしてみてください。
インフレ対策になる
不動産投資は、インフレ対策の手段として活用されることもあります。
インフレとは、物価が持続的に上昇している状態のことです。
たとえば、100円で買えていた物が200円に値上がりすることで、現金の価値は実質的に下がってしまいます。
しかし、不動産の価値は物価とともに上昇するため、インフレ時においても資産を目減りさせずに済むわけです。
場合によっては、物価の上昇率以上に不動産の価値が高まり、多額の売却益を得られることもあります。
ただし、すべての不動産がインフレに強いわけではありません。
立地や市場の需給バランスなどによっては、インフレに見合った価値上昇が見込めない場合もあります。
そのため、不動産投資をインフレ対策として活用する際は、長期的な経済動向や立地地域の将来性などを慎重に見極めることが重要です。
資金計画が立てやすい
不動産投資の大きなメリットといえるのは、長期的な資金計画が立てやすい点です。
不動産投資の家賃収入は、空室ができない限り、毎月ほぼ変わらない金額が入ってきます。
また、ローンの返済や税金の支払いなど、必要経費もある程度固定されているため、支出も計算しやすいのが不動産投資の特徴です。
その結果、資金計画が立てやすくなり、安定した不動産経営ができるようになります。
ただし、将来の収入・支出を完全に予測することはできません。
そのため、余裕をもった資金計画を立てておき、運用を始めてからも、定期的に計画を見直していくことが大切です。
不動産投資は割に合わない？5つのデメリットを解説
多くのメリットがある不動産投資ですが、「割に合わない」「やめとけ」といわれることも少なくありません。
実際、不動産投資には次のようなデメリットがあります。
- 投資費用が高額になりやすい
- 物件の取得・売却に手間がかかる
- さまざまな損失のリスクがある
- 借金を背負う可能性がある
- 詐欺案件も多い
メリットだけでなく、デメリットにもしっかりと目を向けたうえで、不動産投資に着手するかどうかを判断するようにしましょう。
不動産投資のリスクやリスクへの対処方法などは、以下の記事でもまとめているのであわせてチェックしてみてください。
不動産投資は本当にリスクが高いのか？リスクヘッジ方法とあわせて解説
投資費用が高額になりやすい
不動産投資を始める前に、まず知っておくべきデメリットは、投資費用が高額になりやすい点です。
不動産自体がそもそも高額な資産であるうえ、維持・管理費用なども必要なので、総投資額が膨らみやすくなります。
投資する物件にもよりますが、物件の取得に数千万円～数億円、維持管理に年間数十万円～数百万円程度はかかるものと考えおきましょう。
安定した収入がある方や十分な自己資金がある方でなければ、簡単に不動産投資を始めることはできません。
ただし、詳しくは後述しますが、不動産クラウドファンディングやREIT（不動産投資信託）など、少額から不動産投資を始められる選択肢もあります。
自身の資産状況に見合っていない投資をしてしまうと、失敗する可能性は高くなってしまうため、まずは無理のない範囲で取り組むようにしましょう。
物件の取得・売却に手間がかかる
不動産投資のデメリットとして、物件の取得・売却に手間がかかる点が挙げられます。
不動産投資を始める際には、まず物件を選定しなければなりません。
いくつもの物件を比較検討しながら、将来性を見極める作業には多くの時間を費やします。
また、物件を購入する際にも、価格交渉・ローン審査・契約・登記など煩雑な手続きを踏まなければなりません。
売却時も同様に、査定・売り出し・買主との交渉・契約・引き渡しなど、長期間にわたるプロセスが必要となります。
実際、物件の取得・売却に1年以上の時間がかかることも珍しくありません。
そのため、不動産投資を始める場合には、スケジュール管理にも注意しておく必要があります。
さまざまな損失のリスクがある
不動産投資には、さまざまな損失のリスクがともなう点にも注意が必要です。
具体的には、次のようなリスクを抱えることになります。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
- 家賃下落リスク
- 物件価格下落リスク
- 金利上昇リスク
- 倒産リスク
では、想定される不動産投資のリスクを一つひとつ詳しく見ていきましょう。
空室リスク
「空室リスク」とは、物件に入居者がいない期間が生じることで、家賃収入が得られなくなるリスクを指します。
空室は不動産投資の収入に直接的な影響を与えるものなので、最も注意しておくべきリスクといえるでしょう。
空室によって家賃収入が減ってしまうと、当然、ローン返済や固定費の支払いなどが難しくなります。
長期間の空室が続いた場合には、物件価値が低下し、売却価格に悪影響が生じる可能性も否定できません。
空室リスクを少しでも軽減するためには、物件を選定する際に立地条件などを十分に調査し、賃貸需要を見極める必要があります。
また、適切な家賃設定やメンテナンス・リフォームなどにより、入居者にとって魅力的な物件を提供することも重要です。
家賃滞納リスク
「家賃滞納リスク」は、入居者が家賃を支払わない、もしくは支払いが遅れるといった自体が生じ、収入が減少するリスクのことです。
滞納期間中は本来得られていた収入がなくなってしまうため、資金繰りに大きな支障が生じます。
各種経費の支払いが難しくなるだけではなく、滞納者を退去させるために弁護士費用や裁判費用などが追加でかかることもあるかもしれません。
家賃滞納リスクを軽減するためには、入居者の審査を慎重に進めることが重要です。
入居者審査の基準は、不動産会社と事前に話し合っておきましょう。
家賃滞納を100％回避することはできませんが、適切な対策を講じておけば、リスクを最小限に抑えられます。
修繕リスク
「修繕リスク」は、経年劣化などによって建物自体や設備の修繕・更新が必要となり、予想外の費用が発生するリスクのことです。
高額な修繕や設備更新が必要になった場合は、支出が大幅に増え、一時的に赤字になるケースもあります。
かといって、修繕が必要な部分をそのまま放置していると、物件価値の低下や入居者の退去を招きかねません。
そのため、ある程度の修繕が生じることは事前に見込んだうえで、修繕積立金を計画的に積み立てておくことが重要です。
また、定期的な点検とメンテナンスをおこなうことで、大規模修繕が突発的に生じるリスクを防げます。
災害リスク
「災害リスク」は、地震・台風・洪水などの自然災害によって物件が損害を受けるリスクのことです。
災害による物理的な損害を受けた場合には、修繕を要するため、費用負担が発生します。
入居できないほどの状態になっているのであれば、長期間にわたって収入が途絶えることにもなりかねないでしょう。
また、修繕歴が残ることで、物件としての価値が低下するおそれもあります。
災害リスクを抑えるには、ハザードマップなどを確認し、安全性の高い地域のなかから物件を選定することが重要です。
とはいえ、災害を確実に回避することはできないため、地震保険・火災保険に加入しておくことも効果的な対策といえるでしょう。
家賃下落リスク
「家賃下落リスク」とは、家賃を下げざるを得ない状況になり、収入が減ってしまうリスクのことです。
はじめは満室が続いていたとしても、築年数が古くなってきた場合や競合物件が増えてきた場合には、入居者を集めるために、家賃を下げることも検討しなくてはなりません。
家賃の下落率は物件ごとに差はありますが、築年数を1年重ねるごとに1%下落するとされています。
家賃下落リスクを抑えるためには、賃貸ニーズの高いエリアを選ぶことが重要です。
エリア全体で高い需要があれば、強気の家賃設定でも入居者を確保できます。
また、築年数を変えることはできないため、修繕やリフォームによって物件価値を維持・好住させることも大切です。
物件価格下落リスク
「物件価格下落リスク」は、購入した物件の価値が下落し、売却価格が低くなるリスクのことです。
売却価格が大幅に低くなると、それまで家賃収入で黒字だった場合でも、最終的な収支が赤字になることがあります。
また、売却益がローン残高を下回り、負債だけが残ってしまう可能性もゼロではありません。
物件価格が下落する原因は、老朽化・景気変動・周辺環境の変化など多岐にわたるため、完全に避けるのはむずかしいでしょう。
しかし、売却を見据えて将来性のある物件を選び、定期的なリノベーション・修繕をおこなうことで、物件の価値はある程度維持できるはずです。
また、不動産市場の動向を注視し、売却のタイミングを常に見計らっていれば、十分な売却益を確保できる可能性が高まります。
金利上昇リスク
「金利上昇リスク」は、変動金利で借入れをおこなっていた場合に、金利の上昇によって返済額が増加するリスクのことを指します。
多くの場合、不動産投資を始める際には、数百万円～数億円規模のローンを組み、長期間にわたって返済し続けます。
そのため、金利が少し上がるだけでも支出が大幅に増加してしまうのです。
金利上昇リスクを軽減する方法としては、固定金利での借入れや借入金の繰上げ返済などが挙げられるでしょう。
また、そもそもの返済期間を短く設定しておけば、金利上昇による影響を最小限に抑えられます。
倒産リスク
「倒産リスク」は、投資先の不動産管理会社が経営破綻するリスクのことです。
一般的に、不動産投資では物件の維持管理や入居者とのやり取りなどを不動産会社に一任するため、倒産されてしまうと経営に大きな支障が生じます。
入居者対応やメンテナンスなどの日常業務が滞った結果、入居者の退去や物件価値の下落につながることも十分考えられるでしょう。
倒産リスクを軽減するためには、物件管理を委託する際に不動産会社の信用性をしっかりと見定めることが大切です。
会社の規模や実績はもちろん、口コミやオフィスの雰囲気なども必ず確かめるようにしてください。
また、不動産会社が物件管理に関与できなくなった場合に備えて、緊急時の対応マニュアルを策定しておくのもひとつの方法です。
借金を背負う可能性がある
多額の借金を背負う可能性がある点も、不動産投資のデメリットです。
不動産投資を始めるには高額な初期投資を要するため、多くの場合は銀行ローンを活用します。
ローンを組むことにはレバレッジを効かせられる点などさまざまなメリットがありますが、あくまでも借金です。
不動産経営が軌道に乗らず、途中で退却することになった場合には、借金だけが残ってしまいます。
もちろん売却益が十分に出た場合には、借金の返済後もプラスになることがありますが、100％の保証はありません。
不動産投資は投資規模が大きい分、損失のリスクも高くなりやすい点に注意しておきましょう。
詐欺案件も多い
不動産投資の看過できないデメリットのひとつが、詐欺案件が多く存在する点です。
不動産投資は取り扱う金額が大きいうえ、ある程度専門的な知識が求められます。
そのため、悪質な業者が詐欺の手段に用いるケースが多いのです。
具体的には、市場価格よりも物件を高く売りつける、存在しない物件への投資を持ちかけるといった詐欺案件が頻繁に発生しています。
「絶対に稼げる」「リスクゼロで不労所得を得られる」などと、都合のいい言葉を並べているものは基本的に詐欺です。
余計なお金を支払うことになるため、絶対に手を出さないようにしてください。
また、詐欺にひっかからないためには、投資や不動産に関する最低限の知識を身につけておくことも大切です。
不動産に関連した詐欺の手法や悪質業者の特徴などは、以下の記事でまとめているため参考にしてみてください。
不動産投資の成功例
次に、不動産投資の成功例を4つ紹介します。
- 賃貸需要の高い物件で安定した家賃収入を獲得できた
- 老後の住まいを確保できた
- 物件の売却時に大きな利益が出た
- 副業禁止のなかで新たな収入源を生み出せた
成功の定義は人それぞれですが、不動産投資を始めるメリットを具体的にイメージできるようになるため、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸需要の高い物件で安定した家賃収入を獲得できた
不動産投資における成功例のひとつとして、「賃貸需要の高い物件で安定した家賃収入を獲得できた」ケースが挙げられます。
不動産投資で十分な利益を出せるかどうかは、物件選びによって大きく左右されます。
たとえば、東京都内の主要駅から徒歩10分以内のワンルームマンションを購入できた場合などは、家賃の価格設定にもよりますが、長期間にわたって高い入居率を維持できる可能性が高いでしょう。
このような成功事例では、安定した家賃収入により、ローン返済や諸経費を差し引いても十分な利益を確保できます。
また、物件価値の上昇にも期待できるため、将来的に多額の売却益を手にできるかもしれません。
不動産投資の成功には、市場調査と慎重な物件選定が不可欠です。
賃貸需要の高い物件を見極めることができれば、安定した収益を上げられます。
老後の住まいを確保できた
不動産投資によって「老後の住まいを確保できた」場合も、ひとつの成功例といえるでしょう。
たとえば、若いうちに投資用マンションを購入し、数十年間賃貸運用したあとに自身の住まいとして活用するケースが挙げられます。
会社を退職したあとは収入が大きく減ってしまうため、家賃の支出が大きな痛手になりかねません。
また、無職の状態では新たな賃貸を契約するのもむずかしい場合があります。
その点、早い段階で不動産投資に着手し、賃貸物件として運用を続けるなかでローンを完済できれば、老後の住まいに困ることはないでしょう。
不動産投資を始める際には、自身のライフプランも考慮に入れたうえで、購入物件や運用方針を決めていくことをおすすめします。
物件の売却時に大きな利益が出た
不動産投資の成功例として、「物件の売却時に大きな利益が出た」ケースも挙げられます。
不動産投資の主な収入源は家賃収入ですが、手放す際の売却益も決して無視できません。
実際に、数年後数十年後に購入価格の数倍の値段で売却できることも起こり得ます。
大きな売却益を手にするためには、立地地域の発展性などを正確に予想することや、リフォーム・修繕によって物件自体の価値を維持することなどが重要です。
不動産投資は長期的な運用が基本になりますが、出口戦略もしっかりと立てたうえで取り組むことを意識しましょう。
副業禁止のなかで新たな収入源を生み出せた
不動産投資を始めたことで「副業禁止のなかで新たな収入源を生み出せた」事例は、サラリーマンとって魅力的に感じられるでしょう。
サラリーマンは会社で副業を禁止されているケースが多く、本業以外の収入源を得られないことに悩みを抱えている人も少なくありません。
しかし、不動産投資は基本的に副業には該当せず、サラリーマンでも始めることができます。
物件の維持管理や入居者とのやり取りを不動産会社に任せておけば、ほとんど手をかけずに済むため、本業に支障が生じることもないでしょう。
不動産投資である程度の収入を確保できるようになれば、退職や転職のハードルも低くなり、より自由度の高い働き方を実現できるかもしれません。
ただし、会社によっては事前の届出が必要な場合もあるため、事前に規則を確認しておくことが大切です。
不動産投資が副業にあたるかどうかについては、以下の記事でも解説しています。
気になる方は、あわせてチェックしてみてください。
不動産投資は副業禁止でも可能？会社員に向いている理由や注意点を解説
不動産投資でよくある失敗例
ここでは、不動産投資でよくある失敗例を4つ紹介します。
- ローンの返済計画が甘かった
- 利回りだけで物件を選んでしまった
- 節税目的で不動産投資を始めてしまった
- 修繕費を考慮せず中古物件を購入してしまった
では、それぞれの失敗例における原因と結果を詳しく見ていきましょう。
ローンの返済計画が甘かった
不動産投資のよくある失敗例のひとつは、ローンの返済計画が甘かったパターンです。
具体的には、「常に満室状態を想定して収支計画を立てたため、空室時に返済が滞ってしまった」「利息を節約するために返済期間を短く設定した結果、返済額が高額になり、毎月赤字になってしまった」などといった事例が挙げられます。
ローンを組む際は、空室による収入の減少や想定外の修繕にともなう支出の増加などを厳しめに見込んでおくようにしましょう。
そのうえで、月々の返済額を無理のない範囲で設定することが大切です。
利回りだけで物件を選んでしまった
利回りだけで物件を選んでしまったパターンも、不動産投資でよくある失敗例といえるでしょう。
特に初心者の方は高い利回りに魅力を感じ、数字だけを見て物件を選択してしまう傾向があります。
しかし、想定利回りが高いからといって、必ずしも運用がうまくいくとは限りません。
収支が予想外に変動し、想定利回りとはかけ離れた結果になることも十分考えられます。
そのため、物件を選定する際には、利回り以外も考慮に入れた総合的な視点が不可欠です。
また、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
- 表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100
- 実質利回り = （年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の取得費＋購入時の諸経費）×100
不動産広告などでよく見られるのは表面利回りですが、経費が考慮されていないため、正確性にかけます。
実際に物件を比較する際には、より実態に即した利回りである「実質利回り」を重視するようにしてください。
節税目的で不動産投資を始めてしまった
不動産投資でよくある失敗例は、節税目的で不動産投資を始めてしまったパターンです。
たとえば、不動産投資では経費を計上することで所得を減らし、所得税や住民税を節税できます。
しかし、空室や家賃滞納などで十分な収益を上げられていない場合は、節税で得する金額よりも損失のほうが大きくなるという本末転倒な結果にもなりかねません。
そもそも、不動産投資の本質は安定した収益を上げることです。
節税効果はあくまでも副産物として捉え、マイナスを減らすのではなく、プラスを増やすことを優先するようにしてください。
修繕費を考慮せず中古物件を購入してしまった
修繕費を考慮せず中古物件を購入してしまったパターンも、不動産投資でよくある失敗例のひとつといえるでしょう。
中古物件は比較的安価で購入できるため、将来的な修繕費用を十分に考慮せずに手を出してしまう人も少なくありません。
その結果、屋根の全面改修や排水管の交換など、数百万円～数千万円規模の修繕が必要になり、結果的に損をすることがあります。
特に、一棟マンション投資や戸建投資をおこなう場合は、全て自費でまかなわなければならないため、修繕の必要性は事前にしっかりと調べておくようにしましょう。
また、修繕の必要性は素人が判断できない部分も多くあります。
自己判断で解決しようとせず、信頼できる専門家からアドバイスを受けることも大切です。
不動産投資で期待できる利回りと最低ライン
不動産投資で期待できる利回りは、投資する物件によって異なるため、一概に示すことはできません。
しかし、不動産投資はミドルリターン・ミドルリスクといわれるように、ある程度のリターンは期待できます。
立地や物件の状態がよければ、10％近い利回りを目指すことも十分可能です。
利回りの最低ラインとしては、6％程度と考えておくと良いでしょう。
なお、次のような物件は比較的利回りが高くなりやすいとされています。
- 駅や都心部から距離がある物件
- 中古物件
- 法定耐用年数の短い構造の物件
利回りは、不動産投資の成功に欠かせない要素のひとつです。
利回りだけがすべてではありませんが、物件選びの際には必ず確認しておきましょう。
不動産投資の利回りに関しては、以下の記事で詳しく紹介しているため、あわせてチェックしてみてください。
不動産投資の利回りの最低ラインとは？新築は何％？上げる方法は？
不動産投資の初期費用はいくら？
次に、不動産投資にかかる初期費用の物件価格に対する割合や内訳などを見ていきましょう。
不動産投資の初期費用をより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
不動産投資の初期費用はいくら？経費内訳やシミュレーションも紹介
初期費用の目安は物件価格の10～20%程度
初期費用の目安は、物件価格の10～20%程度と考えておくと良いでしょう。
ここでいう初期費用とは、物件の購入費以外にかかる費用のことであり、具体的には税金や保険料などを指します。
仮に3,000万円の物件を購入するのであれば、物件の購入費とは別に、300～600万円程度を用意しておかなければなりません。
また、ローンを組む場合には、さらに頭金が上乗せされます。
不動産投資を始めるうえで、初期費用は決して無視できる金額ではないため、しっかりと収支計画を立てておくようにしてください。
初期費用の内訳一覧
不動産投資における初期費用の主な内訳は、次のとおりです。
| 項目 | 金額の目安 | 内容 |
| ローンの事務手数料 | 3万円程度の定額または借入額の1～3％程度 | 金融機関に対する事務手数料 |
| 保証料 | 借入額の2%程度または金利を0.2%程度上乗せ | 返済できなくなった場合に、保証会社から残債を支払ってもらうための保証料 |
| 団体信用生命保険料 | 金利を0.3%程度上乗せ | 死亡または高度障害状態になった場合に返済を免除してもらうための保険 |
| 司法書士報酬 | 5～10万円程度 | 不動産登記を依頼するための費用 |
| 各種税金 | 物件の評価額などによって変動する | 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・印紙代など |
| 不動産仲介手数料 | 物件売買価格の3～5％程度が上限 | 売買契約を仲介する不動産会社に支払う手数料 |
| 火災保険・地震保険料 | 年数万円程度 | 火災や地震が起きた際に補償を受けるための保険 |
| 管理費・修繕積立金 | 月数万円程度 | 共用部の維持や大規模な修繕などのために積み立てるお金（区分マンションの場合） |
投資目的にもよりますが、価格の安い物件を購入する、仲介手数料が低めの不動産会社に依頼するといった対策をおこなえば、初期費用を抑えられます。
不動産投資では大きな金額を扱うため、金銭感覚が麻痺しがちですが、少しでも初期費用を抑えられるように工夫することが大切です。
不動産投資を成功させるためのコツ
次に、不動産投資を成功させるためのコツを5つ紹介します。
- 必要最低限の知識を身につける
- 投資目的を明確にする
- 物件選びを慎重におこなう
- 不動産会社を比較検討する
- 投資先を分散する
コツを知っているかどうかで不動産投資の運用成績は大きく変わるため、一つひとつのポイントをしっかり押さえておきましょう。
必要最低限の知識を身につける
不動産投資を成功させるためには、必要最低限の知識を身につけることが重要です。
不動産投資は比較的専門性の高い分野であり、何も勉強せずに始めてしまうと、損失を招きやすくなるため注意しておきましょう。
具体的には、次のような知識を身につけておく必要があります。
- 不動産市場の動向
- 物件の評価方法
- 収支の計算方法
- 税金の仕組み
- 関係法律・規制
- 経営の基本
基本的な知識は、インターネット・書籍・セミナー・オンライン講座などで学ぶことができます。
ただし、必要以上にお金をかけて、すべてを完璧に理解する必要はありません。
特に初心者の方であれば、基礎知識を押さえて、分からないことは専門家に相談できる程度の知識があれば十分でしょう。
投資目的を明確にする
投資目的を明確にすることも、不動産投資を成功させるためのコツです。
投資目的を明確にしていれば、あらかじめ投資戦略を立てたうえでそれに見合った物件を選択できるようになります。
たとえば、老後の生活費を確保することが目的であれば、今後数十年間は運用できるように築年数の浅い物件を選ぶことになるでしょう。
相続税対策を目的のひとつにする場合は、評価額が低くなりやすい郊外の区分マンションが適しているかもしれません。
不必要なリスクを回避しつつ、効率的に投資を続けるためにも、投資目的の明確化は欠かすことができないステップといえます。
物件選びを慎重におこなう
物件選びを慎重におこなうことも、不動産投資を成功させるためのコツのひとつです。
不動産投資が成功するかどうかは、どのような物件を選ぶかによって大きく左右されます。
賃貸需要の高い物件を選ぶことができれば、長期的・安定的な家賃収入を確保できるうえ、売却時にも多額の利益を得られるでしょう。
具体的には、立地・周辺環境やインフラの整備状況、大規模修繕の必要性などに注目したうえで、物件を選定してください。
物件選びは、多大な時間と労力を要するものです。
しかし、良質な物件を選ぶことが成功の鍵を握るため、十分な情報収集と比較検討をおこなうようにしましょう。
不動産会社を比較検討する
不動産投資を成功させるためには、複数の不動産会社を比較検討することも重要です。
不動産会社によって、取り扱っている物件の種類やスタッフの専門性などは大きく異なります。
そのため、優れた不動産会社に仲介を依頼できれば、さまざまな物件情報へのアクセスが可能になり、収益性の高い物件を見つけることができるわけです。
特に不動産投資においては、不動産会社に頼らざるを得ない部分も多いため、できるだけ信頼の置ける相手を見つけるようにしてください。
具体的には、複数の不動産会社に相談をしてみて、次のような点を比較しておくと良いでしょう。
- 実績
- 会社の規模
- スタッフの人数
- 事務所の雰囲気
- 取扱物件数
- 付帯サービスの充実度
- 仲介手数料
口コミをチェックするのも大切ですが、あくまでも参考程度にとどめ、実際に足を運んでスタッフの対応や雰囲気を確認するようにしましょう。
投資先を分散する
資金量にもよりますが、投資先を分散させることができれば、不動産投資で成功しやすくなります。
分散投資をおこなうことで損失のリスクを大幅に軽減し、安定した収益を得られる可能性が高まります。
たとえば、区分マンションを1部屋だけ所有している場合、空室ができると家賃収入はゼロになり、経費の分だけ赤字が生じることになるでしょう。
もし、区分マンションに加えて戸建物件にも投資していれば、そこから発生する家賃収入で損失をカバーすることができます。
なお、分散投資をおこなう際は、不動産の種類や地域などを分けるようにしてください。
そうすることで、「単身向けの区分マンションを複数所有しているが、短期入居ばかりで収益が安定しない」「災害で所有物件が全滅した」などといった事態を避けられるようになります。
不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資に向いている人の特徴としては、主に次の3つが挙げられます。
- 公務員・サラリーマンなどの安定した収入がある人
- すでに余剰資金がある人
- 投資に時間をかけられない人
自分自身と一致する部分がないか振り返りながら、読み進めてみてください。
公務員・サラリーマンなどの安定した収入がある人
まず、公務員やサラリーマンとして働いている人は、不動産投資に適しているといえるでしょう。
公務員や多くのサラリーマンは月給制で収入が安定していて返済能力が高いため、ローン審査に通過しやすい傾向があります。
場合によっては、金利を優遇してもらえるなど、有利な条件でローンを組めることもあるかもしれません。
また、本業の安定した収入があることで無理にリスクをとる必要がなく、長期的な視点で不動産投資を続けられる点も、公務員やサラリーマンが不動産投資に向いている理由のひとつといえるでしょう。
不動産投資は基本的に副業にあたらないため、副業禁止規定のある職場でも問題なく取り組めます。
ただし、安定した収入がある人は不動産投資に向いているからこそ、いわゆる「カモ」にされる事例も多い点には十分注意しておきましょう。
公務員やサラリーマンが不動産投資を始める際の注意点などは、以下の記事でまとめているため、興味のある方は一度目を通してみてください。
公務員でも不動産投資は可能！条件や申請が必要なケースについて解説
サラリーマンは不動産投資でカモにされやすい？騙されないためのポイント解説
すでに余剰資金がある人
すでに余剰資金がある人も、不動産投資に向いているといえるでしょう。
そもそも投資というものは、生活に支障を及ぼさないように、余剰資金の範囲で取り組むべきものです。
特に不動産投資では大きな金額を動かすことになるため、ローンを組むにしても、ある程度の余剰資金を用意しておく必要があります。
仮に豊富な余剰資金があるのであれば、借入額を減らして利息の負担を抑えることや、複数の物件への分散投資をおこないリスクヘッジすることも無理なくできるため、不動産投資の成功率は大きく高まるはずです。
不動産投資を始める際は、思うような運用成績が出せなくても、生活水準は維持できる程度の余剰資金を確保しておくようにしましょう。
投資に時間をかけられない人
投資に時間をかけられない人も、不動産投資を選択肢のひとつに入れておくと良いでしょう。
不動産投資は、不労所得を得られる投資方法です。
物件の維持管理や入居者対応などを不動産会社に任せておけば、オーナーがやるべきことはほとんどないため、本業と並行しながらでも十分運用を続けられます。
実際、本業の仕事を持ちながら、不動産投資で収入をアップさせている人は少なくありません。
もちろん物件の選定や売買手続きには、一定の時間と労力が必要です。
しかし、一度運用をスタートさせたあとは、ほぼ手放しで利益が出せることを覚えておきましょう。
不動産投資の始め方
不動産投資を始める際には、大きく分けて5つのステップがあります。
- エリア・物件の選定
- 収支のシミュレーション
- ローン審査
- 物件の取得
- 物件の管理・運用
スムーズに各種手続きを進められるように、おおまかな流れだけでも頭に入れておきましょう。
なお、不動産投資の始め方は以下の記事で詳しく解説しているため、気になる方はあわせてチェックしてみてください。
不動産投資の始め方は？初心者向けにおすすめ方法もあわせて解説
1.エリア・物件の選定
不動産投資を始める際に、まずやるべきことは「エリア・物件の選定」です。
どのエリア・物件を選ぶかによって投資の成否は大きく左右されるため、慎重に時間をかけて進める必要があります。
投資エリアの選定では、次の点を考慮しておくと良いでしょう。
- 人口動態
- 交通アクセス
- 生活利便性
- 将来性
- 居住世帯の家族類型
物件選びでは、以下の点に注目しておくようにしてください。
- 築年数
- 間取り
- 耐震性
- 管理状態
- 修繕歴
エリア・物件を選定する際には、不動産業者から情報収集するだけではなく、現地視察をおこなうようにしましょう。
また、将来的な物件価値・賃貸需要の変動も考慮に入れながら、長期的な視点で選定を進めることが成功への近道となります。
2.収支のシミュレーション
投資する物件がある程度絞り込めたら、「収支シミュレーション」をおこないましょう。
安定的な不動産経営が可能かどうかを判断するためには、将来的に生じるであろう収入と支出を月次・年次で予測し、シミュレーションする作業が欠かせません。
収入の見込みを立てる際のポイントは、空室を想定しておくことです。
実際、不動産投資では常に満室状態が続くとは限らないため、10～20％の空室率を設定したうえで、シミュレーションするようにしましょう。
支出の見込みを立てる際には、ローンの返済額や諸経費などをできるだけ細かく設定してください。
金利上昇や大規模修繕のリスクも考慮したうえで、多めに支出を見込んでおくことが大切です。
とはいえ、シミュレーションはあくまでも予測であり、実際の収支がそのとおりにならない可能性もあります。
そのため、ある程度の余裕を持たせた計画を立てることを意識しておきましょう。
3.ローン審査
物件の購入にあたって銀行からの融資が必要な場合は、ローン審査を受けることになります。
実際、物件の購入には数百万円～数億円の費用が必要なので、金融機関から融資を受けるケースが一般的です。
ローン審査では、年収・職業・勤続年数・既存の借入状況・物件の収益性などがチェックされます。
たとえば、公務員やサラリーマンのように安定した職業に就いている場合は、高い返済能力があるため、審査に通過するのもむずかしくないでしょう。
一方で、フリーランスや自営業者の場合は収入の不安定さが原因となり、審査落ちしてしまう可能性もゼロではありません。
審査落ちが不安な方は、頭金を多めに用意することで、金融機関からの信頼を得やすくなります。
また、ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、複数社に相談してみるのもひとつの方法です。
4.物件の取得
融資のめどがついたら、物件の取得に向けた手続きを進めましょう。
具体的には、売主との間で物件の売買契約を締結することになります。
一度了承した内容をあとでくつがえすことはむずかしいため、契約書の記載内容は漏れなく確認するようにしてください。
契約書にサインして、手付金を支払うと、正式に売買契約が成立します。
ローンの本審査が終わっていない場合は、「融資特約」がついているかどうかも重要です。
融資特約があれば、ローン審査に落ちてしまった場合に売買契約をキャンセルし、手付金を返還してもらうことができます。
5.物件の管理・運用
物件が手に入れば、いよいよ物件の管理・運用をスタートさせることになります。
しかし、物件の管理・運用は、不動産会社に一任するケースが一般的です。
不動産会社との委託契約を締結したあとに、オーナーが手をかけることはほとんどありません。
レベルの高い不動産会社を見つけることができれば、長期間にわたってより効率的・安定的な不動産経営が可能になるでしょう。
なお、中古物件を購入する場合は、前のオーナーが委託していた不動産会社に引き続き任せるのもひとつの方法です。
不動産投資を始める際の注意点
次に、不動産投資を始める際の注意点を解説します。
- 不動産投資は副業にあたる可能性がある
- 必ずしもローンを組めるとは限らない
- 不動産会社の提案を鵜呑みにしない
あとで後悔することのないように、各注意点を念頭に入れたうえで不動産投資に着手しましょう。
不動産投資は副業にあたる可能性がある
不動産投資を始める際には、副業にあたる可能性がある点に注意しておきましょう。
原則として、不動産投資は副業に該当しません。
しかし、やり方次第では副業とみなされ、会社の就業規則などに違反するケースがあります。
仮に無断で副業していたことが発覚すると、減給や降格などの処分を受ける可能性もあるので十分注意してください。
たとえば公務員の場合、次のような規模・形態になると営利目的の不動産投資と判断され、処分対象となるおそれがあります。
- 5棟10部屋以上の物件を所有する
- 家賃収入が年間500万円を超える
- 管理業務を自らおこなう
ただし、事前に届出をおこなえば、許可される場合もあります。
そのため、不動産投資を始める前には、まず勤務先の就業規則を確認し、必要に応じて担当部署に相談しておくことが重要です。
必ずしもローンを組めるとは限らない
不動産投資を始める際に、必ずしもローンを組めるとは限りません。
金融機関としては、できるだけ貸し倒れのリスクを抑えなければならないため、ローンの審査は厳しく実施されます。
特に不動産投資のローンは融資金額が大きく、審査も一層厳しくなるといえるでしょう。
たとえば、年収が低い、勤続年数が短い、既存の借入金が多いなどのケースでは、審査落ちする可能性が高くなります。
そもそもローンを組めなければ、不動産投資は始められません。
そのため、不動産投資を検討している方は、できるだけ早く金融機関に相談してみるようにしましょう。
不動産会社の提案を鵜呑みにしない
不動産会社の提案を鵜呑みにしないことも、不動産投資を始める際に意識しておきたいポイントのひとつです。
不動産会社は自社の利益を上げることが前提にあるため、必ずしも投資家にとっての最善の選択肢を提案してくれるとは限りません。
悪質な業者に相談してしまうと、不動産会社が売却できずに持て余している物件を、「高い収益性が期待できる」などといわれて購入させられるおそれもあります。
投資に失敗した場合でも、不動産会社が責任をとってくれるわけではありません。
不動産会社の提案は参考程度にとどめ、自分自身が納得できるまで徹底的に調査・分析することが大切です。
必要であれば、ほかの不動産会社に相談してみるなど、第三者の意見も聞くのも良いでしょう。
不動産投資に少額でチャレンジする方法
不動産投資は、基本的に多額の費用を要する投資手法です。
しかし、次の方法であれば少額で不動産投資にチャレンジできます。
- 不動産ファンドに出資する
- ワンルーム投資から始める
不動産投資に興味はあるものの、資金面で手を出せずにいる方は参考にしてみてください。
なお、各投資方法の詳細は以下の記事で解説しています。
少額から始められる不動産投資3選！仕組みやメリット・デメリット、注意点を解説
不動産ファンドに出資する
少額で不動産投資を始めたい場合は、不動産ファンドに出資することを検討してみてください。
不動産ファンドとは、投資家から集めた資金を元手に、事業者が不動産の取得・運用をおこなう投資形態のことです。
不動産ファンドには、大きく分けて次の3種類があります。
- 不動産クラウドファンディング
- REIT（不動産投資信託）
- 不動産小口化商品
それぞれに異なる特徴があるため、自身の運用方針や資金量に応じて適切に使い分けましょう。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家からオンライン上で資金を集め、事業者が物件の取得・運用をおこなう仕組みのことです。
投資家には、出資額に応じて、運用益の一部が還元されます。
不動産クラウドファンディングはサービスにもよりますが、1万円程度からでも出資可能です。
また、物件の維持管理もすべて事業者がおこなってくれるため、投資家自身は運用成果を定期的にチェックする程度で済みます。
ただし、元本保証がなく、基本的には途中解約が認められないなどのリスクもあるため、投資前に各サービスの特徴や条件を丁寧に調べるようにしましょう。
不動産クラウドファンディングサービスはいくつかありますが、なかでも不動産BANKがおすすめです。
不動産BANKでは、資産価値の落ちにくい首都圏の中古物件を取り扱っており、年6％の高利回りを安定して実現しています。
気になる方は、ぜひ公式サイトをチェックしてみてください。
REIT（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金をひとつにまとめ、事業者が不動産を運用する金融商品です。
投資対象が不動産に特化している点が、通常の投資信託との大きな違いといえるでしょう。
REITであれば、数万円程度の少額で購入できます。
証券取引所に上場しているため、株式などと同じようにいつでも好きなタイミングで売買することも可能です。
また、比較的利回りが高い点もREITの特徴として挙げられるでしょう。
REITでは、利益の9割超を分配金に充当した場合に事業者が税制優遇を受けられる制度があります。
そのため、積極的に利益が還元され、利回りが高くなりやすいのです。
証券会社の口座があれば簡単な手続きで購入できるため、不動産投資に興味がある方は選択肢のひとつに入れておくことをおすすめします。
不動産小口化商品
不動産小口化商品は、不動産を小さな単位に分割し、少額で購入できるようにした金融商品です。
「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類があり、それぞれ投資金額や節税効果などが異なります。
| 任意組合型 | 匿名組合型 | |
| 不動産の所有者 | 投資家 | 事業者 |
| 投資金額 | 100万円程度 | 数万円程度 |
| 運用期間 | 10年以上の長期が多い | 数カ月単位の短期が多い |
| 所得区分 | 不動産所得 | 雑所得 |
| 責任の範囲 | 無限責任 | 有限責任 |
任意組合型では、投資家が実際に不動産を所有することになります。
そのため、現物不動産に投資している場合と同様に扱われ、相続税の圧縮効果を期待できる点が大きなメリットです。
一方で投資金額が高く、損失の責任も無制限に負うことになるため、匿名組合型よりもリスクは高いといえるでしょう。
不動産小口化商品に興味がある方は、まず匿名組合型から始めてみることを検討してください。
ワンルームマンション投資から始める
ワンルームマンション投資（区分マンション投資）は、マンションの一室を購入し、賃貸収入を得る不動産投資の一形態です。
戸建や一棟マンションを購入するよりも、物件の取得費用を大幅に抑えられます。
物件にもよりますが、中古であれば数百万円程度で売りに出されているケースも少なくありません。
また、大規模な修繕などにもマンション全体で対応するため、1戸あたりの費用負担は比較的少額で済みます。
ただし、ワンルームマンション投資では空室になると収入がゼロになるなど、無視できないリスクがあるのも事実です。
安く購入できても、毎月の収支がマイナスになってしまうと意味がないため、物件選びは慎重におこなうようにしましょう。
不動産投資に関するよくある質問
最後に、不動産投資に関するよくある質問を紹介します。
- 不動産投資の成功率は？
- 不動産投資のフルローンとは？
- 不動産投資にかかる税金は？
- 新築マンションと中古マンションはどっちがいい？
- 不動産投資が富裕層に人気な理由は？
- 不動産投資がやめとけといわれる理由は？
同様の疑問を抱えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の成功率は？
不動産投資の成功率を一概に示すことはできません。
そもそも、不動産投資における成功の定義は人それぞれ異なるためです。
たとえば、不動産投資だけで生活することを成功とするのであれば、成功率は10％にも満たないでしょう。
一方で、毎月の収支が黒字になることを成功とするのなら、成功率は50％程度になるかもしれません。
つまり、他人の成功率を気にするよりも、自身にとっての成功の定義を明確にし、確実に達成するための計画を立てることのほうが重要です。
不動産投資の成功率については、以下の記事でも詳しく解説しているため、あわせてチェックしてみてください。
不動産投資のフルローンとは？
不動産投資におけるフルローンとは、物件の購入費用全額をローンによる借入れでまかなう方法のことです。
通常は物件価格の20～30％程度の頭金を支払い、不足する部分を金融機関から借入れます。
しかし、審査に通過すれば、物件価格100％の融資を受けることも可能です。
不動産投資をフルローンで始めるメリットとしては、次のような点が挙げられます。
- 自己資金を宣伝費やリフォーム費用などに回せる
- レバレッジ効果を最大限に活かせる
- 団体信用生命保険に加入していれば、万が一の際に免除される返済額が大きくなる
とはいえ、フルローンにすると借金の金額が増えることになるため、当然損失のリスクも高まります。
そのため、メリット・デメリットを比較検討したうえで、フルローンにするかどうかを判断することが大切です。
不動産投資のフルローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
不動産投資でフルローンを選ぶメリットとは？危険といわれる理由も解説
不動産投資にかかる税金は？
不動産投資にかかる税金の種類は、次のとおりです。
| 購入時に生じる税金 | 印紙税 |
| 登録免許税 | |
| 不動産取得税 | |
| 消費税 | |
| 運用時に生じる税金 | 固定資産税 |
| 都市計画税 | |
| 所得税 | |
| 住民税 | |
| 個人事業税 | |
| 売却時に生じる税金 | 譲渡所得税 |
| 登録免許税 | |
| 相続時に生じる税金 | 相続税 |
それぞれ物件の購入価格や年間の所得額などによって、課税される金額が変わってきます。
不動産投資では税金も大きな金額になるため、十分考慮しながら、物件の選定や節税対策などをおこなうようにしましょう。
各税金の計算方法などは以下の記事で詳しく解説しているため、参考にしてみてください。
新築マンションと中古マンションはどっちがいい？
新築マンションと中古マンションには、それぞれに次のようなメリット・デメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
| 新築マンション | ・融資を受けやすい・最新設備が導入されている・修繕リスクが低い | ・比較的利回りが低い・取得価格が高い・価値の下落幅が大きい |
| 中古マンション | ・比較的利回りが高い・取得価格が低い・経営状況を確認したうえで購入できる | ・融資を受けられないことも多い・修繕やリフォームが必要 |
たとえば、自己資金の持ち出しを減らしたい方や修繕の手間をかけたくない方などは、新築マンションを選ぶのが良いでしょう。
一方で、物件の取得価格を抑えたい方や利回りを重視する方は、中古マンションのほうが向いています。
どちらが優れているかを一概に決めつけることはできないため、自身の運用方針や資金量などにあわせて、適切に選択するようにしてください。
不動産投資が富裕層に人気な理由は？
不動産投資が富裕層に人気な理由としては、主に次のような点が挙げられます。
- 節税効果が高い
- インフレに備えられる
- 不労所得を得られる
まず、不動産投資では減価償却などによる所得税・住民税の節税や、相続税の圧縮効果が期待できます。
収入や資産の多い富裕層は課税される金額も大きいため、不動産投資による節税効果は大きなメリットになるのです。
また、富裕層はインフレ対策を目的として現金を不動産などの現物資産に替えるケースや、潤沢な資金で大規模な不動産投資をおこない、不労所得の仕組みを構築するケースなども多く見られます。
富裕層が不動産投資を始める理由については、以下の記事でも解説しているため、気になる方は一度目を通してみてください。
富裕層が不動産投資をする理由とは？おすすめの投資方法やリスク、ポイントを解説
不動産投資がやめとけといわれる理由は？
不動産投資がやめとけといわれる理由としては、上述したとおり、次のようなデメリットがあるからだと考えられます。
- 投資費用が高額になりやすい
- 物件の取得・売却に手間がかかる
- さまざまな損失のリスクがある
- 借金を背負う可能性がある
- 詐欺案件も多い
実際、不動産投資は初心者の方にとってはハードルが高い投資方法といえるかもしれません。
そのため、まずは不動産クラウドファンディングのような方法から始めてみてください。
そして、十分な経験を積んだあとに、現物の不動産投資にチャレンジすることをおすすめします。
不動産投資がやめとけといわれる理由は、以下の記事でも解説しているため、より詳しく知りたい方は参考にしてみてください。
「不動産投資はやめとけ」と言われる理由とは？成功するコツは？
まとめ
不動産投資には、「不労所得を得られる」「インフレ対策になる」「長期的・安定的な収入源を確保できる」などのさまざまなメリットがあります。
自身の資金量や運用方針に適した方法で不動産投資を始めれば、金銭的な余裕ができて、より豊かな生活を送れるようになるでしょう。
しかし、不動産投資は購入費・運用コストが高額になるため、なかなか踏み出す勇気が持てない方も多いはずです。
もし費用面で不動産投資に着手できずにいる場合は、少額でできる方法からチャレンジしてみると良いでしょう。
なかでも、不動産クラウドファンディングは、1万円程度の出資額で無理なく始められるため特におすすめです。
少しでも不動産クラウドファンディングに興味のある方は、ぜひ不動産BANKの公式サイトをチェックしてみてください。
不動産BANKでは、高利回りを期待できるファンドが随時立ち上がっています。
投資してみたいと思えるファンドが見つかった場合にすぐ応募できるように、まずは会員登録だけでも済ませてみてはいかがでしょうか。
